Đà Nẵng: Đất nền “nằm im” trong mùa mưa bão, chờ dòng vốn cuối năm kích hoạt chu kỳ mới

Giao dịch hạ nhiệt, nhưng giá vẫn giữ nền cao

Sau thời gian sôi động từ đầu năm, thị trường đất nền Đà Nẵng trong 2 tháng gần đây chậm lại trông thấy. Ông Lê Huy (Newlands) cho biết lượng giao dịch giảm mạnh, chủ yếu do điều kiện thời tiết bất lợi và dòng khách từ TP.HCM, Hà Nội hạn chế di chuyển. Tuy nhiên, nhu cầu mua để ở từ người dân địa phương vẫn duy trì và tạo mặt bằng giao dịch ổn định.

Dù thanh khoản giảm, giá đất không xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Các khu vực ven biển tiếp tục là tâm điểm nhờ ưu thế hạ tầng và lợi thế du lịch. Ở Liên Chiểu – một trong những khu vực được chú ý thời gian qua – ông Đỗ Viết Tuấn (Thành Phúc Land) cho biết thị trường trầm hơn nhiều so với các tháng trước, nhưng giá vẫn bám chặt mặt bằng hiện hữu: lô khoảng 100m² trên trục 5,5m dao động 3,5 – 3,7 tỷ đồng; lô 120m² khoảng 4,3 – 4,4 tỷ đồng.

Golden Hills – khu vực tăng khoảng 25% ngay sau đợt sáp nhập hành chính – cũng đã chậm lại trong gần một tháng trở lại đây. Theo ông Tuấn, Liên Chiểu vẫn thiên về đầu tư dài hạn, trong khi Hòa Xuân sôi động hơn nhờ vị trí trung tâm và nhu cầu ở thực cao.

Tại Ngũ Hành Sơn, ông Trần Phước Hùng (Tâm Thảnh Thơi) ghi nhận tình trạng tương tự: giao dịch chững nhưng giá không hạ. Giá đất nền ở khu vực này đã tăng vượt đỉnh 2019, dù nếu tính theo trượt giá thì biên tăng thực tế không quá lớn. Ông Hùng nhận định sự siết tín dụng và quy định giao dịch trên 400 triệu đồng phải báo cáo có thể làm thị trường chậm lại đôi chút, nhưng nhu cầu sản phẩm pháp lý rõ ràng vẫn rất ổn định.

Dòng vốn có thể trở lại mạnh từ cuối năm

Sự trầm lắng hiện tại, theo nhiều môi giới và chuyên gia, chỉ mang tính mùa vụ. Ông Lê Huy dự báo cuối năm, đặc biệt sau mùa mưa bão, giao dịch sẽ tăng trở lại. Nếu dự án Làng Vân được mở bán, thị trường có thể chứng kiến một “cú hích” mạnh, kéo dòng vốn quay lại.

Dù vậy, thanh khoản vẫn phụ thuộc lớn vào dòng tiền của nhà đầu tư các tỉnh phía Nam – nhóm đã chậm lại trong quý vừa qua. “Lực cầu thực chiếm ưu thế, còn giao dịch đầu tư giảm rõ rệt,” ông Huy nói.

Ông Đỗ Viết Tuấn dự báo hai nhịp tăng trong giai đoạn cuối năm: một nhịp ngắn ngay sau thời tiết ổn định, và nhịp còn lại rơi vào cận Tết Âm lịch. Ông cho rằng lượng tiền nhàn rỗi trong dân đang lớn, và khi vàng chững lại, dòng vốn đầu tư có thể quay về bất động sản.

Thị trường “tiêu hóa” mặt bằng giá, chờ cơ hội 2026

Ở góc nhìn vĩ mô, ông Nguyễn Anh Dũng (An Trường Phát) cho rằng Đà Nẵng đang trong đúng chu kỳ “tiêu hóa giá” sau giai đoạn tăng 40–50% trong vòng chưa đầy một năm. So với đỉnh 2019, mặt bằng hiện tại chỉ cao hơn 15–20% – riêng lõi Mỹ Khê – Phạm Văn Đồng – Võ Văn Kiệt tăng khoảng 30–40%.

Ông Dũng đánh giá nền giá hiện nay vẫn là mức “dễ chịu” so với tiềm năng của thành phố biển. Hàng loạt dự án lớn và hạ tầng trọng điểm đang được triển khai sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa giúp thị trường phục hồi trong 1–2 tháng tới, khi thời tiết tốt hơn và dòng tiền đầu tư quay lại.

Ông Trần Trọng Vũ (SPE.R) bổ sung thêm yếu tố chính sách: siết tín dụng, kiểm tra thẩm định giá đất và hạn chế giải ngân cho giao dịch chỉ có hợp đồng đặt cọc khiến thị trường thận trọng hơn, nhưng nhu cầu thực không hề giảm.

DKRA Consulting dự báo quý IV/2025 sẽ có 850–950 sản phẩm đất nền mới tung ra thị trường, chủ yếu ở Ngũ Hành Sơn và Điện Bàn Đông. Giá sơ cấp nhiều khả năng không biến động mạnh do chi phí đầu vào cao. Thị trường thứ cấp bắt đầu phục hồi, tập trung vào những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện và kết nối hạ tầng tốt.