Thanh khoản thị trường bất động sản sẽ phân hóa rõ nét từ cuối 2025

Niềm tin nhà đầu tư dần quay trở lại

Theo dự báo từ DKRA Consulting, bước sang quý IV/2025, một số phân khúc bất động sản sẽ có chuyển biến rõ ràng hơn khi thị trường bắt đầu hấp thụ tác động từ loạt chính sách mới đã được ban hành thời gian qua.

Đáng chú ý, phân khúc đất nền vẫn tiếp tục trong tình trạng khan hiếm nguồn cung, với dự kiến chỉ khoảng 450 - 550 sản phẩm được tung ra thị trường. Những khu vực vệ tinh từng ghi nhận sức cầu ổn định như Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa hay Bình Dương tiếp tục đóng vai trò chủ lực về nguồn cung.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho biết: “Sức cầu chung của thị trường dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định. Trong đó, TP.HCM và Tây Ninh sẽ là hai khu vực chủ lực về lượng tiêu thụ.”

Giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do ảnh hưởng từ chi phí đầu vào, trong khi giá thứ cấp có xu hướng tăng nhờ niềm tin của nhà đầu tư được cải thiện, kết hợp với thực tế khan hiếm nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ sôi động trở lại, vùng ven chiếm lĩnh nguồn cung

Phân khúc căn hộ trong quý IV/2025 được kỳ vọng sẽ có những dấu hiệu khởi sắc. Dự kiến có khoảng 10.000 - 13.000 căn hộ được giới thiệu ra thị trường, trong đó Bình Dương chiếm gần một nửa nguồn cung mới.

Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi các phân khúc hạng B và C đang dần chiếm ưu thế tại khu vực vùng ven. Đáng chú ý, cuộc đua chính sách bán hàng như chiết khấu, tặng quà, hỗ trợ lãi suất, phương thức thanh toán linh hoạt... được đẩy mạnh, tạo điều kiện giúp khách hàng dễ tiếp cận hơn với nhà ở.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel trong quý IV/2025 được dự báo tăng nhẹ, khoảng 700 - 800 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM. Các loại hình biệt thự, nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng cũng được dự đoán tăng nhẹ.

Tuy nhiên, sức cầu toàn thị trường nghỉ dưỡng vẫn đang ở mức thấp, và xu hướng giảm được cho là sẽ tiếp diễn đến hết năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp được nhận định ổn định, khó có sự biến động mạnh trong ngắn hạn.

Nguồn cung căn hộ sẽ tăng mạnh từ 2025 đến 2026

Theo báo cáo của One Mount Group, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 có thể đạt 31.000 căn – mức cao nhất trong 3 năm trở lại đây. Tại TP.HCM, con số này dự kiến là 28.000 căn. Sang năm 2026, nguồn cung duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại TP.HCM.

Một điểm đáng chú ý là Bình Dương được dự báo sẽ chiếm 65% tổng nguồn cung căn hộ tại khu vực phía Nam trong năm 2025 và duy trì tỷ lệ khoảng 50% vào năm sau. Điều này khẳng định rõ xu hướng dịch chuyển nguồn cung về vùng ven, đặc biệt sau giai đoạn TP.HCM mở rộng địa giới hành chính.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định: “Trong 9 tháng đầu năm 2025, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức giá bán tăng đáng kể. Nhiều dự án trung tâm vượt mốc 100 triệu đồng/m², nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt trên 80%, có dự án bán hết trong vài ngày. Điều này cho thấy sức hút bền vững của bất động sản đô thị.”

Hạ tầng - cú hích kép cho thị trường cuối năm

Theo ông Thịnh, quý IV/2025 sẽ là giai đoạn thị trường bước vào "chuyển nhịp – chuyển chu kỳ", trong đó các công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2, sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội... sẽ giữ vai trò “đầu tàu” thúc đẩy sức bật cho bất động sản.

Các khu vực như TP.HCM (mở rộng), Đồng Nai, Tây Ninh, Bắc Ninh, Thái Nguyên… được xem là tâm điểm hút vốn trung và dài hạn, nhờ nằm gần các trục hạ tầng lớn và hưởng lợi từ công nghiệp hóa.

Đặc biệt, giải ngân đầu tư công đạt tiến độ cao nhất trong nhiều năm đã trở thành cú hích kép: vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa nâng đỡ thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, thanh khoản toàn thị trường sẽ phân hóa mạnh mẽ. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch và kết nối hạ tầng tốt sẽ tiếp tục hút khách. Ngược lại, các sản phẩm chưa đáp ứng tiêu chí người mua sẽ buộc phải cạnh tranh bằng ưu đãi tài chính và minh bạch thông tin rủi ro.

Thị trường cũng dự kiến sẽ xuất hiện ngày càng nhiều dự án hợp tác liên doanh giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước, đặc biệt ở các phân khúc yêu cầu tiêu chuẩn quốc tế cao.

Ông Thịnh kết luận: “Giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng ở các khu trung tâm và những khu vực có hạ tầng phát triển. Ngược lại, vùng ven nếu chưa đồng bộ về pháp lý và hạ tầng sẽ đối mặt nguy cơ giảm thanh khoản, do không đáp ứng được kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng.”

Ông Trần Quốc Thịnh, Tổng Giám đốc Đất Xanh Services, cho rằng có ba xu hướng chính đang dẫn dắt thị trường bất động sản hiện nay:

Thứ nhất, giá bán tăng – nhu cầu tăng – giá thuê tăng: Đây là tín hiệu cho thấy sự phục hồi của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý nhà đầu tư từ quan sát sang tham gia thị trường.

Thứ hai, dòng vốn đầu tư dịch chuyển từ Bắc vào Nam, tập trung vào các trung tâm đô thị lớn và các khu vực được hưởng lợi từ phát triển hạ tầng. Phân khúc chung cư và nhà ở gắn với các trục hạ tầng lớn tiếp tục là nhóm dẫn dắt.

Thứ ba, mô hình O2O (Online to Offline) kết hợp nền tảng công nghệ đang tái định hình trải nghiệm giao dịch bất động sản. Từ khâu tìm hiểu sản phẩm đến giao dịch thực tế, quy trình được rút ngắn, minh bạch hơn, giúp tăng hiệu quả cho cả người bán lẫn người mua.