[Longform] Bất động sản nghỉ dưỡng 2024: Tìm kiếm cơ hội trong thách thức?

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Trong khi đó, Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2473/QĐ-TTg và Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được phê duyệt tại Quyết định số 201/QĐ-TTg đều khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn có tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp. Đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, cả nước đón nhận khoảng hơn 3.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Giao dịch của thị trường chỉ đạt khoảng 700 sản phẩm – con số hấp thụ vô cùng thấp trong nhiều năm qua. Hàng tồn kho trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.

Các yếu tố khó khăn khiến nhiều chủ đầu tư phải hoãn, dời thời gian triển khai bán hàng trong nửa đầu năm 2023. Sang đến nửa cuối năm, nguồn cung được cải thiện từ các dự án condotel, chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam của các chủ đầu tư uy tín với mức giá xung quanh 50 triệu đồng/m2. Đáng nói, trên thị trường còn xuất hiện một số chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận khiến khách hàng/nhà đầu tư “quay lưng” với phân khúc này.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư VARS cho rằng, sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn do ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như pháp lý, thủ tục hành chính và khơi thông nguồn vốn. Hàng loạt dự án lớn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng.

Do đó, pháp lý là yếu tố quan trọng để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của phân khúc này. Tuy nhiên, các quyết sách liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thực sự phát huy được vai trò như sự kỳ vọng của giới đầu tư.

Đơn cử như trong năm vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10, tiến hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật.

Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận, các công trình bất động sản nghỉ dưỡng/du lịch phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản; đúng thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật Đất đai…

Chưa hết, trong Luật Kinh doanh Bất động sản, theo thống kê có khoảng 6 lần cụm từ “du lịch” được nhắc đến, nhưng cụ thể loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là căn hộ du lịch (condotel) là gì, định nghĩa, chức năng, quyền sở hữu… vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Cụ thể, tại khoản 2, điều 5, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là “Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp”.

Hay tại các điều 3, 19, 21, 44, cụm từ “du lịch” cũng được nhắc đến, song điểm chung là đều khá chung chung, chưa thể hiện rõ khái niệm về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thường được biết đến với mục đích sử dụng đa công năng, vừa để ở, vừa để vận hành cho thuê…

Tương tự, trong Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua, các nội dung liên quan đến đất đai gắn với loại hình căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cũng khá “mờ nhạt”. Vấn đề được chờ đợi nhất là cấp “sổ hồng” cho các loại hình thuộc phân khúc này chưa thực sự tường minh.

Chính bởi sự “mờ nhạt” trong hai bộ luật mới, nên theo giới chuyên gia, để bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là condotel, officetel (văn phòng lưu trú) thật sự có “danh phận”, chắc chắn sẽ phải tiếp tục chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành và việc này không thể xong trong “một sớm một chiều”.

Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), khách quốc tế đến Việt Nam năm 2023 đạt 12,6 triệu lượt, gấp 3,4 lần so với năm 2022, vượt xa mục tiêu 8 triệu khách.

Có thể nói, những chính sách thông thoáng từ Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương  đối với ngành Du lịch thời gian qua đã tạo điều kiện cho du lịch nội địa phát triển, hướng tới phục hồi toàn diện hoạt động du lịch như trước thời điểm dịch COVID-19.

Đặc biệt, năm 2023, du lịch Việt Nam còn nhận 54 giải thưởng của Giải thưởng Du lịch thế giới (World Travel Awards). Nổi bật là giải thưởng Điểm đến Di sản hàng đầu thế giới lần thứ 4. Điều này đã tiếp tục khẳng định tiềm năng, sức hút hàng đầu về tài nguyên thiên nhiên, giá trị di sản văn hóa của Việt Nam trong phát triển du lịch.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có liên quan chặt chẽ đến thị trường du lịch. Sự liên kết chặt chẽ giữa 2 lĩnh vực này mang đến những tiềm năng lớn bất động sản nghỉ dưỡng khi tận dụng đà tăng trưởng về nhu cầu du lịch bao gồm khách nội địa và quốc tế.

Về nguồn cung, thị trường có cơ hội để cải thiện về nguồn cung nhưng không nhiều. Nguồn cung toàn thị trường dự kiến chỉ tăng khoảng 20% so với năm 2023.

Trong đó, phân khúc căn hộ biển sẽ là điểm nhấn của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng năm 2024 do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, có sổ đỏ lâu dài, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Nguồn cung sẽ chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ du lịch ở các dự án quy mô lớn, dự kiến chiếm ít nhất 60% thị phần.

Trong bối cảnh đó, lực cầu đầu tư sẽ phục hồi nhưng với tốc độ chậm. Giao dịch tiếp tục trầm lắng và vẫn còn khoảng cách rất xa so với trước dịch Covid-19. Hội Môi giới dự báo lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chỉ có thể tăng khoảng 30% so với năm 2023.

