Đất nền “hạ nhiệt” cuối năm: Giảm giá vẫn ế hàng, vì sao nhà đầu tư quay lưng

Tại các khu vực vùng ven TP.HCM như Tây Ninh, Bình Dương, Long An, không khí giao dịch gần như “đóng băng”. Anh Thanh Hải, một nhà đầu tư ở Tây Ninh, chia sẻ đang rao bán lô đất 200m² thổ cư giá chưa tới 1 tỉ đồng – đúng bằng giá mua 2 năm trước – nhưng suốt mấy tháng không ai quan tâm. “Môi giới bảo giờ toàn người bán, chẳng thấy người mua. Có khi phải giảm sâu nữa mới mong ra hàng,” anh nói.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại TP.Thủ Đức và các khu vực như Long Phước, Long Trường, An Khánh, giá đất đã chững lại suốt hai tháng qua, giao dịch rất chậm. Theo DKRA Consulting, quý III-2025, thị trường phía Nam có 7.170 sản phẩm đất nền được chào bán nhưng chỉ tiêu thụ được 390 nền – tương đương 5%.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận, giá đất nền ngoại thành TP.HCM vẫn dao động 35–60 triệu đồng/m², khu vực Thủ Đức lên tới 70–100 triệu đồng/m², tăng nhẹ 1–2% so với quý trước nhưng thanh khoản giảm mạnh.

Ông Đức Thịnh, nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM, cho rằng giá đất nhỏ lẻ hiện đã vượt xa giá trị thực, khiến biên độ tăng giá không còn hấp dẫn. “Đầu tư kiểu lướt sóng giờ rủi ro cao, nhất là khi pháp lý chưa rõ ràng,” ông nói.

Theo các chuyên gia, dòng tiền trên thị trường đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân nhận định, nhà đầu tư hiện ưu tiên những dự án quy mô lớn, pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và có khả năng khai thác thực. Các đại đô thị tích hợp – nơi vừa ở, làm việc, giải trí – đang trở thành “đích đến” mới nhờ tiềm năng tăng giá bền vững.

“Dòng tiền đang rút khỏi đất nền nhỏ lẻ để tìm về các khu đô thị vệ tinh được quy hoạch bài bản. Đây là sự sàng lọc tất yếu của thị trường sau giai đoạn tăng nóng,” TS Nhân đánh giá.

Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, giá đất nền chưa giảm sâu chủ yếu do nguồn cung hợp pháp khan hiếm và chi phí hạ tầng tăng cao. Trong quý III, 90% nguồn cung mới ở phía Nam tập trung tại Long An, nơi quỹ đất còn rộng và giá mềm hơn.

Giới chuyên môn cho rằng giai đoạn này là “bước lặng cần thiết” để thị trường thanh lọc. Nhà đầu tư đang quay về giá trị thật, thay vì chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Thị trường dự kiến sẽ tiếp tục giữ giá, chờ đợi những chính sách tín dụng và đất đai mới từ Chính phủ – yếu tố được kỳ vọng sẽ tạo đà cho chu kỳ phục hồi kế tiếp.