“Điểm tựa” từ du lịch và chính sách
Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo trong năm 2024, mức độ khó khăn của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giảm. Nguồn cung có thể cải thiện 20% so với năm 2023, trong đó, loại hình căn hộ biển tại các dự án lớn sẽ chiếm ít nhất 60% thị phần.
Dự báo của VARS dựa trên 2 yếu tố chính, thứ nhất là sự phục hồi của du lịch. Mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Quyết định 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, có thể trở thành động lực để doanh nghiệp phát triển dự án đẩy nhanh tiến độ, “bơm” thêm nguồn cung mới vào thị trường.
Thứ hai là tốc độ tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý. Các chuyên gia của VARS tin rằng việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai dự án hạ tầng... đặc biệt là sự vào cuộc của các địa phương sẽ giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt nhịp hồi phục.
Số liệu thống kê cho hay, năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công trong năm 2023, vì các dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ nhà đầu tư mua trước đó. Tại thị trường thứ cấp, sản phẩm biệt thự biển, shophouse nghỉ dưỡng cũng phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản, dù giá đã giảm sâu.
Tới thời điểm hiện tại, khi các phân khúc khác đều có dấu hiệu phục hồi thì bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái “ảm đạm”. Dù ngành du lịch, lĩnh vực được coi là “bàn đạp” cho đà tăng của bất động sản nghỉ dưỡng - đang tăng trưởng mạnh mẽ, gần tiến tới mức tương đương năm 2019 - năm chưa xảy ra dịch Covid-19. Cụ thể, 5 tháng đầu năm 2024, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ước đạt 3,14 triệu lượt, tăng 52,6% so với cùng kỳ năm ngoái (bao gồm 2,21 triệu lượt khách du lịch quốc tế có lưu trú).
Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) bày tỏ tin tưởng rằng, việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai dự án hạ tầng... Đặc biệt là hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Quyết định 147 của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, sẽ là động lực để doanh nghiệp (DN) đẩy nhanh tiến độ các dự án, từ đó phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ được “bơm” thêm vốn và sớm bắt kịp đà phục hồi chung của toàn thị trường bất động sản.
Cùng với đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel… trong thời gian tới đây cũng được kỳ vọng sẽ đạt “độ ngấm” nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại của du lịch nghỉ dưỡng.
Con số khả quan được VARS dự kiến về nguồn cung bất động sản, nghỉ dưỡng năm 2024 là cải thiện khoảng 20% so với năm trước. Trong đó, loại hình căn hộ biển là điểm nhấn của phân khúc này, do vừa đáp ứng nhu cầu du lịch biển của khách du lịch trong và ngoài nước, phân khúc căn hộ biển cũng có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, cũng nhìn nhận bất động sản nghỉ dưỡng đang có tín hiệu tích cực. Không ít dự án trước đó gặp vướng mắc, chậm tiến độ đang trong quá trình đàm phán, chuyển giao cho chủ đầu tư mới có năng lực, thúc đẩy thị trường mua bán, sáp nhập.
Khó có “sóng” trong ngắn hạn
Có thể thấy, các bộ ngành, địa phương đang đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, sự phục hồi của du lịch cũng là yếu tố để kỳ vọng. Tuy nhiên, nhìn chung phân khúc này được dự báo khó có “sóng lớn” trong ngắn hạn.
Một trong những “nút thắt” vẫn khiến nhiều nhà đầu tư thiếu mặn mà với loại hình này là tốc độ cấp sổ hồng. Chính những vấn đề phát sinh trong quá trình cấp sổ hồng cho các loại hình nghỉ dưỡng khiến phân khúc này chưa thể phục hồi như kỳ vọng.
Thời gian gần đây, Chính phủ đã tích cực sửa đổi các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đáng chú ý là việc ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP mở ra cơ hội cấp chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặc dù nút thắt về pháp lý đã được tháo gỡ nhưng thị trường nghỉ dưỡng khó có những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn vì ba lí do.
Thứ nhất, thị trường du lịch hiện tại vẫn đang kém sôi động, dự báo đến hết năm 2023 mới tăng trưởng tốt hơn. Thứ hai, giá của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ở các thành phố lớn vẫn đang ở ngưỡng cao, đặc biệt là các thành phố du lịch.
Thứ ba là vấn đề về lòng tin trên thị trường. Thời gian vừa qua, một vài chủ đầu tư lớn tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã không đảm bảo được cam kết về lợi nhuận dẫn đến ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư e ngại khi xuống tiền ở phân khúc này do vấn đề về pháp lý và bài toán lợi nhuận, khả năng vận hành khai thác su khi dự án đi vào hoạt động.
Về mặt dài hạn, thị trường bất động sản dân sinh, phục nhu cầu ở thực sẽ phục hồi trước, sau đó, khi kinh tế ổn định trở lại, tiềm năng du lịch tăng trưởng cùng với hành lang pháp lý đã được hỗ trợ thì thị trường nghỉ dưỡng sẽ bắt đầu sôi động hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn dự báo thời điểm sớm nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục là sau quý II/2024.
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phân nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cũng cho rằng, Nghị định 10 được ban hành đã mở ra hành lang pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho đất thương mại dịch vụ, giúp lấy lại niềm tin của các doanh nghiệp, nhà đầu tư trên thị trường.
Tuy nhiên, đây mới chỉ là văn bản xác lập về định hướng phát triển. Để đưa quy định này vào thực tiễn, cần sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý nhà nước để nhanh chóng sửa đổi và ban hành các bộ luật, nghị định thông tư hướng dẫn liên quan.
"Khối lượng công việc là rất lớn và không thể thực hiện nhanh. Nếu cuối năm nay Luật Đất đai được thông qua thì cũng cần thời gian rất dài nữa để bộ luật này có hiệu lực và thực sự đi vào thực tiễn", bà Hằng nhận định và cho rằng, sớm nhất, phải từ năm 2024, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi.