Chuyên gia: Thị trường bất động sản có hiện tượng “gom hàng, thổi giá”

80% là đầu cơ

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường đang dần phục hồi nhưng vẫn tồn tại nhiều rủi ro cần được kiểm soát thận trọng.

Theo ông Lực, thời gian qua tín dụng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đã tăng khoảng 20%, trong khi cho vay mua nhà để ở, xây dựng nhà xưởng hay mặt bằng sản xuất cũng tăng mạnh. Dòng vốn này góp phần thúc đẩy tăng trưởng, song đồng thời khiến tỷ trọng cho vay bất động sản cao hơn mặt bằng chung, tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường đảo chiều.

“Khi môi trường ổn định thì không sao nhưng nếu lãi suất hoặc thanh khoản thay đổi, các doanh nghiệp đầu tư dàn trải sẽ đối mặt với khó khăn lớn", ông Lực cảnh báo.

Vị chuyên gia cho rằng, thị trường đang đối mặt với năm vấn đề chính. Thứ nhất, giá nhà đất tăng quá nhanh so với thu nhập của người dân. Trung bình, một người Việt phải mất hơn 26 năm tích lũy mới mua được nhà, cao gấp đôi so với mức bình quân thế giới.

Thứ hai, cung - cầu lệch pha nghiêm trọng, trong đó 63% dự án thuộc phân khúc cao cấp, trong khi dự án thuộc phân khúc bình dân và trung cấp lại thiếu hụt. Thứ ba, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn rất khó khăn, lượng hấp thụ thấp dù du lịch quốc tế phục hồi. Thứ tư, ứng dụng công nghệ trong xây dựng, quản lý và phát triển dự án còn yếu, khiến chi phí cao và tiến độ chậm. Cuối cùng, chi phí đầu vào tăng mạnh, trong khi năng lực quản trị dự án của nhiều doanh nghiệp còn hạn chế.

1. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra hiện tượng “gom hàng, thổi giá” vẫn diễn ra phổ biến. Tỷ lệ đầu cơ cao khi 80% giao dịch được sang tay trong vòng một năm, trong khi ở các nước phát triển là từ ba đến năm năm.

Về chính sách, ông đề nghị cần nghiên cứu lộ trình áp thuế với người sở hữu căn nhà thứ hai, thứ ba để hạn chế đầu cơ, đồng thời xem xét linh hoạt tỷ lệ cho vay. Thay vì siết quá chặt như hiện nay, có thể cho phép vay đến 70 - 80% trị giá tài sản nếu việc định giá minh bạch và sát thực tế.

Chặn cơn sốt đầu cơ bằng cách nào?

Theo TS Cấn Văn Lực: "Hiện các quốc gia trên thế giới triển khai 3 loại thuế đối với bất động sản. Thứ nhất, thuế giao dịch, có thể dựa trên doanh thu và lợi nhuận. Thứ hai, đánh thuế bất động sản trên ngôi nhà thứ hai trở đi và bất động sản thừa kế".

Đồng quan điểm với ông Lực, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam - trao đổi: "Sớm hay muộn chúng ta cũng cần đánh thuế bất động sản. Tuy nhiên, đứng trên phương diện đơn vị nghiên cứu, chúng ta cần xác định cách thức, số lượng và thời gian đánh thuế bất động sản như thế nào?".

Bà Dung cho rằng, việc đánh thuế giống như người bị bệnh cần phải uống thuốc. Tuy nhiên, uống thuốc với liều lượng ra sao, uống trong thời gian bao lâu cần có sự chỉ định.

"Trên thực tế, nhìn vào bức tranh của người mua, người bán, số lượng người mua để đầu tư trên thị trường nhiều hơn những người có nhu cầu mua để ở thật. Xét trên tất cả phân khúc từ căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng thì đầu tư và đầu cơ đang chiếm số lượng rất lớn" - bà Dung khẳng định.

Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, đưa về đúng mục đích sử dụng, việc đánh thuế bất động sản là điều không tránh khỏi.

Song song với giải pháp đánh thuế bất động sản thứ hai, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - nhận định cần có nhiều giải pháp đồng bộ như: Kiểm soát vay tín dụng bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm, xây dựng cơ sở dữ liệu để ngăn đầu cơ, thổi giá nhằm hạn chế rủi ro.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, việc đầu cơ và đầu tư lĩnh vực đất đai tại Việt Nam hiện vẫn chưa được phân định rõ ràng. Mua bất động sản để ở hay cho thuê, chuyển nhượng là hợp pháp và là hoạt động gắn liền với cơ chế thị trường, trên cơ sở tự chịu trách nhiệm "lời ăn, lỗ chịu". Nhưng hoạt động mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát là nguyên nhân chính của tình trạng "sốt đất".

“Đánh thuế bất động sản hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ là việc làm vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới” - ông Đính nói.