Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý sẽ hạ nhiệt được giá nhà chung cư?

Giá chung cư liên tục tăng phi mã

Mới đây, Tập đoàn bất động sản Garrett có trụ sở ở Kentucky, Mỹ đã đưa ra danh sách các quốc gia có tỷ lệ hộ gia đình sở hữu nhà cao nhất thế giới. Trong top 10 quốc gia, Việt Nam đứng ở vị trí thứ 3 theo danh sách này.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở Việt Nam ở mức cao phần nhiều xuất phát từ tập quán "an cư lạc nghiệp" của người Việt. Tuy nhiên, hai năm trở lại đây việc giá nhà liên tục tăng khiến việc sở hữu nhà ở đối với nhiều người sống ở thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội ngày càng khó khăn.

Qua quan sát thị trường cho thấy, hiện nay giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng phi mã suốt 20 quý liên tục khiến việc đầu tư, mua cho thuê căn hộ tại Hà Nội đang giảm dần sức hút do giá thành đầu vào quá cao. Thậm chí, theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu giá chung cư tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục tăng khi nguồn cung khan hiếm khiến các nhà đầu tư dần trở nên rụt rè với chung cư Hà Nội.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, giá chung cư giai đoạn cuối năm 2023 vẫn đang neo ở mức rất cao và là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.

Như tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.

Tương tự, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp quý 3 đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Tháo gỡ pháp lý, mỏ đường tăng cho nguồn cung nhà ở

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá đất tại các địa phương hiện vẫn đang trong xu hướng giảm và số lượng giao dịch rất thấp. Ngược lại, giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Hiện trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m² .

Ông Nguyễn Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, giá căn hộ chung cư tăng là do nguồn cung khan hiếm. Trong năm 2023, cả nước có 42 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, chỉ bằng 46,15% năm 2022. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại nhiều dự án đã tăng gần 80% trong 4 năm qua. Thủ tục pháp lý phức tạp, các vướng mắc không được tháo gỡ nên dẫn đến tắc nguồn cung. Tình trạng này còn tiếp diễn thì giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024.

Muốn chữa “căn bệnh” tăng giá của thị trường bất động sản thì phải tăng nguồn cung, tức là tháo gỡ pháp lý. Lãnh đạo Bộ xây dựng cho biết, nắm rõ nguyên nhân này nên bộ tập trung hoàn thiện các hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tiếp đó, tháo gỡ các vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn… sẽ có tác động lan tỏa thị trường. Đặc biệt, bộ sẽ thành lập các tổ công tác chuyên trách để đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng... xem xét, xử lý ngay các vấn đề vướng mắc hoặc đề xuất các cấp xử lý những vấn đề vượt thẩm quyền.

Còn dưới góc nhìn của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT GP Invest, có tới 70% các dự án vướng mắc, ách tắc về pháp lý, khiến hầu như không có thêm nguồn cung mới. Chính vì vậy, giá nhà chung cư tại nhiều dự án đã tăng gần 80% trong 4 năm qua. Bên cạnh đó, một bộ phận đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã đẩy giá nhà cao bất thường khi đến tay người có nhu cầu ở thực.

Theo đó, nếu không sớm gỡ vướng các thủ tục pháp lý, cải thiện sớm nguồn cung thì áp lực giá nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục tăng trong năm nay. Việc tìm căn hộ sẽ càng khó khăn đối với người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố không chỉ trong năm nay, mà sẽ còn kéo dài qua các năm 2025 - 2026.

Còn GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần phải tính đến những ưu đãi nhất định cho loại hình nhà ở thương mại giá rẻ vì đây là phân khúc ngay sát kề với nhà ở xã hội. Hơn nữa, theo quan điểm của Ngân hàng Thế giới cũng không nên có quan niệm là nhà ở xã hội mà phải chuyển sang nhà ở thương mại giá rẻ với ưu đãi nhất định về thuế, tiếp cận đất đai, vốn.

Ngoài ra, theo ông Võ, chính sách về nhà ở cần đi kèm với cải cách chế độ tiền lương, chế độ phúc lợi mới tạo nên tổng thể giải quyết được vấn đề an sinh xã hội. Vì thế, các doanh nghiệp nên đào sâu hơn nữa vào quá trình phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ.