Thanh khoản đất nền “chạm đáy” trong năm 2024

Đất nền chạm đáy?

Số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy năm 2024, cả nước có hơn 47.000 giao dịch bất động sản thành công, trong đó phân khúc đất nền chỉ ghi nhận gần 9.000 giao dịch, chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp. Tình trạng cắt lỗ vẫn tiếp diễn, nhất là với các mảnh đất diện tích lớn, pháp lý chưa rõ ràng.

Theo Vars, giao dịch thành công tập trung vào các thị trường phía Bắc, trong khi khu vực phía Nam vẫn chưa ghi nhận dấu hiệu tăng nhiệt.

Hay trong nghiên cứu mới đây của Dat Xanh Services - FERI cũng chỉ ra đà phục hồi đất nền năm vừa qua chậm hơn kỳ vọng, tỷ lệ tiêu thụ xét trên nguồn cung đạt khoảng 10-20% tùy dự án.

Một khảo sát với nhóm khách hàng mua bất động sản năm rồi của đơn vị này cho thấy chưa đến 10% người mua chọn phân khúc đất nền để xuống tiền. Phần lớn là do niềm tin về sự phục hồi với loại hình này thấp và nỗi lo rủi ro pháp lý cũng như chính sách kiểm soát của nhà nước với các tài sản có tính đầu cơ cao.

Dù thanh khoản yếu nhưng theo DKRA Group, năm qua mặt bằng giá đất nền vẫn neo ở mức cao, trung bình 14-140 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM và từ 9-64 triệu đồng mỗi m2 với thị trường phụ cận. Giá giao dịch đất nền thứ cấp (người mua rao bán lại) tăng thêm 4% so với đầu năm nhờ hiệu ứng "hưng phấn" từ các chính sách siết phân lô và thông tin thị trường sẽ khan hiếm đất nền tách thửa những năm tới. Tương tự, số liệu từ Dat Xanh Services cho thấy giá đất nền trong năm qua tăng thêm từ 5-10% so với năm 2023, song vẫn còn cách khá xa tầm giá trước năm 2022.

2025 đất nền sẽ phát triển đồng đều

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho biết năm 2024 hầu hết dự án đất nền mở bán có vị trí phân bổ chủ yếu ở huyện và những khu vực xa trung tâm của tỉnh. Do tình trạng siết phân lô bán nền nên các quỹ đất tọa lạc ở trung tâm tỉnh hoặc thành phố đều được chủ đầu tư ưu tiên phát triển dự án nhà phố, biệt thự hoặc căn hộ để tối ưu hóa lợi nhuận. Đất nền bị đẩy về nhưng khu vực vị trí xa nên không mấy hấp dẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thị trường còn chưa hồi phục như kỳ vọng nên thanh khoản giảm.

“Tuy nhiên, về tổng quan 2025 thị trường sẽ tốt hơn năm 2024. Nguồn cung đất nền sẽ tăng nhẹ nhưng khó có sự đột biến do luật kinh doạnh bất động sản hạn chế các dự án đất nền ở các quận/ phường thuộc các đô thị loại 3 trở lên. Điều này làm giảm nguồn cung mới phân khúc này. Các dự án dịch chuyển ra các khu xa dân cư hơn (xã hoặc đô thị loại 4 trở xuống) điều này ảnh hưởng đến sức cầu của phân khúc này khi tâm lý thị trường còn yếu, nhất là 6 tháng đầu năm 2025, nhưng dần về cuối năm thị trường sẽ khả quan hơn, thanh khoản tăng hơn đầu năm” – ông Thắng nhận định.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đưa ra dự báo, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn, giảm tải tình trạng sốt đất, ảo giá, tạo sóng thị trường. Thay vào đó là một chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.