Thị trường bất động sản công nghiệp: M&A duy trì sức nóng, đã và đang tiếp đà phục hồi

M&A Bất động sản công nghiệp duy trì sức nóng

Hoạt động M&A (mua bán – sáp nhập) trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang duy trì sức nóng mạnh mẽ trong giai đoạn 2024–2025, trở thành điểm sáng nổi bật của toàn thị trường địa ốc trong bối cảnh phần lớn các phân khúc khác như nhà ở, nghỉ dưỡng hay đất nền đều đối mặt với khó khăn về thanh khoản và thiếu hụt dòng tiền.

Theo số liệu tổng hợp của Grant Thornton, riêng trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần (bao gồm cả thương vụ đã hoàn tất và đang công bố) liên quan đến bất động sản, với tổng giá trị công bố khoảng 1,8 tỷ USD. Trong đó, bất động sản công nghiệp chiếm tới 55%, tương đương 1 tỷ USD. Mức này cao hơn nhiều so với toàn năm 2024, vốn chỉ ghi nhận 7 thương vụ bất động sản khu công nghiệp, tổng giá trị công bố khoảng 90 triệu USD, trong 28 thương vụ bất động sản của cả năm.

Sự tăng trưởng đột biến này cho thấy các nhà đầu tư – đặc biệt là khối ngoại – đang coi Việt Nam là “điểm đến chiến lược” trong chuỗi cung ứng khu vực. Giai đoạn 2024–2025 chứng kiến sự tham gia tích cực của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nội địa và tập đoàn đa ngành. Hình thức đầu tư ngày càng đa dạng, từ huy động vốn cổ phần, mua bán cổ phần công ty dự án, chuyển nhượng tài sản/dự án, đến mô hình “acquire & expand” – mua lại KCN có sẵn hạ tầng, sau đó mở rộng thêm các giai đoạn mới.

Một số thương vụ đầu năm 2025 đáng chú ý gồm Nhà Rồng Investment và Nova Rivergate hoàn tất giao dịch mua lại 51% cổ phần tại Amata Service City Long Thanh 1 và 2 từ Amata Việt Nam (Thái Lan), với tổng giá trị 46,5 triệu USD. Hai pháp nhân này phát triển đô thị - dịch vụ vệ tinh gắn với KCN Amata Long Thành (Đồng Nai). Gần đây nhất, trong năm 2025, Sembcorp Development (Singapore) đã mua lại một kho hiện hữu tại KCN Đình Vũ (Hải Phòng) có sẵn khoảng 10.000 m2 nhà kho, đồng thời công bố kế hoạch phát triển thêm 5 kho mới ngay trên cùng khu đất, hình thành tổ hợp Sembcorp Logistics Park - Đình Vũ. Đây là thương vụ “acquire & expand” điển hình, cho phép nhà đầu tư tiếp cận nhanh thị trường đồng thời tối ưu thời gian và hiệu suất khai thác…

Tiếp đà phục hồi

Nhiều dấu hiệu cho thấy ngành bất động sản khu công nghiệp đã vượt qua cú sốc thuế quan và đang trên đà phục hồi.

Thứ nhất, nhu cầu thuê đất phục hồi sau khi Mỹ công bố thuế suất áp dụng. Nhóm khu công nghiệp từng chịu tác động tiêu cực từ cú sốc thuế quan của Mỹ hồi đầu tháng 4/2025, nhưng giờ đây, những lo ngại về tác động bất lợi của chính sách thuế đối ứng của Mỹ đã phai nhạt. Thực tế cho thấy, trong quý III/2025, thị trường khu công nghiệp có dấu hiệu phục hồi sau khi giảm mạnh trong quý trước đó.

Theo CBRE, giá chào thuê tăng khoảng 2% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm trước. Diện tích hấp thụ đã tăng trở lại so với quý trước cho thấy dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn giảm so với cùng kỳ trên cả hai thị trường phía Bắc và phía Nam.

Thứ hai, dòng vốn FDI dần quay trở lại. Vốn FDI giải ngân theo tháng tăng trưởng dương liên tục từ đầu năm, luỹ kế 10 tháng năm 2025 tăng 9% so với cùng kỳ lên mức cao nhất trong 5 năm. Vốn FDI đăng ký mới 10 tháng năm 2025 giảm 8% so với cùng kỳ nhưng mức giảm này dần thu hẹp và đã đạt tương đương cùng kỳ vào tháng trước. Vốn FDI điều chỉnh 10 tháng năm 2025 tăng tới 45% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục kế hoạch đầu tư sản xuất tại Việt Nam.

Thứ ba, căng thẳng thương mại hạ nhiệt. Theo MBS Research, mức thuế suất Mỹ áp cho hàng hoá nhập khẩu từ Việt Nam không có quá nhiều khác biệt so với các nước khác trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Philippines, Malaysia đều ở mức 19%. Trong khi đó, Ấn Độ (nước cạnh tranh thu hút FDI với Việt Nam) phải chịu thuế suất lên tới 50%. Căng thẳng thương mại Trung Quốc và Mỹ hạ nhiệt nhưng mức thuế quan trung bình Mỹ áp cho hàng hoá Trung Quốc khá cao, dự kiến khoảng 47%.

Thứ tư, cơ hội mới từ sáp nhập tỉnh thành và cải thiện khung pháp lý. Các tỉnh thành đang có nhiều cơ hội phát triển khu công nghiệp sau sáp nhập: Tỉnh Bắc Ninh đã phê duyêt điều chỉnh quy hoạch tỉnh. Theo đó, quy hoạch mới bổ sung một loạt dự án trọng điểm như Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, các tuyến đường kết nối cảng với các trung tâm thành phố lớn (Hà Nội, Hải Phòng), bổ sung 4 khu công nghiệp mới và tăng diện tích cho 3 khu công nghiệp.