Bất động sản đón dòng vốn ngoại lớn
Bước sang năm 2025, Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng ấn tượng trong thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê, trong 8 tháng đầu năm 2025, cả nước thu hút 26,14 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng mạnh 27,3% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục khẳng định sức hấp dẫn khi đứng thứ hai về quy mô vốn FDI với 2,37 tỷ USD, chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo. Con số này tương đương 21,5% tổng dòng vốn ngoại chảy vào Việt Nam.
Nhìn vào cơ cấu dòng vốn, có thể thấy rõ bất động sản vẫn được coi là mảnh đất màu mỡ đối với nhà đầu tư ngoại, nhất là trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng nhu cầu ngày càng cao về nhà ở, nghỉ dưỡng và thương mại dịch vụ. Thực tế cũng chỉ ra thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự góp mặt ngày càng mạnh mẽ của các tập đoàn ngoại. Từ những tên tuổi quen thuộc như: CapitaLand, Keppel Land (Singapore), Gamuda Land (Malaysia), Mitsubishi (Nhật Bản), Ciputra (Indonesia)… cho tới hàng loạt gương mặt mới, tất cả đều thể hiện rõ quyết tâm mở rộng hiện diện, khai thác tiềm năng và khẳng định vị thế tại một trong những thị trường năng động bậc nhất khu vực.
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, có nhiều yếu tố khiến thị trường BĐS Việt Nam ngày càng được các nhà đầu tư ngoại quan tâm: Thứ nhất, nhu cầu lớn và bền vững. Với hơn 100 triệu dân, tốc độ đô thị hóa khoảng 3%/năm, Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia có nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại và hạ tầng công nghiệp cao nhất khu vực, đây là "đầu ra" ổn định cho các nhà đầu tư dài hạn. Thứ hai, là giá BĐS Việt Nam, dù đã tăng mạnh trong một số phân khúc, vẫn còn thấp hơn so với các nước láng giềng như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, điều này mang lại kỳ vọng biên lợi nhuận cao khi thị trường tiếp tục hoàn thiện.
Thứ ba, là nhiều chính sách mới đã được ban hành nhằm tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, như nới lỏng quy định về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, cũng như điều chỉnh khung pháp lý về đất đai và bất động sản. Thứ tư, sự phát triển hạ tầng khi các dự án giao thông lớn như cao tốc Bắc – Nam, đường vành đai tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, cùng hàng loạt cảng biển, sân bay được nâng cấp, giúp tăng tính kết nối và hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế.
Cơ hội và thách thức
Cũng theo ông Đính, vốn ngoại đổ mạnh vào BĐS là tín hiệu tích cực, giúp thị trường thoát khỏi tình trạng khan hiếm nguồn vốn. Tuy nhiên, cần chú trọng đến khung pháp lý rõ ràng, minh bạch để dòng vốn này phát huy hiệu quả, tránh tình trạng thao túng hoặc tạo bong bóng giá.
Thực tế cho thấy, việc dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản cũng đang bộc lộ một số bất cập. Không ít trường hợp, các dự án được cam kết đầu tư hoành tráng nhưng triển khai chậm chạp, thậm chí "đắp chiếu" kéo dài. Điều này không chỉ dẫn đến lãng phí nghiêm trọng nguồn lực đất đai, mà còn khiến hiệu quả giải ngân vốn thấp, trong khi giá đất tại nhiều địa phương lại tăng mạnh, gây ra những hệ lụy khó kiểm soát.
Chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực khuyến cáo: “Vốn ngoại mang đến cơ hội bổ sung nguồn lực, nhưng quan trọng là phải hài hòa lợi ích. Doanh nghiệp nội không nên quá phụ thuộc, dễ dàng bán lại dự án mà cần cân nhắc hợp tác lâu dài, để học hỏi cách quản lý, phát triển sản phẩm, cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh. Nếu chỉ coi FDI là ‘cứu cánh’ ngắn hạn về vốn, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội xây dựng thị trường bền vững”.
Cũng có góc nhìn khác về vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, bên cạnh những dự án thành công, có những trường hợp đầu tư trực tiếp nước ngoài với thời hạn kéo dài hàng chục năm, có thể dẫn đến việc quy hoạch thường xuyên bị điều chỉnh, làm gia tăng sự bất ổn về giá đất. Ngoài ra, còn tạo ra sự mất cân đối trong đầu tư vào bất động sản, các dự án thường tập trung vào phân khúc thị trường cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở - lại ít được quan tâm dẫn tới những người có thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận với thị trường nhà ở.
Không dừng lại ở đó, việc dòng vốn ngoại ồ ạt chảy vào Việt Nam cũng sẽ dẫn đến chênh lệch lớn trong môi trường cạnh tranh giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước, khiến doanh nghiệp trong nước gặp nhiều khó khăn và rủi ro trong môi trường đầu tư.