Lo ngại “loạn giá” chung cư trên thị trường bất động sản dịp cuối năm

Chung cư chưa mở bán nhưng đã có giá “trên trời”

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, kết thúc quý III/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình gần 80,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 7,6% so với quý trước. Mức giá căn hộ chuyển nhượng trung bình toàn Hà Nội đạt gần 55 triệu đồng/m2 (đã bao gồm toàn bộ phí dịch vụ, thuế theo quy định của pháp luật), tăng 4% so với quý trước.

Còn theo báo cáo của đơn vị tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE, 75% tổng nguồn cung mới trong quý trước tại Hà Nội đến từ dòng hàng cao cấp, giá từ 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý III có hai dự án được chào bán, dao động 55 - 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán gần 200 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, một dự án nằm tại đường Lê Văn Lương, (Thanh Xuân, Hà Nội) đã hoàn thiện 90% và dự kiến bàn giao nhà vào quý I/2025, nhưng chưa có thông báo chính thức mở bán. Mặc dù vậy, theo thông tin từ nhiều sàn giao dịch, tháng 11/2024 hoặc trong quý IV/2024, chủ đầu tư sẽ chính thức phân phối dự án.

Một môi giới cho biết, nhận cọc 100 - 200 triệu đồng giữ chỗ và chờ tới khi chủ đầu tư thông báo sẽ ký hợp đồng mua bán. Khi hỏi về giá các căn hộ, môi giới đưa các mức giá khác nhau từ 85 - 90 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, cũng có sàn rao bán với giá mềm hơn, chỉ 75 triệu đồng/m2 cho căn góc đẹp nhất dự án. Theo đó, có giá ưu đãi này vì đây là những “suất ngoại giao”. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án cho biết, dự án chưa ký hợp đồng mua bán (vì chưa đủ điều kiện).

Giá chung cư sẽ còn tăng?

Theo dự báo của Savills Việt Nam mới đây cũng cho thấy, trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung trên thị trường còn hạn chế.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam (chi nhánh Hà Nội) dự đoán, từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ có thêm gần 5.000 căn mở bán mới, chủ yếu đến từ các dự án ở phía Tây và phía Đông của Hà Nội.

Trong tình hình đó, giới chuyên gia bất động sản khuyến cáo, nhà đầu tư và người giao dịch bất động sản cần quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm "điểm kháng cự", nếu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh.

Đề cập đến nội dung này, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing - nhận định, riêng quý II/2024 và quý III/2024, thị trường căn hộ tại Hà Nội có xu hướng tăng giá mạnh.

Theo dữ liệu của OneHousing, kết thúc quý III/2024, giá trị trung bình cho các căn hộ mới mở bán tại Hà Nội đã lên tới gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý II/2024.

Onehousing phân tích, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, nhưng chủ yếu do áp lực từ nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào xây dựng của doanh nghiệp phát triển dự án tăng cao như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm, giá nguyên vật liệu.

Đáng chú ý, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu dự án nhà ở có vị trí đẹp, nằm ở trung tâm, doanh nghiệp phải đầu tư số tiền khổng lồ. Chủ đầu tư thường phải phát triển các dự án nhà ở cao cấp để đảm bảo lợi nhuận, kéo theo đó là sự dịch chuyển phân khúc căn hộ tại Hà Nội.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Do phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Chính bởi vậy mà mặt bằng giá sơ cấp rất khó để giảm. Giá sơ cấp tăng đã kéo theo sự đi lên của giá bán chung cư Hà Nội trên thị trường thứ cấp tăng theo.

Nhận định về thực tế tăng giá này, ông Đính cho rằng, nếu chung cư Hà Nội nói riêng và các phân khúc bất động sản nhà ở khác vẫn tiếp tục tăng giá thì về lâu dài, sẽ gây những bất ổn lớn cho thị trường. Thực trạng tăng giá bất động sản này nếu không được can thiệp sớm sẽ gây nhiều bất ổn cho cả thị trường và xã hội. Ông Đính khuyến nghị cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp “khơi thông” đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội. Cùng với đó, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, hạn chế tình trạng lệch pha hẳn sang dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang.