Bất động sản phục hồi mong manh, mảng xám vẫn hiện hữu

Lợi nhuận “ảo” và sự phân hóa rõ rệt

Kết quả kinh doanh quý III cho thấy bức tranh lợi nhuận đang phân hóa mạnh. Vinaconex (VCG) ghi nhận lãi sau thuế 3.304 tỷ đồng, dù doanh thu thuần chỉ hơn 4.400 tỷ, nhờ doanh thu tài chính tăng 76 lần từ việc bán 70% cổ phần Vinaconex ITC – chủ dự án Cát Bà Amatina – cho nhà đầu tư liên quan MIK Group, giá trị thương vụ ước 250–300 triệu USD.

Tương tự, Savico (SVC), công ty con của Tasco (HUT), báo lãi sau thuế 344 tỷ đồng, tăng 13,5 lần nhờ lãi từ bán các khoản đầu tư tại dự án khu dân cư cao cấp Cần Giờ cho Gelex Group (GEX). Điều này cho thấy, lợi nhuận đến từ các giao dịch tài chính và chuyển nhượng tài sản nhiều hơn là từ hoạt động cốt lõi: phát triển và bán sản phẩm nhà ở.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp vẫn chìm trong thua lỗ. Novaland lỗ quý III tới 1.153 tỷ đồng, nâng lỗ lũy kế 9 tháng lên gần 1.820 tỷ, chủ yếu do doanh thu tài chính giảm 88% và chi phí lãi vay tăng gấp 4,5 lần. Vạn Phát Hưng, dù doanh thu tăng gấp đôi, vẫn báo lỗ ròng hơn 10 tỷ đồng. DRH Holdings lỗ 25,4 tỷ đồng; Vinahud (VHD) tiếp tục lỗ quý thứ 10 liên tiếp với 22,3 tỷ đồng, thậm chí bị nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục.

Những con số này phản ánh thực tế: sự phục hồi chỉ đến với doanh nghiệp có tiềm lực và linh hoạt trong cơ cấu tài sản, còn phần lớn vẫn vật lộn với áp lực tài chính và thị trường.

Phục hồi “trên băng mỏng”

Không ít doanh nghiệp tái khởi động dự án nhờ vốn vay và phát hành trái phiếu, tạo gánh nặng tài chính đáng kể. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tháng 10/2025 ghi nhận 42 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị hơn 57.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, lãi suất 9–12,5%/năm. Lũy kế 10 tháng, tổng giá trị phát hành đạt gần 482.000 tỷ, bất động sản chiếm gần 90%.

Dòng vốn này giúp doanh nghiệp “xoay vòng” dự án, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro chậm trả nợ hoặc mất thanh khoản. Trường hợp Công ty CP Bông Sen chậm trả hơn 2.400 tỷ đồng lãi trái phiếu; Xây dựng Đại Thịnh Phát chưa trả đúng hạn hơn 5 tỷ đồng; là những cảnh báo về “bóng ma trái phiếu” vẫn lẩn khuất trong sự phục hồi.

Các khoản nợ chưa được tái cấu trúc hay giám sát chặt chẽ có thể kéo lùi đà hồi phục vốn mong manh. Thị trường đang phục hồi nhiều tính “kỹ thuật” hơn là dựa trên nền tảng nhu cầu thực sự.

Niềm tin dần trở lại, nhưng vẫn mong manh

Thực tế, thị trường bất động sản đang hồi sinh sau chu kỳ khủng hoảng 2022–2024: niềm tin người mua tăng, giao dịch sôi động, tín dụng nới lỏng, nhiều dự án trọng điểm tái khởi động.

Tuy nhiên, thua lỗ kéo dài, lệ thuộc vốn vay, lợi nhuận ảo từ chuyển nhượng, mất cân đối giữa nguồn lực tài chính, pháp lý và thị trường vẫn còn dày đặc. Sự tăng trưởng dựa nhiều vào tín dụng và trái phiếu khiến đà phục hồi giống như “chạy bằng hơi”, thiếu nền tảng bền vững. Lợi nhuận đột biến của một số doanh nghiệp chỉ phản ánh khả năng xoay vòng tài sản, không phản ánh sức khỏe thực.

Giới chuyên gia cho rằng, để bất động sản thực sự phục hồi, thị trường cần được “làm sạch” từ gốc: minh bạch dòng vốn huy động, siết chặt tiêu chuẩn phát hành trái phiếu, nâng cao quản trị doanh nghiệp, công bố thông tin trung thực. Doanh nghiệp cần chuyển đổi tư duy từ “đánh quả” ngắn hạn sang phát triển dài hạn, tối ưu dòng tiền thay vì phụ thuộc nợ vay, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, qua đó tái lập thị trường trên nền tảng bền vững.

Sự hồi sinh hiện tại dù rõ rệt, nhưng cũng cho thấy: thị trường bất động sản vẫn đi trên băng mỏng, ánh sáng phục hồi chưa thể xua tan hết những mảng xám còn tồn tại.