Thị trường bất động sản cuối năm 2025 và đầu năm 2026: Giá chung cư khó giảm nhưng sẽ không còn “tăng nóng”

Giá nhà sẽ “bớt nóng”

Sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài, đặc biệt tại hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều tiết mới. Các chính sách tháo gỡ thể chế, hỗ trợ tín dụng và phát triển nhà ở xã hội đang được Chính phủ thúc đẩy mạnh mẽ, hứa hẹn mang lại sự cân bằng hơn cho thị trường từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026.

Theo chia sẻ của TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những biến động thời gian qua cho thấy giá nhà ở Việt Nam, nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân. "Giá căn hộ trung tâm Hà Nội đã vượt 100 triệu đồng/m², khu vực ngoại thành bình quân khoảng 70–90 triệu đồng/m², TP.HCM cũng trong tình trạng tương tự. Với thu nhập bình quân hiện nay, người dân lao động rất khó tiếp cận nhà ở," ông Đính nhận định.

Theo chuyên gia, nguyên nhân lớn nhất khiến giá bất động sản tăng phi mã là chi phí đầu vào bị đội lên. Tiền sử dụng đất chiếm tới 30–50% giá thành sản phẩm, trong khi các thủ tục pháp lý kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ 7–10 năm. Bên cạnh đó, chi phí vật liệu, nhân công và thiết bị xây dựng đều tăng mạnh, khiến giá nhà bị đẩy lên cao ngay từ khâu đầu tư.

Một yếu tố khác là mất cân đối cung – cầu. Khi hàng loạt dự án bị tắc nghẽn pháp lý, nguồn cung mới sụt giảm nghiêm trọng. "Những sản phẩm hiếm hoi được ra hàng lập tức bị đẩy giá cao, tạo cảm giác 'hàng khan – giá phải tăng'. Thị trường bị chi phối bởi những nhóm có hàng trong tay," ông Đính nói.

Với hàng loạt động thái chính sách đồng bộ, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn, không còn những đợt "sóng giá" phi lý như giai đoạn 2020–2024.

"Chi phí đầu tư hiện vẫn rất cao, nên giá nhà khó có thể giảm sâu, nhưng đà tăng nóng chắc chắn sẽ được kiểm soát. Thị trường sẽ phát triển theo hướng lành mạnh hơn, nguồn cung đa dạng, có sự phân tầng rõ ràng giữa cao cấp và nhà ở xã hội," Chủ tịch VARS dự đoán.

Giải pháp căn cơ để bình ổn giá nhà

Nhìn tổng thể, việc giá nhà liên tục tăng cao phản ánh sự bất cân đối giữa cung – cầu, giữa đầu tư và nhu cầu thực tế. Nếu không sớm điều chỉnh, hệ lụy không chỉ dừng lại ở chuyện giá cả, mà có thể đe dọa sự ổn định kinh tế vĩ mô và công bằng xã hội đô thị. Để kéo giá về mức hợp lý và đảm bảo phát triển bền vững, theo cách chuyên gia cần một gói giải pháp đồng bộ, kết hợp hành chính - thị trường - tài chính.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam nhận định, vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế - xã hội của quốc gia. Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế cho rằng, vấn đề không nằm ở giá cả, mà ở chênh lệch giàu nghèo. Không thể kéo giá các dự án từ 100 triệu đồng/m2 xuống còn 20 triệu đồng/m2 để người nghèo mua được, bởi đó là điều không thể. Tốc độ tăng giá nhà phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng GDP, lạm phát và đô thị hóa. Chẳng hạn, ở Việt Nam, nếu GDP tăng 8%, lạm phát 3%, tốc độ đô thị hóa 1%, thì tốc độ tăng giá bất động sản bình quân một chu kỳ khoảng 12%/năm.

“Do đó, chỉ có tăng nguồn cung phân khúc nhà giá rẻ mới là biện pháp hữu hiệu nhất, không còn cách nào khác” - ông Nghĩa nói.

Trong khi đó, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, sự khác biệt của yếu tố văn hóa khiến nhà ở không phải chỉ để ở, mà như là một tài sản để lại cho con cháu, mua để chờ tăng giá, là tài sản tích lũy. “Vậy nếu muốn nhà ở có giá phù hợp, giải quyết nhu cầu chính là để ở, thì yếu tố tài sản tích lũy cần được giảm đi. Giải pháp nào giải quyết vấn đề này là câu hỏi cần trả lời?” - GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh

Theo ông Cường, tiêu chí quan trọng nhất của mô hình này là đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và tiêu dùng tối thiểu cho người lao động. Bên cạnh đó, đất dành cho những nhà ở vừa túi tiền phải là đất thuê, chứ không phải đất giao vĩnh viễn và người mua chỉ được sở hữu theo thời hạn thuê phù hợp với tuổi thọ công trình.