Doanh nghiệp bất động sản đã bước qua giai đoạn tái cấu trúc, sẵn sàng cho chu kỳ mới của thị trường

Doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng cho chu kỳ mới

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong quý IV/2025 được Dat Xanh Services - FERI dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý III/2025. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên 3 kịch bản khác nhau.

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40% - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 8% - 9%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 25 - 35%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 5% - 15%, lãi suất thả nổi lên tới 10 - 12%, giá bán tăng 2 - 5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20 - 30%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu hiệu của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Đáng chú ý, chính sách thúc đẩy giải ngân đầu tư công đạt tiến độ cao nhất trong nhiều năm trở lại đây đã góp phần tạo “cú hích kép” cho thị trường: vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa nâng sức bật cho bất động sản khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.

Theo đơn vị này, trong quý IV/2025, giá bán bất động sản tăng, nhu cầu tăng, giá thuê tăng, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ “quan sát” sang “tham gia” thị trường.

Ngoài qua, dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở gắn sóng hạ tầng giữ vai trò dẫn dắt.

Song song đó, mô hình O2O (Online to Offline) kết hợp nền tảng công nghệ bất động sản đang tái định hình trải nghiệm giao dịch: tối ưu tiện lợi, minh bạch, rút ngắn thời gian xử lý, giúp chủ đầu tư gia tăng doanh số và mang đến trải nghiệm vượt trội cho cả khách hàng lẫn môi giới.

Với ba yếu tố hạ tầng – chính sách – niềm tin hội tụ, thị trường đang tiến gần “điểm giao” giữa phục hồi và tăng trưởng. Doanh nghiệp bất động sản đã hoàn tất chu kỳ tái cấu trúc, tinh gọn hệ thống, định hình sản phẩm theo nhu cầu thật. Trong khi đó, các sàn giao dịch và môi giới chuyên nghiệp bắt đầu “ra quân” mạnh mẽ, tận dụng thời điểm ấm lên để chiếm lĩnh thị phần.

Tâm lý người mua cải thiện nhưng cũng thận trọng hơn

Trước đây, không ít nhà đầu tư mới gia nhập thị trường thường chọn khởi đầu với một lô đất nền vùng ven, nơi giá trị đầu tư vừa tầm và dễ kỳ vọng sinh lời nhanh. Mua hôm nay, bán sau vài tháng để hưởng chênh lệch giá là chiến lược phổ biến. Tuy nhiên, lối tiếp cận theo tư duy “đánh nhanh thắng nhanh” này đang dần bộc lộ nhiều rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc và định hình lại.

Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm, có đến 64% người tham gia thị trường mua BĐS để ở, chỉ 36% nhằm mục đích đầu tư. Các loại hình được quan tâm nhiều nhất là đất nền (33%), chung cư (30%) và nhà riêng (21%), phần lớn đều phục vụ nhu cầu ở thực. Dự báo trong 12 tháng tới, chung cư và nhà riêng sẽ tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, khi cùng chiếm tỷ lệ 31% về mức độ quan tâm, trong khi đất nền giảm còn 19%.

Điểm đáng chú ý là tỷ lệ nhà đầu tư có ý định “lướt sóng” đang giảm mạnh. Chỉ 12% cho biết sẽ nắm giữ bất động sản dưới 1 năm, mức thấp hơn nhiều so với các năm trước. Trong khi đó, có đến 49% nhà đầu tư dự kiến nắm giữ tài sản trong 3-10 năm, phản ánh xu hướng đầu tư dài hạn ngày càng rõ nét. Xu hướng lướt sóng trên thị trường đã giảm so với năm ngoái khi chỉ có 12% nhà đầu tư có ý định nắm giữ bất động sản dưới 1 năm.

Theo CEO EZ Property Phạm Đức Toản, hiện nay cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều ngày càng quan tâm đến tính pháp lý và khả năng thanh khoản của bất động sản. Thị trường cũng đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét về nhu cầu, sản phẩm chỉ thực sự thu hút người mua nếu có thể khai thác được ngay. Ngay cả ở những nơi giá nhà cao như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa vẫn ghi nhận giao dịch tốt, điều đó cho thấy thanh khoản chứ không phải mức giá là yếu tố quyết định hành động mua.

“Xu hướng giãn dân và mở rộng đô thị cũng đang tạo cơ hội mới cho các khu vực vùng ven, nơi có hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quy hoạch rõ ràng. Giá nhà tại các đô thị lớn hiện đã ở mức quá cao, rất khó sinh lời nếu vẫn đầu tư theo kiểu “lướt sóng”. Thay vào đó, nhà đầu tư nên hướng tới những khu vực còn dư địa tăng trưởng, hạ tầng đang được đầu tư mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh…để tối ưu hiệu quả dòng vốn và lợi nhuận dài hạn” - ông Phạm Đức Toản đánh giá.