Thị trường bất động sản 2025: Nhà ở bình dân tiếp tục “khan hàng”, dòng tiền đầu tư sẽ tập trung về các tỉnh?

Thị trường tỉnh hút dòng tiền

Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định: "Quỹ đất tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng khan hiếm, giá bất động sản ở mức cao khiến việc mở rộng đầu tư trở nên khó khăn. Trong khi đó, các tỉnh thành với quỹ đất rộng, giá mềm và hạ tầng phát triển đang tạo ra sức hút lớn đối với doanh nghiệp".

Bên cạnh giá đất, hạ tầng giao thông đang là yếu tố quyết định. Các tuyến cao tốc như Bắc - Nam, vành đai 4 Hà Nội, sân bay Long Thành giúp kết nối nhanh chóng giữa các địa phương với các đô thị lớn, từ đó tạo động lực cho bất động sản phát triển.

Thêm vào đó, chính sách giãn dân và thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp cũng tạo nhu cầu thực tế về nhà ở.

"Việc các tập đoàn công nghệ, sản xuất đặt nhà máy tại Bắc Giang, Bắc Ninh hay Quảng Ninh kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia và công nhân. Đây là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản", Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu nói.

Dù có tiềm năng nhưng thị trường tỉnh lẻ cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, đặc biệt về thanh khoản. Trước đây, không ít chủ đầu tư đã mắc kẹt với các dự án ở xa trung tâm khi không có đủ người mua.

"Bất động sản tỉnh chỉ thực sự sôi động khi có dòng vốn FDI mạnh, hạ tầng đồng bộ và lượng dân cư ổn định. Nếu không, các khu đô thị sẽ rơi vào tình trạng vắng bóng người ở" - TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia bất động sản cảnh báo.

Một yếu tố quan trọng khác là pháp lý. Một số dự án có thể gặp khó khăn do vướng quy hoạch hoặc chậm phê duyệt, dẫn đến tiến độ triển khai kéo dài. Ngoài ra, việc phát triển ồ ạt cũng có thể gây ra sốt đất cục bộ, ảnh hưởng đến thị trường chung.

Bất chấp những rủi ro, các doanh nghiệp lớn vẫn đổ vốn mạnh vào các địa phương. Theo TS Lê Bá Chí Nhân, điều này chủ yếu đến từ sự thay đổi trong chiến lược phát triển dài hạn. Các tập đoàn không chỉ bán sản phẩm mà còn tạo ra hệ sinh thái bền vững từ khu đô thị, trung tâm thương mại đến hệ thống tiện ích đi kèm. Đây là cách giúp họ giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ từ chính quyền địa phương cũng là yếu tố thúc đẩy các “ông lớn” về đầu tư. Các tỉnh thành đang tích cực cải cách thủ tục hành chính, ưu đãi thuế cho nhà đầu tư, giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh chóng hơn.

Nhà ở bình dân khan hiếm dù nguồn cung được cải thiện?

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 của hãng tư vấn bất động sản Avison Young công bố mới đây, cho thấy TPHCM đã biến mất căn hộ giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2. Theo Avison Young, giá bán bình quân căn hộ sơ cấp ở TPHCM đang tiệm cận phân khúc cao cấp, trung bình từ 72 triệu đồng mỗi m2. Các dự án cũ vừa tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước khoảng 30%. Thị trường không còn dự án mới triển khai nào có giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nêu rõ, có nhiều nguyên nhân chính khiến thị trường thiếu nguồn cung. Đầu tiên là thủ tục pháp lý liên quan đến việc phê duyệt dự án đang gặp nhiều khó khăn. Thời gian triển khai dự án kéo dài đã làm hạn chế khả năng đưa sản phẩm mới ra thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung sơ cấp nhà ở tại TPHCM, ở mức giảm thấp nhất trong 5 năm qua.

Tiếp theo, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao khi các chủ đầu tư cũng phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Ngay cả khi có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm và xây dựng tăng cao đã làm bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn.

Bà Giang Huỳnh nhìn nhận, trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung dự kiến sẽ hồi phục dần, nhưng quy mô vẫn sẽ khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2019. Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp (hạng A, B) sẽ chiếm hơn 50% nguồn cung tương lai, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) tiếp tục khan hiếm trong nội thành. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các khu vực đô thị mới kết nối tốt với trung tâm.

Bên cạnh đó, quỹ đất trung tâm hiện ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, tăng cao. Dự báo về diễn biến giá nhà trong năm 2025, nhiều chuyên gia cho rằng nhiều khả năng giá sẽ còn tăng tiếp theo tác động từ Bảng giá đất điều chỉnh, với mức tăng dự kiến 15-20% theo phán đoán trước đó của Bộ Xây dựng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, phân tích, trong bối cảnh hiện nay, việc giảm giá nhà và gia tăng các dự án vừa túi tiền là một bài toán khó, đặt ra nhiều thách thức lớn cho các doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Hiện tại, thị trường chưa có bất kỳ yếu tố hay điều kiện nào để giá nhà có thể giảm trong ngắn hạn, còn yếu tố khiến giá tăng lại rất nhiều như bảng giá đất mới, chi phí đất, lao động, xây dựng, vận chuyển...

"90% nguồn cung trên thị trường năm 2025 vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Nếu xu hướng này tiếp diễn, giá sẽ tiếp tục đi lên, với mức tăng trung bình 8-10% mỗi năm", bà dự báo.