Chung cư hạng sang tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, mặt bằng giá mới cũng được thiết lập

Giá chung cư đang tăng ở mức cao

Trong khi TP. Hồ Chí Minh từng bước hình thành đô thị đa trung tâm, thị trường bất động sản trung tâm duy trì sức hút mạnh, đặc biệt với chung cư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác.

Đáng chú ý, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại trung tâm đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý III/2025, mức độ quan tâm của chung cư hạng sang tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường chung còn thận trọng.

Thị trường ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Tại q1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2. Giá chung cư tăng bởi nhu cầu ở thực và giá phân khúc ở thực như nhà riêng cũng đang ở mức cao vượt khả năng chi trả.

Trong bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và cư dân. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản phường An Phú trong quý III/2025 tăng gần 10% so với quý trước.

Với lợi thế liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp các trục Mai Chí Thọ, Song Hành - cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, khu vực này quy tụ nhiều dự án hạng sang, đơn cử như The Privé (Đất Xanh Group), góp phần định hình tiêu chuẩn sống mới.

Số liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy trong giai đoạn 2015-2025, giá bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh trên tất cả các phân khúc, nhưng mức tăng không đồng đều.

Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (25 lên 121 triệu đồng/m2), tiếp theo là chung cư tăng 197% (31 lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (56 lên 150 triệu đồng/m2) và nhà mặt phố tăng 134% (92 lên 215 triệu đồng/m2).

Sự tăng giá nhanh của đất nền và nhà riêng đang tạo áp lực tài chính lên người mua trung tâm, thúc đẩy xu hướng chuyển hướng sang chung cư cao tầng - nơi mức đầu tư hợp lý hơn nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn sống, tiện ích, an ninh và kết nối thuận lợi.

Diễn biến chung cư giai đoạn 2025-2026 sẽ thế nào?

Thị trường chung cư giai đoạn 2025–2026 được dự báo bước vào thời kỳ phân hóa mạnh mẽ nhất trong gần một thập kỷ, khi hàng loạt yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách tín dụng, pháp lý và nhu cầu thực cùng lúc tạo ra những kịch bản biến động đa chiều. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài 2022–2024, thị trường bước sang chu kỳ ổn định hơn nhờ môi trường pháp lý mới rõ ràng hơn, nhưng vẫn phải đối mặt với áp lực lớn từ nguồn cung hạn chế, giá bán cao và tâm lý thận trọng của người mua.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng thị trường sẽ vận động theo ba kịch bản chính, trong đó phân khúc trung cấp và vừa túi tiền vẫn là tâm điểm, còn phân khúc cao cấp – hạng sang tiếp tục duy trì đà tăng nhưng ở tốc độ chọn lọc hơn.

Kịch bản thứ nhất – cũng là kịch bản có xác suất cao nhất – là thị trường từng bước phục hồi theo hình chữ U, với thanh khoản được cải thiện rõ rệt ở các dự án có pháp lý hoàn thiện và mức giá hợp lý. Năm 2025, khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đồng loạt có hiệu lực, quy trình phê duyệt dự án được tháo gỡ nhiều nút thắt, kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn cung mới bắt đầu từ cuối năm 2025 và tăng mạnh trong 2026. Tuy nhiên, để nguồn cung đi vào thực tế cần từ 12–24 tháng, vì vậy năm 2025 vẫn là giai đoạn thị trường xoay quanh “cầu lớn – cung ít”. Điều này giữ giá chung cư ở mức cao, nhưng thanh khoản tốt hơn nhờ tâm lý người mua ổn định trở lại. Đặc biệt, phân khúc vừa túi tiền (giá 2–3 tỷ đồng/căn) sẽ dẫn dắt nhu cầu, do phù hợp với đại đa số người mua ở thực. Các dự án cạnh tranh bằng tiến độ, chất lượng xây dựng, tiện ích và chính sách bán hàng linh hoạt, thay vì chỉ dựa vào vị trí. Đây cũng là giai đoạn người mua có thể tìm được các sản phẩm giá hợp lý hơn tại những khu vực đang phát triển hạ tầng như TP Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn.

Kịch bản thứ hai là thị trường tăng tốc phục hồi nhanh hơn dự kiến, xảy ra nếu lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở vùng thấp và hoạt động tín dụng bất động sản được mở rộng hơn từ giữa 2025. Trong trường hợp này, sự cải thiện mạnh về tâm lý sẽ kéo theo dòng tiền quay trở lại phân khúc căn hộ, nhất là tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM – nơi nhu cầu ở thực luôn vượt xa nguồn cung. Ngoài ra, nếu các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Metro số 1 (TP.HCM) và Metro Nhổn – Ga Hà Nội hoặc vành đai 4 hoàn thành đúng tiến độ, giá căn hộ tại các khu vực hưởng lợi sẽ thiết lập mặt bằng mới. Khi đó, thị trường chung cư 2025–2026 sẽ chứng kiến sự tăng giá đều đặn 8–12%/năm, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Tuy nhiên, khả năng bứt phá quá mạnh như giai đoạn 2019–2021 là khó xảy ra vì các biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng và đầu cơ vẫn được duy trì.

Kịch bản thứ ba – thận trọng hơn – là thị trường tăng trưởng chậm, xảy ra nếu áp lực lạm phát và tỷ giá khiến mặt bằng lãi suất tăng trở lại hoặc nếu nguồn cung mới tăng quá nhanh ngay trong năm 2026. Trường hợp này, thị trường có thể rơi vào trạng thái thanh khoản phân hóa mạnh: dự án tốt vẫn có thanh khoản cao, trong khi dự án trung bình và cao cấp ở vị trí xa sẽ bị cạnh tranh gay gắt, buộc phải tăng chiết khấu hoặc kéo dài thời gian bán hàng. Đây là kịch bản khó nhưng không thể loại trừ nếu kinh tế toàn cầu có biến động mạnh hoặc dòng vốn FDI giảm tốc. Tuy nhiên, ngay cả trong kịch bản này, nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ lớn, giúp thị trường không rơi vào trạng thái suy giảm như năm 2023.