Thị trường BĐS sẽ có thay đổi lớn sau khi Luật có hiệu lực

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS chia sẻ, giá bất động sản có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt trước đây. Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường.

Còn theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, khả năng giá địa ốc sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Trong đó, phân khúc đất nền sẽ bị tác động mạnh nhất do chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Bên cạnh đó, loại hình căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động. Giá sơ cấp sẽ tăng khi các quy định mới yêu cầu chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. Chất lượng phát triển nhà tái định cư được yêu cầu phải bằng hoặc tốt hơn so với các giai đoạn cũ. Qua đó có thể thấy, chi phí tổng thể để phát triển dự án sẽ bị chênh lên nhiều hơn giai đoạn trước đây.

“Chi phí cấu thành dự án tăng tăng thì tất yếu giá bất động sản sơ cấp trên thị trường cũng phải tăng theo. Mà giá bất động sản sơ cấp tăng thì sẽ dẫn đến giá nhà thứ cấp khu vực xung quanh cũng sẽ tăng theo”, ông Long nhận định.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, Đặc biệt giá bán chung cư ở Hà Nội đang tiệm cận với giá bán tại TPHCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, chỉ thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với mức giá trung bình tại TPHCM. So với trước, giá bán đã tăng 6,5%/quý và tăng 25%/năm.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán chung cư ở Hà Nội đạt 38 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán tăng chậm lại ở mức 5%/quý và hơn 22%/năm. Trong khi đó, tại TPHCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tăng nhẹ, từ 3%/quý và 6%/năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng nhẹ, đạt 4%/quý và 3%/năm.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thông tin, phân khúc chung cư đang chứng kiến sự tăng giá đều đặn hơn so với các phân khúc khác. Trong giai đoạn này, giá tăng liên tục với tỷ lệ trung bình 15 - 20%/năm. Ngay cả ở phân khúc bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25 - 35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã lên 40-60 triệu đồng.

Căn hộ trung cấp vào năm 2023 đã có giá 50-70 triệu đồng/m2, trong khi năm 2015 chỉ có giá khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2. Còn phân khúc cao cấp hiện nay có giá mỗi m2 là 70 - 100 triệu đồng. Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất dao động 80 - 200 triệu đồng/m2 năm ngoái, còn ở ngoại ô có giá thấp hơn, từ 30 - 60 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc đất nền, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho biết, loại hình thấp tầng và đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Nhà ở thực dẫn đầu xu hướng phục hồi

Dưới góc nhìn kinh tế, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng ViệnNghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhìn nhận, các bộ luật khi có hiệu lực sớm về mặt thời gian sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi đóng góp từ 12-14% GDP quốc gia. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là cho cả quá trình phục hồi kinh tế.

Theo ông Thành, cả 3 bộ luật khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các "nút thắt" cho thị trường khi 70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý. Đồng thời, tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đưa ra nhận định về nhu cầu và thị trường bất động sản nào sẽ đón nhận làn sóng hồi phục đầu tiên, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho rằng, tuỳ thuộc vào mục đích và nhu cầu mỗi người. Tuy nhiên nhiều chuyên gia đã nói, họ vẫn chọn Condo (căn hộ chung cư) ở thị trường Hà Nội, chọn landing (nhà phố) cho thị trường TPHCM. Ngoài ra, cũng có gợi ý cho những bất động sản dọc theo các trục đường lớn, cao tốc mới mở, rồi shophouse…, nhưng có thể quan tâm nhất vẫn là bất động sản công nghiệp. Bởi sự mở rộng của các chủ đầu tư hiện hữu hay gia nhập thị trường của các chủ đầu tư mới khiến cho bức tranh bất động sản công nghiệp thời gian tới càng trở nên sôi động.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, khi các Luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực thì phân khúc căn hộ ở các đô thị lớn đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt thị trường và có những bước điều chỉnh trong 6 tháng cuối năm. Đặc biệt, từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, thị trường sẽ có những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn với các phân khúc còn lại.

Bà Phạm Thị Miền Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho biết, loại hình thấp tầng và đất nền cũng bắt đầu các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt. Trong khi đó, tại Hà Nội, khu vực vùng ven cũng là nơi giá đất nền chứng kiến đà tăng giá từ 10 - 20% so với đầu năm.