Giải mã nguyên nhân giá nhà đang ở trạng thái “bình thường mới”

Giá nhà đang ở trạng thái “bình thường mới”

Cách đây khoảng 10 năm, dự án chung cư có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 sẽ được xếp vào hàng cao cấp. Nhưng bây giờ, đó chỉ là giá của hàng bình dân. Chua chát hơn là “bói” cũng không ra dự án chung cư mới nào tại Hà Nội hay TP. HCM hiện nay có mức giá như vậy.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết đến cuối quý II/2025, giá bán trung bình của chung cư tại Hà Nội đã đạt 80 triệu đồng/m2, tại TP. HCM đạt tới 89 triệu đồng/m2, đều tăng trên 30% so với năm trước.

Trong một chia sẻ mới đây, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE) chia sẻ với những người mua nhà trong bối cảnh hiện nay, việc mua được nhà, đặc biệt ở các đô thị lớn là rất khó. Hiện Bộ Xây dựng đang gánh trách nhiệm điều tiết thị trường và giá nhà, yếu tố tác động lớn đến an sinh xã hội và cả nền kinh tế.

Theo ông Lượng, so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia hay Singapore, chúng ta đang có tỷ lệ rất bất hợp lý. Theo đó, thu nhập bình quân đầu người ở mức trung bình cao của Việt Nam khoảng 7.000 - 8.000 USD/năm, trong khi giá nhà lên tới 80 - 100 triệu đồng/m2. Với thu nhập như vậy, người dân phải mất 40 - 50 năm, thậm chí 60 năm mới mua được nhà. Trong khi đó, ở Thái Lan, thu nhập bình quân khoảng 12.000 USD/năm, giá nhà chỉ 2.500 - 3.000 USD/m2.

"Có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, nhưng trọng tâm vẫn là khó tiếp cận vốn. Nhà ở là khoản đầu tư dài hạn, nên Nhà nước cần mở rộng các quỹ nhà ở, không thể phụ thuộc hoàn toàn vào vốn tín dụng ngắn hạn của ngân hàng. Dù nhà nước chỉ đạo giảm lãi suất 1 - 2% so với thương mại, nhưng thực tế người vay vẫn phải mua thêm các gói dịch vụ khác, tính ra còn tốn hơn" - Phó Viện trưởng Viện VARS IRE đánh giá.

Cùng với đó, chúng ta đang vướng ở giá đất. Do chưa có dữ liệu chuẩn nên vẫn dựa vào giá đấu, mà càng đấu thì giá càng lên. Một nguyên nhân nữa là quy hoạch tổng thể chưa tốt.

Sắp tới, nếu quy hoạch tốt, phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, hệ thống tàu điện, mở rộng đô thị vệ tinh, gắn kết khu ở với khu sản xuất, người dân không cần phải di chuyển 1 - 2 giờ/ngày để đi làm. Khi đó, chi phí xã hội sẽ giảm, giá nhà cũng sẽ bớt áp lực.

Nguyên nhân đến từ đâu?

Lý giải về việc giá chung cư liên tục tăng, theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân đầu tiên là do sự mất cân bằng cung - cầu.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group phân tích: Sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn được mở bán có mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.

Thực tế, ông Tiến cho biết không có dự án trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý này. Những căn hộ có mức giá mềm hơn (dưới 65 triệu đồng/m²) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận.

Còn đối với thị trường thứ cấp, ông Tiến nhận định, dòng tiền dịch chuyển rõ rệt từ các sản phẩm đất nền kém thanh khoản sang phân khúc căn hộ đã bàn giao. Tính ổn định, khả năng cho thuê, chất lượng sống cùng pháp lý hoàn chỉnh đang là các yếu tố giúp căn hộ chuyển nhượng giữ vững sức hút.

Ông Tiến cho rằng, nếu đà phục hồi tiếp tục được duy trì trong những quý tới, căn hộ thứ cấp sẽ tiếp tục đóng vai trò trụ cột trong việc giữ nhịp thanh khoản cho toàn thị trường bất động sản năm 2025.

Nguyên nhân thứ hai khiến giá chung cư tăng là do nguồn cung khan hiếm. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định, thời gian qua, thị trường chưa có dự án mới nào thực sự được cấp phép ra hàng. Hầu hết, những dự án đang mở bán đều là hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn.

Ngoài ra, theo ông Đính, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận.