Bất động sản TP.HCM, dòng tiền đổ về “thủ phủ mới” Bình Dương

Dòng vốn dịch chuyển về vùng đệm an toàn 

Dữ liệu về lượng tìm kiếm đã khẳng định sức hút đột biến của bất động sản Bình Dương cũ, tăng mạnh trong Quý III/2025 ngay sau thời điểm sáp nhập (ngầm chỉ sự kiện hành chính hoặc quy hoạch lớn). Sự phục hồi của TP. Hồ Chí Minh đang kéo theo xu hướng dịch chuyển dòng vốn ra các vùng ven, và Bình Dương cũ nhanh chóng trở thành điểm đến lý tưởng.

Theo TS. Huỳnh Phước Nghĩa, đây không phải là hiện tượng nhất thời mà là kết quả của quá trình tích lũy nội lực kéo dài hàng thập kỷ. Từ vị thế thủ phủ công nghiệp, khu vực này đã phát triển thành một đô thị hiện đại, và hiện đang là cực phát triển mới cạnh tranh trực tiếp với TP. Hồ Chí Minh. Hàng loạt dự án đô thị quy mô lớn tại Thủ Dầu Một, Thuận An và Dĩ An đã và đang thay đổi diện mạo, thu hút mạnh mẽ vốn vào phân khúc nhà ở trung – cao cấp.

Lợi thế "vùng đệm" 

Ông Nguyễn Văn Quốc, Phó Giám đốc kinh doanh tại TP. Hồ Chí Minh, nhận định bước ngoặt lớn nhất nằm ở vai trò mới của Bình Dương. Trong khi giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh cũ đã đạt trung bình 72 triệu đồng/m2 (Quý II/2025) và các dự án mới mở bán đa phần vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp gần như biến mất khỏi thị trường trung tâm.

Đây là cơ hội vàng cho Bình Dương. Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, khu vực này đã cung cấp gần 11.000 căn hộ mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Ông Quốc phân tích: “Bình Dương đã trở thành một vùng đệm đúng nghĩa, một cửa ngõ an toàn cho những người có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư có tầm vốn vừa phải, những người không còn tìm thấy cơ hội ở thị trường trung tâm. Trong khi đó, các thị trường khác như Đồng Nai hay Long An, dù tiềm năng, vẫn chủ yếu thu hút nhóm đầu tư trung và dài hạn, thay vì giải quyết bài toán nhà ở ngay lập tức như Bình Dương.”

Ba động lực "vàng" giúp Bình Dương thu hút vốn 

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, chỉ ra ba yếu tố chính lý giải sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn. 

Thứ nhất, khủng hoảng nguồn cung tại TP.HCM: Dù giá sơ cấp TP.HCM phục hồi ấn tượng (đạt 87 triệu đồng/m2 trong Quý III/2025, tăng 31% so với cùng kỳ), thị trường vẫn đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung thực tế. Tỷ lệ hấp thụ trên giỏ hàng mới giảm từ 90% xuống 68%, cho thấy người mua đang chùn tay trước mặt bằng giá tăng quá nhanh. Áp lực này lan sang cả thị trường thứ cấp, đẩy giá lên 60 triệu đồng/m2 (tăng 25% so với cùng kỳ).

Thứ hai, khoảng cách chênh lệch giá lớn: Đây là động lực lớn nhất. Bà Dung nhấn mạnh mức giá sơ cấp trung bình tại Bình Dương cũ chỉ bằng khoảng 50% đối với căn hộ và 30% đối với nhà ở thấp tầng so với TP. Hồ Chí Minh cũ. Đây là một khoảng chênh lệch "vàng" không thể bỏ qua đối với cả người mua và nhà đầu tư. 

Thứ ba, hạ tầng liên vùng và nguồn cung sẵn có: Trong khi vấn đề pháp lý tại TP. Hồ Chí Minh chỉ vừa được khơi thông (86 dự án được gỡ vướng tính đến tháng 7/2025) và cần thời gian dài để hình thành nguồn cung tương lai, Bình Dương cũ đã có sẵn sản phẩm để đáp ứng ngay lập tức.

CBRE dự báo, vùng TP. Hồ Chí Minh mở rộng sẽ cung cấp hơn 22.000 căn hộ và 2.400 căn thấp tầng trong năm 2025.

Dữ liệu thị trường Quý III/2025 từ Batdongsan.com.vn đã củng cố vị thế của Bình Dương cũ. Khu vực này không chỉ dẫn đầu toàn miền Nam mà còn ở vị thế tuyệt đối: Chiếm tới 84% tổng lượng tìm kiếm và đạt chỉ số quan tâm mức 100. Tốc độ tăng trưởng nhu cầu tìm kiếm đạt 165% so với đầu năm, bỏ xa các thị trường vệ tinh khác như Đồng Nai (tăng 89%) hay Long An (tăng 88%).

Rõ ràng, bất động sản Bình Dương cũ không còn là một lựa chọn thay thế. Nó đã trở thành một lựa chọn ưu tiên và là xu hướng tất yếu của thị trường, đặc biệt đối với nhóm khách hàng trẻ đang tìm kiếm không gian sống chất lượng với chi phí hợp lý.