Thị trường nhà liền thổ đang bước vào giai đoạn thanh lọc, nhà đầu tư thay đổi cách tiếp cận

Từng được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ tiềm năng tăng giá cao, phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM hiện đang trải qua một trong những giai đoạn khó khăn nhất trong vòng 10 năm qua. Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của Savills Việt Nam, toàn TP.HCM chỉ có hơn 600 căn nhà liền thổ được chào bán sơ cấp, trong đó số lượng giao dịch thành công chỉ khoảng 100 căn – tỷ lệ hấp thụ chưa đến 15%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, lượng tiêu thụ đạt 170 căn trên tổng nguồn cung 700 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ dưới 24%. Dù nguồn hàng mới hạn chế, sức mua vẫn yếu, chủ yếu do giá bán neo ở mức quá cao và sản phẩm kém đa dạng. Báo cáo của DKRA cũng cho thấy, tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, tỷ lệ tiêu thụ nhà liền thổ quý vừa qua chỉ đạt khoảng 39%.

Đại diện Savills TP.HCM cho biết hơn 87% nguồn cung là hàng tồn kho thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình lên đến 330 triệu đồng/m². Trong khi đó, người mua ngày càng thận trọng, chỉ ưu tiên sản phẩm vừa túi tiền. Một số dự án cao cấp tại khu Thủ Thiêm ghi nhận giá chào bán tiệm cận 1 tỷ đồng/m² – mức giá gần như ngoài tầm với của phần lớn người dân.

Trên thị trường thứ cấp, hiện tượng “cắt lãi” bắt đầu xuất hiện khi nhiều nhà đầu tư muốn thoát hàng. Tuy nhiên, mức giảm phổ biến chỉ 10–15%, chưa đủ hấp dẫn để kích cầu mạnh. Giới môi giới cũng xác nhận tình trạng “xem nhiều, mua ít” trong suốt nhiều tháng qua.

Các chuyên gia nhận định, nhà liền thổ vẫn có khả năng sinh lời tốt trong dài hạn, nhưng không còn phù hợp với các nhà đầu tư “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Trong bối cảnh dòng vốn eo hẹp và niềm tin thị trường còn yếu, xu hướng chuyển hướng đầu tư về vùng ven hoặc nắm giữ trung – dài hạn (3–5 năm) được cho là chiến lược phù hợp hơn.

DKRA dự báo nguồn cung nhà liền thổ trong quý tới có thể tăng lên 2.000–3.000 căn, chủ yếu đến từ Tây Ninh và các khu vực giáp ranh TP.HCM. Mặc dù giá sơ cấp vẫn cao, nhưng thị trường thứ cấp có thể ghi nhận tín hiệu hồi phục nếu mức giá điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Thị trường nhà liền thổ đang bước vào giai đoạn thanh lọc rõ nét, đòi hỏi nhà đầu tư thay đổi cách tiếp cận: thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh, cần xác định đây là cuộc chơi dài hơi, chỉ dành cho người đủ năng lực tài chính và sẵn sàng kiên nhẫn chờ cơ hội.