Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới: Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn sẽ dần bị “lọc bỏ”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần khép lại giai đoạn khó khăn và trở lại quỹ đạo tăng trưởng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đặc biệt là TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chu kỳ hồi phục sắp tới sẽ khác xa các giai đoạn trước: không còn là sân chơi của dòng vốn đầu cơ ngắn hạn, mà hướng đến một cấu trúc thị trường ổn định, dựa trên nhu cầu thật.

Đà phục hồi rõ nét từ năm 2025

Tại buổi họp báo công bố Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026) ngày 21/11, ông Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường đã vượt qua “vùng trũng” của khủng hoảng kéo dài từ năm 2022 đến 2023. Những tín hiệu cải thiện trong năm 2024 và bước sang năm 2025 đang cho thấy sự phục hồi ngày càng rõ nét.

Tuy nhiên, sự hồi phục này cũng đi kèm mặt trái: nhu cầu đầu tư tăng mạnh hơn nhu cầu ở thực, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ, “thổi giá”, khiến mặt bằng giá tại một số khu vực bị đẩy lên cao bất hợp lý.

Một phần nguyên nhân, theo ông Đính, xuất phát từ môi trường tín dụng nới lỏng thời gian qua. “Dòng tiền rẻ” góp phần giúp thị trường vực dậy sau suy thoái, nhưng đồng thời cũng khuyến khích các hoạt động đầu cơ lan rộng.

Ông đưa ra con số đáng chú ý: đến cuối tháng 9, tổng dư nợ tín dụng đạt hơn 18 triệu tỷ đồng, trong đó riêng bất động sản chiếm hơn 4 triệu tỷ – tương đương 25%. Điều này cho thấy các ngân hàng đã nỗ lực mạnh mẽ trong việc hỗ trợ nền kinh tế.

Trước sự tăng tốc của dòng tiền đầu cơ, Chính phủ đã chỉ đạo nghiên cứu các giải pháp điều tiết, bao gồm siết tín dụng và xem xét các chính sách thuế phù hợp. VARS cho rằng đây là hướng tiếp cận đúng, nhưng cần có lộ trình và phân loại rõ ràng, tránh ảnh hưởng tới người mua nhà để ở.

Song song đó, việc một số ngân hàng bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất được đánh giá là động thái tất yếu để đảm bảo an toàn tài chính sau thời gian dài hỗ trợ nền kinh tế. Diễn biến này sẽ làm chậm lại các quyết định đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dù vậy, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh tinh thần điều hành của Chính phủ vẫn linh hoạt và thận trọng. Trong các cuộc họp chính sách mà VARS tham dự, mục tiêu xuyên suốt là không để thị trường bị “sốc” và tránh để rủi ro lan rộng.

Thanh lọc dòng vốn ngắn hạn – nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới

Với bối cảnh điều hành như hiện nay, ông Đính kỳ vọng từ nay đến cuối năm và trong những năm tiếp theo, thị trường sẽ chứng kiến quá trình thanh lọc tự nhiên đối với các dòng vốn đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, thị trường sẽ hướng tới sự ổn định và nâng cao chất lượng giao dịch.

“Đây sẽ là nền tảng quan trọng để thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới, bền vững hơn cho bất động sản Việt Nam”, ông nhấn mạnh.