Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết mặt bằng giá sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng 35–45% chỉ trong vòng một năm. Riêng quý III, giá căn hộ ở TP.HCM tiếp tục tăng thêm 15–18%, đạt trung bình khoảng 90 triệu đồng/m². Đáng chú ý, hơn 70% nguồn cung mở bán trong năm nằm ở nhóm cao cấp và hạng sang, tạo nên mặt bằng giá vượt xa thu nhập của phần lớn cư dân đô thị.
Các số liệu từ Knight Frank Việt Nam cũng ghi nhận sự leo thang tương tự: giá sơ cấp bình quân căn hộ TP.HCM đã tiến gần mốc 96 triệu đồng/m², tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước. Gần 60% sản phẩm mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m², phần còn lại chủ yếu dao động từ 60 triệu đồng/m² trở lên. Sự áp đảo của phân khúc hạng sang cùng nguồn cung hạn chế ở nhóm trung cấp đã góp phần đẩy giá liên tục lập đỉnh.
Diễn biến này khiến nhiều chuyên gia liên tưởng đến thị trường Trung Quốc cách đây một thập kỷ – thời điểm giá nhà tăng nóng, đầu cơ lan rộng và dòng vốn đổ vào ồ ạt, trước khi thị trường bước vào chu kỳ suy thoái sâu khi tín dụng bị thu hẹp. Theo ông Kiệt, Việt Nam không đi theo mô hình phát triển tương tự nên khó lặp lại kịch bản này một cách toàn diện. Tuy nhiên, rủi ro cục bộ ở phân khúc cao cấp vẫn hiện hữu nếu giá tiếp tục bị đẩy vượt xa nhu cầu thực.
Ông nhắc lại giai đoạn 2007–2011, khi thị trường trong nước tăng giá quá nhanh rồi rơi vào trạng thái đóng băng khi tín dụng siết lại. Hiện nay, tín hiệu giao dịch tại phân khúc cao cấp và hạng sang đang cho thấy tỷ lệ đầu cơ cao, trong khi nhu cầu ở thực lại không tăng tương ứng. Nếu mức giá tiếp tục leo lên vùng 200–250 triệu đồng/m² mà không tương xứng với chất lượng và mức thu nhập trung bình, thị trường có thể bước vào trạng thái bão hòa: người bán không chịu giảm giá, người mua lo ngại rủi ro, thanh khoản suy giảm mạnh.
Ở góc nhìn tổng thể, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam – đánh giá nguy cơ bong bóng tại phân khúc cao cấp là có thật, nhưng rủi ro ở cấp độ toàn thị trường vẫn thấp hơn so với Trung Quốc. Lý do là Việt Nam đang đối mặt tình trạng thiếu cung kéo dài. Ba năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM chỉ đạt dưới 20.000 căn mỗi năm – thấp hơn nhiều so với mức 30.000–40.000 căn giai đoạn 2018–2021. Hệ thống hạ tầng phát triển chậm hơn tốc độ đô thị hóa, thủ tục pháp lý kéo dài, quỹ đất trung tâm thu hẹp… khiến nguồn cung mới khó có cơ hội tăng mạnh.
Tuy nhiên, bà Dung cũng nhấn mạnh ranh giới giữa tăng trưởng mạnh và bong bóng tài sản “rất mong manh” nếu giá tiếp tục vượt mức chi trả của xã hội.
Ở góc độ xu hướng dài hạn, chuyên gia Lê Quốc Kiên nhận định bất động sản Việt Nam vẫn có dư địa tăng trưởng nhờ đô thị hóa và sự dịch chuyển dân số, nhưng phân khúc cao cấp có thể đối mặt nguy cơ “nghẽn thanh khoản” do phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ. Theo ông Kiên, thị trường vận động theo chu kỳ và giá không thể tăng mãi. Nhà đầu tư cần ưu tiên giá trị sử dụng, pháp lý rõ ràng, khả năng cho thuê ổn định thay vì đặt cược vào tăng giá ngắn hạn.
Một điểm sáng được giới chuyên môn ghi nhận là chính sách điều hành của cơ quan quản lý đang theo hướng thận trọng và chủ động hơn. Nhiều đề xuất liên quan thuế tài sản, hạn chế đầu cơ, cải cách pháp lý, tái khởi động dự án tồn đọng, phát triển nhà ở xã hội và phân khúc nhà vừa túi tiền đang được xem xét. Các giải pháp này nhằm tăng nguồn cung thực, kiểm soát kỳ vọng giá và định hướng thị trường theo hướng minh bạch – bền vững.
Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh nhất thập kỷ, những công cụ điều tiết này được xem như “van giảm áp” giúp hạ nhiệt thị trường. Nếu chính sách triển khai đồng bộ, cơ cấu nguồn cung có thể dần quay lại trạng thái cân bằng, đặc biệt là phân khúc trung cấp – nhóm đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng hấp thụ tốt.
Với nhà đầu tư, thông điệp chung từ các chuyên gia là cần chuyển từ tư duy “lướt sóng” sang đầu tư giá trị, lựa chọn sản phẩm đúng nhu cầu, ưu tiên pháp lý rõ ràng và dòng tiền bền vững. Trong một thị trường mà mức giá đã tiến quá xa so với thu nhập trung bình, sự thận trọng được xem là chìa khóa để hạn chế rủi ro và tối ưu hiệu quả dài hạn.