Thị trường bất động sản cuối năm: Liệu chung cư có “hạ nhiệt”, đất nền sẽ tiếp tục “hút khách”?

Chung cư vẫn sẽ tăng giá

Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, trong quý 3/2024 thị trường đã chứng kiến sự khởi động của phân khúc căn hộ chung cư với những tín hiệu tích cực. Nguồn cung mới tại Hà Nội trở nên sôi động hơn, cho thấy sự nhanh nhạy của các chủ đầu tư trong việc đón đầu nhu cầu mua nhà đang bị dồn nén cũng như niềm tin thị trường dần phục hồi.

Với khoảng 2.500 căn hộ được mở bán vào giữa năm nay, thị trường Hà Nội đã ghi nhận thêm nhiều đợt mở bán mới trong quý 3 vừa qua.

Các chuyên gia dự báo, nguồn cung chung cư sẽ tiếp tục tăng mạnh trong hai năm tới với 23.000 căn vào năm 2025 và 24.000 căn vào năm 2026, gấp gần 3 lần so với năm 2023. Phần lớn nguồn cung cấp mới này vẫn còn tập trung tại đại đô thị phía Tây và Đông Hà Nội.

Mặc dù có nhiều dự báo nguồn cung khá dồi dào, thậm chí đã qua thời điểm khan hiếm căn hộ chung cư, song các đơn vị nghiên cứu đều đưa ra nhận định rằng nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp còn căn hộ bình dân không xuất hiện. Do đó, sức cầu nhà ở dành cho số đông cơ bản vẫn chưa được cải thiện nhiều và giá nhà ở Hà Nội trong thời gian tới được cho vẫn khó giảm.

One Housing dự báo rằng, từ năm 2025, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tăng mạnh với 23.000 căn vào năm 2025 và 24.000 căn vào năm 2026, gần gấp ba lần so với nguồn cung năm 2023. Phần lớn các dự án này tập trung tại hai khu vực đại đô thị phía Tây và Đông Hà Nội. Tuy nhiên, thực trạng thiếu hụt nhà ở bình dân vẫn đang là thách thức lớn của thị trường.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, việc nhiều người chờ đợi chung cư giảm giá sẽ không khả thi, bởi các yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

“Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ.

Trong khi nhu cầu nhà ở phân khúc bình dân rất cao, lượng căn hộ thuộc phân khúc trung - cao cấp lại chiếm ưu thế, dẫn đến sự mất cân đối cung - cầu. Giá nhà tại Hà Nội, theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, có thể tiếp tục tăng, nhưng chỉ ở mức 5-8% mỗi năm từ 2024. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đã nhận ra xu hướng chững lại trong nhu cầu và thanh khoản của các căn hộ cao cấp, nhưng chưa đủ để chuyển đổi sang phát triển phân khúc nhà ở bình dân. Thực tế này khiến người mua nhà tầm trung khó tiếp cận các sản phẩm có giá vừa túi tiền, từ đó gây sức ép lên nhu cầu và khả năng hấp thụ của thị trường.

Đất nền hút khách

Dễ nhận thấy, càng về các tháng cuối năm 2024, số lượng nhà đầu tư quan tâm đến đất nền càng tăng mạnh. Hiệu ứng tích cực từ các bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản có hiệu lực, cùng những cơn sốt đấu giá đang củng cố lại niềm tin của giới đầu tư.

Báo cáo của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm tới nhà đất trong quý III/2024 đã tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước, với mức độ gia tăng rộng khắp trên tất cả các phân khúc chính của thị trường như căn hộ chung cư, biệt thự - liền kề và đặc biệt là đất nền.

Khu vực “nóng” nhất có lẽ phải kể đến đó là đất nền khu vực phía Bắc khi đã có sự cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch.Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đến thời điểm hiện tại so với quý 1/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2.

Đất nền Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, riêng trong quý 3/2024, những đợt đấu giá đất ven Hà Nội với giá trúng cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm lại cho thấy dấu hiệu bất thường.

Nhìn nhận về sự bất thường này, dữ liệu khảo sát ý kiến của hơn 500 môi giới bất động sản do Batdongsan.com.vn thực hiện ghi nhận có 38% môi giới cho rằng đất đấu giá cao bất thường là do tâm lý Fomo, đầu cơ. 29% cho rằng các thay đổi về luật đã thúc đẩy giá tăng cao, 21% nhận định các nhóm lợi ích đang thổi giá đất vùng ven.

Bên cạnh đất nền thì tại miền Bắc, giá nhà riêng cũng có những chuyển biến đáng chú ý. Cụ thể, giá nhà riêng đã tăng từ mức 95 triệu đồng/m2 vào quý 1/2021 lên mức 173 triệu đồng/m2 vào quý 3/2024. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian, giá đất nền tại khu vực miền Bắc tăng từ 27 triệu đồng/m2 lên 46 triệu đồng/m2. Trong đó, đáng chú ý, thị trường Hưng Yên là tâm điểm của bất động sản miền Bắc với mức độ quan tâm tăng mạnh ở cả nhà riêng và đất nền. Với phân khúc nhà riêng, so với quý trước, mức độ quan tâm với nhà riêng Hưng Yên tăng 44%, mức độ quan tâm đất nền Hưng Yên tăng 43%.

Còn tại khu vực miền Nam, biến động giá đất nền và nhà riêng là không đáng kể. Cụ thể, giá nhà riêng đã tăng từ mức 94 triệu đồng/m2 của quý 1/2021 lên mức 106 triệu đồng/m2 vào quý 3/2024. Cùng biên độ thời gian, giá đất nền cũng tăng từ mức 13 triệu đồng/m2 lên 17 triệu đồng/m2.