Bất động sản phân khúc hạng sang hút khách

Phân khúc hạng sang hút khách

Báo cáo mới nhất của Knight Frank cho thấy, Việt Nam hiện có trên 750 người siêu giàu (sở hữu tài sản trên 30 triệu USD), dự kiến con số này sẽ tăng gần 80% vào năm 2030, cao nhất khu vực châu Á. Điều đáng nói, nhóm này đang có xu hướng “ưu tiên” BĐS hạng sang như một kênh bảo toàn giá trị tài sản và thể hiện đẳng cấp, hơn là đầu tư lướt sóng như trước đây.

Tại Hà Nội, hàng loạt dự án hạng sang trên các trục đường “vàng” như Lê Duẩn, Tràng Thi, Phạm Hùng hay ven Hồ Tây vẫn duy trì mức giá cao kỷ lục, dao động từ 250 – 500 triệu đồng/m², thậm chí có nơi vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/m². Trong khi đó, các biệt thự siêu sang tại khu vực Thảo Điền, An Phú (TP Hồ Chí Minh) hay Bán đảo Sơn Trà (Đà Nẵng) vẫn có khách tìm mua, bất chấp thanh khoản chung của thị trường sụt giảm.

“Giới siêu giàu có tâm lý đầu tư dài hạn, họ ít bị ảnh hưởng bởi lãi suất hay biến động ngắn hạn. Với họ, BĐS hạng sang không chỉ là tài sản mà còn là biểu tượng địa vị. Dòng tiền từ nhóm này vẫn đang duy trì sức nóng và góp phần giữ giá phân khúc cao cấp ở mức cao” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Trái ngược với sự sôi động ở phân khúc hạng sang, phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình và nhà ở xã hội nơi tập trung nhu cầu thực lại đang khan hiếm nghiêm trọng. Theo Bộ Xây dựng, hiện nay hơn 70% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nằm ở phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường trong 5 năm qua.

Giá nhà bình quân tại hai đô thị lớn đã tăng gấp 2 – 3 lần so với giai đoạn 2018 – 2019. Cụ thể, căn hộ trung cấp hiện có giá 70 – 90 triệu đồng/m², cao hơn nhiều so với thu nhập của người lao động đô thị, vốn chỉ ở mức 15 – 20 triệu đồng/tháng. Điều này khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người trẻ ngày càng xa vời.

“Khi phần lớn nguồn lực của doanh nghiệp và nhà đầu tư đổ vào phân khúc hạng sang, các dự án nhà ở giá phù hợp bị thu hẹp, dẫn đến tình trạng mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Đây là rào cản lớn cho mục tiêu phát triển đô thị bền vững” - bà Nguyễn Hoài An, chuyên gia về nghiên cứu thị trường BĐS cho hay.

Nhiều thách thách cho bài toán cân đối cung – cầu

Với việc dòng tiền tiếp tục “chảy mạnh” vào BĐS hạng sang đang đặt ra thách thức lớn cho bài toán cân đối cung – cầu.

Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý ngày càng rõ rệt: trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền và trung cấp khan hiếm nguồn cung, thì dòng vốn lại đổ mạnh vào BĐS hạng sang và siêu sang. Đây là xu hướng thể hiện rõ trong hai năm gần đây, phản ánh sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư cũng như sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung – cầu trên toàn thị trường.

Giới chuyên gia nhận định, có ba nguyên nhân chính khiến BĐS hạng sang trở thành “điểm rơi” của dòng tiền. Thứ nhất, tầng lớp siêu giàu tại Việt Nam đang tăng nhanh, với tốc độ khoảng 12–14%/năm, thuộc nhóm cao nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Họ tìm kiếm tài sản mang tính biểu tượng, vừa để ở, vừa thể hiện đẳng cấp và giữ giá trị tài sản. Thứ hai, trong bối cảnh lạm phát toàn cầu và biến động thị trường tài chính, bất động sản siêu sang được coi là “tài sản trú ẩn an toàn”. Thứ ba, các chủ đầu tư lớn đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm này vì biên lợi nhuận cao, thủ tục pháp lý dễ kiểm soát hơn so với phân khúc nhà ở xã hội hay bình dân.

Tuy nhiên, sự lệch pha giữa cung và cầu đang gây ra hệ lụy đáng lo ngại. Tại Hà Nội, 9 tháng đầu năm 2025 chỉ có khoảng 4% nguồn cung thuộc phân khúc nhà ở dưới 2 tỷ đồng, trong khi nhu cầu thực chiếm tới hơn 60% tổng lượng tìm kiếm. Ở TP.HCM, thị trường gần như không còn dự án mới dành cho người thu nhập trung bình – một khoảng trống lớn dẫn đến áp lực giá leo thang ở mọi phân khúc.

Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho rằng: “Thị trường đang đi lệch hướng khi nguồn lực tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp. Nếu không có chính sách điều tiết hợp lý, nguy cơ mất cân bằng dài hạn có thể khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân ngày càng khó khăn.”

Đáng chú ý, xu hướng đầu tư BĐS hạng sang còn được thúc đẩy bởi yếu tố tâm lý và kỳ vọng sinh lời. Giới đầu tư siêu giàu coi đây là “bến đỗ an toàn” trong bối cảnh thị trường tài chính biến động, đồng thời kỳ vọng giá trị tài sản sẽ tăng mạnh khi hạ tầng trung tâm được hoàn thiện. Điều này khiến giá bán các dự án ven sông, khu trung tâm, hay khu đô thị cao cấp ngày càng bị đẩy lên mức kỷ lục, tạo nên khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu thực và giá trị giao dịch.