Giá nhà đất đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua

Giá nhà tăng là tất yếu hay bất thường?

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tăng giá mạnh, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay các tỉnh vùng ven có tốc độ đô thị hóa cao. Các phân khúc căn hộ chung cư, phân khúc thấp tầng, đất nền,... đều tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn hạn chế, phần lớn tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, khiến mặt bằng giá ngày càng bị đẩy lên cao.

Theo thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2025, nguồn cung nhà ở tăng mạnh, giao dịch cải thiện rõ rệt và giá bán tiếp tục lập đỉnh…

Theo đó, so với quý gốc 2019, giá chung cư tại Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6%, TP. Hồ Chí Minh tăng 56,9%. Mức giá trung bình hiện đạt 78,9 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 81,6 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, đằng sau sự khởi sắc là những cảnh báo ngày càng tăng về nguy cơ lệch pha cung - cầu, giá nhà leo thang vượt xa giá trị thực và tình trạng đầu cơ vẫn hiện hữu.

Phân tích về giá bất động sản, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân.

"Giá bất động sản tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp" - TS. Thành nói.

Ông đưa ra cảnh báo nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp vấn đề khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác.

"Do đó, chúng ta cần một thị trường phát triển nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Các cơ quan chức năng cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro" - TS. Thành nhấn mạnh.

Liệu thị trường đang “vào đỉnh”?

Trước tốc độ tăng giá mạnh của bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, câu chuyện hiện tại với nhiều nhà đầu tư bây giờ là mức giá đang tăng nhanh quá, dẫn đến họ sợ rằng liệu rằng chúng ta có đang vào đỉnh của thị trường bất động sản hay không?

Theo khảo sát được làm cứ 6 tháng một lần của batdongsan.com về hành vi của người tiêu dùng, ông Quốc Anh cho biết, khảo sát quý I/2025 đã hỏi các đáp viên với 57% là nam và 43% là nữ. Trong số đáp viên thì 83% có độ tuổi là từ 18 – 44 là độ tuổi – những người có nhu cầu với bất động sản; 34% đến từ Hà Nội và 27% đến từ TP.HCM.

Với thu nhập của các đáp viên, 65% nằm trong khoảng từ 15 – 50 triệu một tháng. Ông Quốc Anh cho rằng, đây là khoảng thu nhập khá phổ biến của thị trường.

Trong khảo sát, Batdongsan.com.vn có hỏi mấy câu hỏi sau. Một câu hỏi là các anh chị gần đây có đầu tư bất động sản hay không, thì 55% trả lời có mua, 10% bán, tức là khoảng gần 70% là có hoạt động mua bán bất động sản trong giai đoạn vừa qua.

Và tiếp theo nữa, 64% trả lời là mua để ở và 36% là mua đầu tư. "Tôi cũng xin lưu ý rằng câu trả lời này đến từ các đáp viên, không hoàn toàn phản ánh toàn bộ giao dịch trên thị trường vì nó là rất lớn", ông Quốc Anh nói.

Lý giải về việc nguồn cung BĐS đã có dấu hiệu cải thiện nhưng giá vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu đầu cơ, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết.

Ông cho rằng, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá BĐS tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.

Theo TS. Nghĩa, nguyên nhân cốt lõi khiến giá BĐS tăng cao là do mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp BĐS nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung.

“Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.”, TS. Nghĩa chia sẻ.