Đấu giá đất đã “nguội lạnh” sau thời gian sốt nóng: Thanh khoản tụt dốc, môi giới cũng “im lìm”

Cơn sốt đã qua đi

Thời gian qua, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng kiến những phiên đấu giá đất gây sốc với mức giá trúng cao ngất ngưởng, vượt xa giá trị thực tế. Tuy nhiên, sao đó các lô đất được bỏ giá cao nhanh chóng bị người trả giá bỏ cọc. Tình trạng này không chỉ phản ánh sự bất ổn trong các phiên đấu giá mà còn là hồi chuông cảnh báo cho các nhà đầu tư về nguy cơ chạy theo những cơn sốt đất ảo, trong khi các lựa chọn bất động sản khác, như đất trong các khu đô thị, có thể mang lại giá trị thực tế và bền vững hơn.

Điển hình là vụ đấu giá 27 lô đất tại quận Hà Đông (cũ) vào thời điểm 10/2024, khi giá trúng cao nhất đạt 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau, đến nay đã có 22 người trúng đấu giá bỏ cọc, từ chối nộp tiền sử dụng đất theo cam kết.

Trước đó, tại phiên đấu giá 19 lô đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (cũ) vào ngày 19/8/2024, giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá kéo dài 19 tiếng, từ 8 giờ sáng đến gần 5 giờ sáng hôm sau, thu hút hơn 1.000 hồ sơ tham gia. Tổng giá trị các lô đất trúng đấu giá lên tới gần 190 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường khi đó có 8/19 thửa đất trúng đấu giá tại đây có dấu hiệu bỏ cọc rõ ràng.

Cùng với vụ đấu giá ở Hoài Đức, vụ đấu giá đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (cũ), Hà Nội vào ngày 10/8/2024 đã gây chú ý khi 68 lô đất thu hút gần 7.000 hồ sơ tham gia. Giá khởi điểm thấp, nhưng sau nhiều vòng đấu, giá trúng cao nhất vượt 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá ban đầu. Tuy nhiên, đến tháng 9/2024, chỉ 13 lô có giá trúng thấp được nộp đủ tiền, trong khi các lô giá cao từ 80-100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Đây là hồi chuông cảnh báo cho các nhà đầu tư về nguy cơ chạy theo những cơn sốt đất ảo, trong khi các lựa chọn bất động sản khác, như đất trong các khu đô thị, có thể mang lại giá trị thực tế và bền vững hơn. Nhà đầu tư cần nhận thức rằng, giá trị thực của bất động sản không nằm ở những con số kỷ lục được đẩy lên trong các phiên đấu giá, mà ở tiềm năng sử dụng và sinh lời bền vững. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc chạy theo các cơn sốt đất ảo không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn góp phần làm méo mó thị trường.

Thanh khoản giờ đây bị “ế”

Nếu như trước đây, đấu giá được xem là kênh thu ngân sách hiệu quả, thì nay nhiều địa phương tạm hoãn hoặc giãn tiến độ các phiên đấu giá do nguy cơ “ế” hoặc bỏ cọc cao. Theo thống kê của Tổng cục Thuế, nguồn thu từ đấu giá đất 9 tháng đầu năm 2025 chỉ đạt khoảng 21.000 tỷ đồng, giảm gần 50% so với cùng kỳ 2022.

Các chuyên gia cho rằng điều này phản ánh sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư: từ kỳ vọng tăng giá nhanh sang xu hướng giữ tiền mặt hoặc tìm đến các sản phẩm an toàn hơn như căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, hoặc chứng chỉ quỹ đầu tư. Đặc biệt, sau các vụ việc bị thanh tra liên quan đến định giá và sử dụng tiền trúng đấu giá, nhiều cá nhân e ngại tham gia, sợ rủi ro pháp lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định: “Thị trường đấu giá đất phản ánh rõ độ trễ của chu kỳ bất động sản. Khi niềm tin suy giảm, vốn đầu cơ rút đi, thị trường lập tức hạ nhiệt. Dự báo phải đến năm 2026, khi lãi suất ổn định và pháp lý rõ ràng hơn, hoạt động đấu giá mới có thể sôi động trở lại.”

Theo trưởng bộ phận kinh doanh của một phòng giao dịch nhà đất: “Tôi đang rao hai lô đất của chủ cũ, giá bán chỉ chênh nhẹ 10 – 15 triệu/m² so với giá trúng, nhưng suốt mấy tháng không ai hỏi. Khách giờ nhìn đất đấu giá là cảnh giác, vì giá cao quá, mà hạ tầng chưa đồng bộ”.

Giới phân tích nhận định hiện tượng trên là “di chứng của cơn sốt đất ảo”. Trong cơn sốt, nhiều nhà đầu tư tưởng mình thắng, nhưng thực chất là mua kỳ vọng của chính mình. Khi thị trường nguội đi, họ neo giá vì sợ thua lỗ, nhưng càng giữ lâu, dòng tiền càng “chết”.

“Đấu giá đất phải đi kèm với ràng buộc xây dựng, sử dụng. Ai trúng mà không triển khai trong thời hạn nhất định thì thu hồi”, một chuyên gia quy hoạch đô thị đề xuất.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng cần minh bạch hơn trong việc công bố quy hoạch, tránh tình trạng môi giới thổi tin hạ tầng, khiến giá tăng vô lý. Khi kỳ vọng hạ tầng bị đẩy lên quá xa so với thực tế, thị trường sẽ vỡ trận.