Dòng tiền Bắc tiến vào Nam: Đang ghi nhận một làn sóng dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ từ các tỉnh phía Bắc

Thống kê cho thấy xu hướng vốn rõ ràng

Sự chênh lệch giá đang là động lực khiến nhiều nhà đầu tư phía Bắc lựa chọn chốt lời tại Hà Nội và dồn vốn vào TP.HCM hoặc các vùng lân cận.

Đà tăng giá này càng được củng cố bởi kỳ vọng vào các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3 dự kiến thông xe cuối năm 2025 và sân bay Long Thành đang dần hoàn thiện.

"Nhờ dòng tiền mới từ miền Bắc, nhiều nhà đầu tư cũ đã có cơ hội bán ra, cắt lỗ, thậm chí có lãi nhẹ. Một số phân khu trước kia tồn hàng nay đã hết sạch", anh Nhựt cho biết.

Theo báo cáo từ AFA Capital, mức tăng giá căn hộ tại Hà Nội trong năm 2024 ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp lần lượt đạt 36% và 26%. Trong khi đó, tại TP.HCM, mức tăng tương ứng chỉ là 24% và 7%.

Bước sang quý II/2025, giá căn hộ Hà Nội tiếp tục leo thang với mức tăng 33% (sơ cấp) và 15% (thứ cấp), so với TP.HCM ở mức 29% và 13%. Khoảng cách này khiến thị trường phía Nam trở nên hấp dẫn hơn trong mắt giới đầu tư.

Sự gia tăng dòng tiền cũng khiến phương thức giao dịch tại nhiều dự án thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây, người mua chỉ cần đặt cọc khoảng 50 triệu đồng và có 30 ngày để hoàn tất thủ tục vay, thì nay số tiền cọc phổ biến đã tăng lên 100-200 triệu đồng để giữ chỗ.

Không chỉ riêng khu vực Lê Văn Việt, nhiều dự án ở phía Đông TP.HCM cũng chứng kiến mức tăng giá mạnh. Một ví dụ điển hình là dự án trên đường Đỗ Xuân Hợp – được mở bán từ năm 2018 với mức giá chỉ khoảng 1,3 tỉ đồng cho căn 1PN. Tăng trưởng giá chậm trong những năm đầu, nhưng đến cuối 2024 đã lên 2,2 tỉ đồng. Bất ngờ, chỉ trong vài tháng đầu năm 2025, giá đã tiến sát mốc 3 tỉ đồng.

Chiêu trò hay phản ánh thực chất thị trường?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng sự dịch chuyển dòng tiền từ miền Bắc vào miền Nam là xu hướng tất yếu khi biên lợi nhuận tại Hà Nội đang bị thu hẹp, trong khi giá căn hộ tại TP.HCM còn thấp hơn 10-20% so với thủ đô.

Bên cạnh đó, nguồn cung TP.HCM đang phục hồi rõ rệt, cùng với sự cải thiện về hạ tầng tại các địa phương giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, càng làm tăng sức hút đầu tư.

“Đây không đơn thuần là làn sóng đầu cơ, mà cho thấy tư duy đầu tư chiến lược – lựa chọn các khu vực có quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng giá dài hạn nhờ hạ tầng kết nối”, ông Hiển nhận định.

Thực tế, không chỉ phân khúc trung cấp mà cả các dự án cao cấp cũng đang ghi nhận lượng khách từ miền Bắc tăng rõ rệt.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com, cũng nhìn nhận thị trường TP.HCM đang vào chu kỳ phục hồi mạnh. “Thanh khoản đã cải thiện rõ rệt, nguồn cung quay trở lại. Dòng tiền đầu tư và nhu cầu thực đều tăng, tạo nên sự sôi động bền vững hơn cho thị trường”.

Tuy vậy, ông Tuấn cũng cảnh báo rủi ro tiềm ẩn khi nhiều nhà đầu tư cùng "gom" một khu vực. “Việc tập trung quá mức vào một phân khúc hoặc khu vực có thể tạo ra cầu ảo và đẩy giá tăng bất thường. Trong khi đó, các thị trường khác lại bị bỏ quên”.

Ông khuyến nghị nhà đầu tư nên phân bổ danh mục rộng hơn, đa dạng sản phẩm và kết hợp giữa TP.HCM với các tỉnh lân cận để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Cẩn trọng trước “cơn sốt” bị thao túng

Các chuyên gia cảnh báo rằng đằng sau các đợt tăng giá đột biến, có thể tồn tại hiện tượng thao túng giá bởi một số nhóm môi giới và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Họ mua gom một lượng lớn sản phẩm tại các phân khu mới, sau đó tạo khan hiếm giả bằng cách “găm hàng”.

Khi có người hỏi mua, môi giới thường trả lời “chỉ còn vài căn”, hoặc “vừa có người đặt cọc”, khiến người mua lo sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) và sẵn sàng mua với giá cao hơn.

Do đó, thay vì chạy theo giá, người mua nên đánh giá kỹ các yếu tố thực tế như tỷ lệ lấp đầy dân cư, khả năng khai thác cho thuê, chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà, và đặc biệt là tiềm năng hạ tầng khu vực trong trung và dài hạn.

Một thị trường bất động sản chỉ có thể tăng trưởng bền vững nếu đi cùng nhu cầu ở thực và tốc độ đô thị hóa thật sự. Những "cơn sóng" đầu cơ ngắn hạn chỉ mang tính thời điểm và có thể tiềm ẩn rủi ro lớn cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.