Giá nhà ở vượt xa thu nhập: “Hạ cánh” giá nhà bằng cách nào?

Người dân khó “với tới” giá nhà

Theo khảo sát do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) thực hiện tháng 9/2025, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt mức trung bình 92,9 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, con số này còn cao hơn, lên tới 135,3 triệu đồng/m2.

Mức giá này chênh lệch rất lớn so với thu nhập bình quân  của người lao động  Việt Nam hiện nay, vốn chỉ dao động từ 8 - 10 triệu đồng/tháng.

Khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập đang khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với đông đảo người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình. Trước thực trạng đó, Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát giá nhà của Chính phủ được coi là một bước đi chính sách quan trọng, thể hiện quyết tâm định hướng lại thị trường, bảo vệ quyền tiếp cận nhà ở của người dân.

Phân tích của Bộ Xây dựng cho thấy, trong nhiều năm qua, giá bất động sản tại các đô thị lớn có xu hướng tăng cao bất thường, không hoàn toàn phản ánh quy luật cung - cầu thực tế. Một phần nguyên nhân đến từ tình trạng đầu cơ, thổi giá và thông tin quy hoạch thiếu minh bạch, gây ra những “cơn sốt ảo” tại nhiều địa phương. Tình trạng này không chỉ làm lệch lạc thị trường mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý xã hội.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản cũng mất cân đối nghiêm trọng, khi phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê còn thiếu hụt trầm trọng. Điều này khiến nhu cầu ở thực - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội - không được đáp ứng đúng mức.

Theo ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, việc Chính phủ sớm đưa ra các cơ chế, chính sách kiểm soát giá nhà là cấp thiết và cần được triển khai đồng bộ, quyết liệt. Bởi đây là vấn đề an sinh xã hội. Hiến pháp Việt Nam khẳng định nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân.

Tuy nhiên, với mức giá hiện nay, ngay cả nhóm thu nhập trung bình cũng khó tiếp cận nhà ở. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng sống, năng suất lao động và động lực phát triển của xã hội.

“Không ít người trẻ hiện nay không dám kết hôn, sinh con vì không có nơi ở ổn định. Nếu xu hướng này kéo dài, sẽ ảnh hưởng đến cơ cấu dân số  và nguồn nhân lực của đất nước”, ông Doanh cảnh báo.

“Hạ cánh” bằng cách nào?

Bàn về các giải pháp để đưa giá nhà trở về mức hợp lý, các chuyên gia cho rằng, cần nhiều giải pháp cả về phía cung và phía cầu thì mới "hạ cánh" được giá nhà.

Về phía cung, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land thẳng thắn chỉ ra rằng, để giảm giá nhà trước hết, nhà nước phải tiên phong giảm tiền sử dụng đất.

"Điều này có thể rất khó khi áp dụng với khu vực thành phố, trung tâm nhưng mà ở những khu đô thị xa, những nơi gọi là TOD phải làm việc đó", ông Vũ kiến nghị.

"Đồng thời, cần coi việc thu tiền sử dụng đất là nguồn ngân sách dài hạn bền vững – thay vì coi đây là nguồn thu ngắn hạn. Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá bất động sẽ đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, rất khó phát triển lâu dài", ông Vũ nói.

Giải pháp thứ hai là nhanh chóng kết nối hạ tầng, phát triển đường sắt cao tốc bởi muốn làm khu đô thị mới hoàn toàn phụ thuộc vào việc phát triển các TOD.

Đồng thời, một điều quan trọng là cần khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền. "Nhà ở vừa tuy tiền thì nên ở mức 2 tỷ thôi cho người trẻ, có thể là trả góp trong vòng nhiều năm. Chứ với giá nhà hiện nay thì đi làm không ăn uống gì khoảng 80 năm với mua được nhà ở Hà Nội. Vì vậy, việc đầu tiên là phải hướng đến cái việc đưa giá nhà xuống mức hợp lý", Chủ tịch Cen Land cho hay.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM thì cho rằng Chính phủ và hệ thống ngân hàng cần đưa ra các chính sách ưu đãi, cho vay với người trẻ để họ mua nhà.

"Người trẻ vay ngân hàng để mua nhà, thực chất họ đang thế chấp bằng cả cuộc đời của mình ở phía trước. Cho nên, chúng ta đừng quá ngại việc cho người trẻ vay. Tất nhiên, trong đó cũng có người này người kia, nhưng nhìn tổng thể, chúng ta phải có niềm tin vào thế hệ ấy", ông Châu nói.

Trong quá trình kiến tạo chính sách, Chính phủ cũng cần quan tâm đến những đối tượng cụ thể, chẳng hạn như chính sách tín dụng ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi khi mới tạo lập nhà ở.