Thị trường bất động sản: Nguồn cung cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp, kỳ vọng khởi sắc giai đoạn 2025 - 2026

Nguồn cung chưa thể bứt phá

Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, cả nước ghi nhận khoảng 65.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới được chào bán, tăng gần 20% so với cùng kỳ năm 2024. Riêng quý III/2025, nguồn cung đạt hơn 25.000 sản phẩm, chủ yếu tập trung tại Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Đà Nẵng.

Tuy nhiên, nếu so sánh với giai đoạn 2018–2019, lượng cung mới này chỉ bằng khoảng 40–45%, cho thấy thị trường vẫn đang ở trạng thái phục hồi chậm. Nhiều dự án vẫn trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc tái khởi động sau thời gian dài “đắp chiếu”.

Dù thị trường đã có dấu hiệu ấm lên, nhưng nhà ở bình dân và trung cấp – phân khúc được người dân có nhu cầu thực quan tâm nhất – vẫn vô cùng hạn chế. Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, trong tổng nguồn cung mới 9 tháng năm 2025, chỉ khoảng 7% thuộc nhóm nhà ở giá dưới 25 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với năm trước.

Tại Hà Nội, số lượng dự án nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ được phê duyệt mới chỉ đạt hơn 4.000 căn, trong khi nhu cầu ước tính lên tới 70.000 – 80.000 căn/năm. Ở TP.HCM, tình hình tương tự: nguồn cung nhà ở giá rẻ gần như “vắng bóng”, khiến mặt bằng giá sơ cấp trung bình tăng nhẹ lên 48 triệu đồng/m², cao hơn 8% so với cùng kỳ 2024.

Sự mất cân đối cung – cầu này khiến thị trường tiếp tục bị chi phối bởi các sản phẩm trung và cao cấp. Theo các chuyên gia, việc thiếu nhà ở vừa túi tiền không chỉ ảnh hưởng đến người có nhu cầu thực mà còn làm giảm tốc độ phục hồi thanh khoản toàn thị trường.

Mặc dù nguồn cung sơ cấp khởi sắc hơn, nhưng thị trường thứ cấp (chuyển nhượng) vẫn khá yên ắng. Tỷ lệ giao dịch thành công trên tổng số tin rao bán trên các sàn trực tuyến chỉ đạt khoảng 12%, thấp hơn nhiều so với mức 25–30% của giai đoạn trước dịch.

Kỳ vọng bứt phá cuối năm 2025

Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cũng đã cho thấy, thị trường đang duy trì đà phục hồi, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới từ cuối năm 2025.

Số liệu của DXS-FERI cho thấy, nguồn cung mới trong quý 3 tăng 13% so với quý trước. Trong đó, miền Bắc và miền Trung ghi nhận mức tăng mạnh, lần lượt 32% và 183%, trong khi miền Nam giảm nhẹ do yếu tố mùa vụ.

Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường quý 3 đạt khoảng 30 - 35%, giảm nhẹ so với quý 2 nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2024. Khu vực miền Nam tiếp tục duy trì sức mua ổn định nhờ nhu cầu ở thực và mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức thấp. Hiện lãi suất ưu đãi phổ biến 5,3 - 6,5%/năm, trở thành động lực chính giúp người mua dễ tiếp cận sản phẩm, trong khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10 - 15% khi ký hợp đồng mua bán.

Về giá bán, mặt bằng chung tiếp tục tăng ở hầu hết phân khúc. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ tăng 5 - 7%, còn nhà thấp tầng tăng 2 - 5% so với quý trước. Ở các tỉnh, mức tăng nhẹ hơn, khoảng 2 - 3%. Riêng khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh vẫn khan hiếm nguồn cung, giá trị bất động sản tăng trung bình 10 - 30% mỗi năm, phản ánh rõ sự lệch pha cung - cầu và tiềm năng tích sản cao.

Bà Nguyễn Đình Hải My, chuyên gia nghiên cứu thị trường DXS-FERI nhận định: “Thị trường bất động sản quý 3/2025 đã vượt qua giai đoạn trầm lắng, dần lấy lại nhịp tăng trưởng nhờ khơi thông pháp lý, tín dụng được cải thiện và tâm lý người mua tích cực hơn. Đặc biệt, sự phục hồi mạnh mẽ ở thị trường miền Bắc và miền Trung cho thấy thị trường đang tái cân bằng sau thời gian dài chững lại”.

Bước sang quý 4/2025, DXS-FERI dự báo thị trường tiếp tục đà phục hồi tích cực, khi hàng loạt dự án quy mô lớn được tung ra thị trường, tập trung tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ có sự phân hóa, chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và chủ đầu tư uy tín mới thu hút được khách hàng.

Ông Trần Quốc Thịnh, Tổng Giám đốc Dat Xanh Services nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản Việt Nam đã gieo đủ nền tảng, giờ là lúc gặt hái những thành quả đầu tiên. Chu kỳ mới sẽ không phải là sự tăng nóng, mà là quá trình hồi sinh có kiểm soát, hướng đến giá trị thực, năng lực thực và phát triển bền vững”.