Lãi vay mua nhà tăng cao: Bài toán mới cho sức chịu đựng của thị trường bất động sản

Tín dụng năm nay tăng khoảng 20%, trong khi huy động vốn lại chậm hơn đáng kể. Báo cáo tài chính quý III/2025 cho thấy ít nhất 8 ngân hàng ghi nhận sụt giảm tiền gửi: ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank và VPBank. Khoảng cách giữa tăng trưởng tín dụng và huy động buộc ngân hàng phải nâng lãi suất tiết kiệm để hút vốn, kéo theo lãi vay tăng — và người mua nhà trở thành nhóm chịu tác động trực tiếp nhất.

Theo chuyên gia kinh tế Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, người mua nhà cần tính toán kỹ khả năng trả nợ khi lãi vay bước vào chu kỳ tăng. Với khoản vay 2–3 tỷ đồng, thu nhập tối thiểu 80 triệu đồng/tháng mới giúp người vay duy trì cân đối tài chính an toàn.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra cảnh báo tương tự. Giai đoạn 2023–2024, thị trường từng chứng kiến hàng loạt chương trình vay ưu đãi 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi hoặc ân hạn gốc 3–5 năm. Tuy nhiên, khi bước sang lãi suất thả nổi 10–14%/năm, áp lực trả nợ tăng mạnh khiến rủi ro tín dụng và khả năng bán cắt lỗ gia tăng, nhất là trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường suy yếu.

VARS khuyến nghị người mua không vay quá 50% giá trị tài sản và ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng để giảm thiểu rủi ro khi lãi suất biến động.

Áp lực cho cả ngân hàng, người vay và thị trường

TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, cho biết hơn 80% người mua bất động sản giữ tài sản dưới một năm, phản ánh mức độ đầu cơ rất lớn. Thói quen sử dụng đòn bẩy mạnh — chỉ trả 20–30% vốn tự có, phần còn lại vay ngân hàng — khiến rủi ro càng rõ nét khi lãi suất tăng và ưu đãi kết thúc.

Khi thanh khoản chậm lại, người vay đối mặt nguy cơ mất khả năng trả nợ, vỡ phương án tài chính và phải bán tháo tài sản. Lãi vay tăng cũng sẽ trở thành yếu tố phân hóa rõ rệt giữa nhu cầu ở thực và phân khúc mang tính đầu cơ.

Theo các chuyên gia, giá bất động sản có thể chững lại, tạo cơ hội cho người mua có năng lực tài chính ổn định. Đồng thời, sự mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới có thể giúp cơ cấu thị trường trở nên lành mạnh hơn.

PGS.TS. Phạm Thế Anh (ĐH Kinh tế Quốc dân) nhận định thanh khoản thị trường bất động sản đang giảm rõ rệt, nhất là phân khúc cao cấp — mua dễ nhưng bán khó.

Nếu không nhanh chóng cải cách tín dụng, thuế và mô hình phát triển, thị trường có thể đối mặt rủi ro lớn hơn khi lãi suất vay duy trì ở vùng cao.

Cẩn trọng với lãi suất ưu đãi

VARS nhấn mạnh người mua cần đặc biệt thận trọng với các gói vay ưu đãi. Lãi suất thấp chỉ mang tính tạm thời, trong khi lãi thả nổi luôn đi theo mặt bằng chung của thị trường. Không ít trường hợp chưa trả được nợ gốc nhưng lãi đã tăng gấp đôi, khiến khách hàng kẹt dòng tiền.

Lịch sử từng cho thấy rủi ro này. Giai đoạn 2011–2013, khi lãi suất cho vay vượt 18–20%/năm, thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy giảm sâu, nhiều doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải bán tháo, thị trường “đóng băng” kéo dài và giá giảm tới 30–40% tại nhiều khu vực.