Dự báo thời điểm giá đất nền “bật tăng”

Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy 2 năm trở lại đây, giá đất nền tại khu vực miền Nam giảm đáng kể, như tại Bà Rịa -Vũng Tàu giảm 28%, Long An giảm 8%, Đồng Nai giảm 14%, Bình Phước giảm tới 40% - 50%, chỉ duy Bình Dương có tăng trưởng.

Cũng theo dữ liệu thống kê của đơn vị này, bình quân giá rao bán đất nền tại Hà Nội giai đoạn 2023 – 2024 đã tăng từ 53 triệu đồng/m2 lên 70 triệu đồng/m2, còn tại TP. HCM giảm từ 60 triệu đồng/m2 xuống 57 triệu đồng/m2.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Bất động sản Việt An Hoà, cho biết thị trường đất nền miền Nam năm 2024 khá ảm đạm, chỉ 20% có giao dịch trở lại. Phải tới tận cuối năm 2024, thị trường đất nền miền Nam mới bắt đầu phục hồi, nhờ tác động của việc TP. HCM ban hành bảng giá đất mới. Trong khi đó, tại miền Bắc, tình cảnh hoàn toàn trái ngược. Giá đất nền miền Bắc tăng rất dữ dội, 30% - 50%, thậm chí có nơi tăng 100%.

Trong báo cáo quý 4/2024, DKRA Group chỉ ra, nguồn cung sơ cấp đất nền phía Nam tiếp tục khan hiếm, chiếm khoảng 15% trên tỷ trọng cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với cùng kì năm trước. Tại thị trường thứ cấp ghi nhận sự tăng giá trung bình khoảng 4% so với quý 1/2024, thanh khoản thị trường phục hồi tích cực so với thời điểm đầu năm. Trong đó, giao dịch thị trường tập trung ở nhóm các dự án đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, đa dạng tiện ích nội ngoại khu.

Phần lớn giao dịch đất nền phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và dưới 25 triệu đồng/m2 thuộc vùng phụ cận. Các chính sách chiết khấu cho khách hàng giữ chỗ trước ngày mở bán, thanh toán nhanh/thanh toán bằng dòng vốn tự có,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi đã kích thích thanh khoản thị trường những ngày cận Tết.

Theo dữ liệu của DKRA Group, TP.HCM tiếp tục ở ngưỡng cao từ 140 triệu đồng/m2 (giá cao nhất), trong khi tại Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai giá sơ cấp lần lượt là 58 triệu/m2, 60 triệu đồng/m2, 64 triệu đồng/m2, 74 triệu đồng/m2 (giá cao nhất). Theo đó, các dự án đất nền quanh ngưỡng giá từ 10-25 triệu đồng/m2 tại khu lân cận TP.HCM ghi nhận thanh khoản tốt. Mức độ tăng giá dự báo còn giá gia tăng trong thời gian tới, đi cùng các yếu tố hạ tầng, quy hoạch được thúc đẩy song song.

Theo các môi giới, từ nửa cuối năm 2024, đất nền lấy lại “phong độ” rõ rệt. Không chỉ ở TP. HCM mà khu lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở các nền đất giá mềm, pháp lý sạch, gần các siêu dự án hoặc hạ tầng quy mô lớn, chờ cơ hội sinh lời trong thời gian tới.

Hiện tỉ lệ khách đi xem đất và “chốt” giao dịch là khá cao. Nếu đầu năm 2024, môi giới dẫn khách đi xem dự án nhưng phần lớn thăm dò, tỉ lệ giao dịch rất ít thì hiện nay khác hẳn. Nhà đầu tư dù vẫn khá thận trọng với bất động sản song tỉ lệ “rút hầu bao” cao hơn. Các nền đất có giá hợp lý, tiềm năng tăng giá cao vẫn được nhà đầu tư sẵn sàng mua vào. Ở một số dự án, khu vực, vào những ngày cuối tuần lượng khách đổ về tham quan dự án khá đông.

Ông Trần Khánh Quang tin rằng năm 2025, đất nền sẽ trở lại là phân khúc sôi động hàng đầu thị trường. Nguyên do là từ đầu năm 2025, các tỉnh thành sẽ ban hành bảng giá đất mới, khiến giá sản phẩm đất nền tăng lên. Chính sách cấm phân lô bán nền tại nhiều nơi cũng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm. “Giá đất nền có thể tăng đến 30% trong năm 2025”, ông Quang dự báo.

Vị này cho rằng, hoàn toàn có thể xảy ra tình trạng sốt đất trong năm 2025, thời gian khoảng quý III, địa bàn là vùng ven Hà Nội, TP. HCM và các khu đô thị mới. Trong khi đó, đất nền các tỉnh cách quá xa đại đô thị, nơi có mật độ dân cư thấp sẽ khó lòng sôi động, giá chỉ có thể tăng 5% - 10%. Phân khúc được ưa chuộng sẽ là lô 100m2 có giá 20 – 30 triệu đồng/m2.

Theo ông Quang, nhu cầu bất động sản trong dân vẫn còn rất lớn. Kể từ khi 3 Luật bất động sản có hiệu lực, nguồn cung nhà đất sắp tới sẽ ngày càng hạn chế. Theo đó những sản phẩm còn sót lại của thời điểm trước đang có lợi thế và sức cầu trong thời gian tới. Để thị trường đất nền phục hồi hoàn toàn thì cần ít nhất 6-12 tháng. Như vậy, đến hết quý 2/2025, thị trường đất nền sẽ không có nhiều biến động, giá cơ bản đi ngang. Đến quý 3/2025 thì giá đất nền mới “bật tăng”, thanh khoản khởi sắc.

Nhiều chuyên gia khác cũng đồng quan điểm khi cho rằng đất nền sẽ tốt hơn trong năm 2025. Với sự thay đổi của pháp luật đất đai, các dự án cũ còn hàng sẽ nhận được sự quan tâm lớn của người mua. Sản phẩm có giá dưới 3 – 4 tỷ đồng sẽ hút khách hơn cả. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đất nền cần thận trọng khi quyết định xuống tiền. Đất nền là phân khúc rất dễ bị làm giá, nên nhà đầu tư phải tìm hiểu kĩ về khu vực dự án, không nên mua theo phong trào, cần xem xét pháp lí, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của dự án để đảm bảo không thắng thì cũng không bị lùa gà.