 “Thị trường du lịch phát triển mạnh mẽ mới có thể đảm bảo cho bất động sản nghỉ dưỡng có nền tảng vững chắc để phát triển sâu về “chất”. Đây là mấu chốt quan trọng giúp lấy lại niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Thanh nhấn mạnh.

Không riêng gì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà thị trường bất động sản nói chung cũng vậy, muốn có sự trở lại mạnh mẽ thì yếu tố đầu tiên phải giải quyết đó là tạo dựng lại niềm tin đối với nhà đầu tư. Chỉ khi đó, dòng tiền mới tìm đến thị trường và kích thanh khoản tăng trở lại từ đó sẽ giúp thị trường dần “ấm lên”.

Theo các chuyên gia trong bối cảnh khó khăn của thị trường, mức giá chào bán tương đối cao cùng với đó là tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khiến thanh khoản trở nên trầm lắng. Ngoài ra, các yếu tố về pháp lý, lãi suất và sự hồi phục chậm của ngành du lịch cũng là nguyên nhân khiến thị trường nghỉ dưỡng tiếp tục ảm đạm.

Thực tế, dù có những chính sách điều tiết, mặt bằng lãi suất vẫn chưa thể điều chỉnh giảm nhanh, dẫn tới nhiều người mua chưa mạnh dạn tham gia vào thị trường, đặc biệt khi tính thanh khoản của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nói chung đang khá thấp.

Bà Phạm Thị Miền dự báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới sẽ tiếp tục phải đối diện với nhiều thách thức do sức cầu thị trường chưa cải thiện.

Nhà đầu tư vẫn chưa sẵn sàng trở lại thị trường trong khi giá bán sản phẩm phân khúc này vẫn ở mức rất cao. Nguồn cung mới của các chủ đầu tư tiếp tục tăng giá và hàng tồn kho vẫn giữ ở mức giá rất cao.

Một lý do khác khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa hồi phục được bà Miền chỉ ra rằng, các cơ chế chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể đi vào thực tiễn.

Theo đó, tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa thực sự “yên tâm” đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, tính đến thời điểm những tháng cuối năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ đạt 40%, thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%.

Các thủ phủ du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long… vẫn “tối đèn”. Thậm trí, nhiều chủ sở hữu cơ sở kinh doanh du lịch đã phải bán tháo vốn hoặc chuyển hướng sản xuất, kinh doanh.

Mặc dù ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá giàu tiềm năng, tuy nhiên không phải tất cả mô hình đều có thể hoạt động hiệu quả. Một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường, mà chưa có sự đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương, thậm chí cho rằng các mô hình kinh doanh khách sạn đều như nhau. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện. Tùy thuộc vào thực tiễn thị trường, một số mô hình khách sạn có khả năng hoạt động hiệu quả hơn.

Phân tích về triển vọng phát triển của ngành trong dài hạn, Giám đốc Savills Hotels chia sẻ, du lịch - khách sạn là một trong những hoạt động kinh tế quan trọng, đem đến nhiều cơ hội việc làm và đem đến cơ hội phát triển cho những điểm đến mới. Để Việt Nam có thể khẳng định, gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ du lịch thế giới, ngành du lịch cần những chiến lược dài hơi hơn, chú trọng nâng cấp, làm mới các sản phẩm, bảo tồn các yếu tố văn hóa địa phương, nét đặc trưng cộng đồng, cũng như phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tương ứng với tốc độ phát triển.

Ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng đến các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế, và các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi. Bên cạnh đó, hoạt động trải nghiệm, vui chơi giải trí trong các khu phức hợp nghỉ dưỡng cũng có nhiều tiềm năng. Việc nắm bắt các xu hướng đang định hình ngành nghỉ dưỡng trên toàn cầu là điều cần thiết để ngành du lịch tại Việt Nam có thể cạnh tranh và phát triển bền vững hơn.

Có thể thấy, xét trong ngắn hạn, cửa phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là không sáng. Tuy nhiên, trong dài hạn, kỳ vọng về một bức tranh tươi sáng hơn của phân khúc này là hoàn toàn có khả năng.

Theo các chuyên gia trong ngành, hậu thuẫn lớn nhất cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong năm 2024 đến từ cơ hội phục hồi và phát triển của ngành du lịch. Đó là chính sách nới lỏng visa tiếp tục phát huy tác dụng cùng với chính sách giảm 2% thuế VAT với nhóm hàng hóa dịch vụ và nhiều chương trình xúc tiến hỗ trợ, triển lãm du lịch được tổ chức.

Các yếu tố này sẽ là động lực để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, "bơm" nguồn cung vào thị trường. Khả năng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội được cải thiện với khoảng 20% so với năm 2023.

Nhìn nhận về những điểm tích cực của phân khúc nghỉ dưỡng, ông Mauro Gasparotti cũng cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi nguồn cầu đang dần khôi phục với tốc độ ổn định, bao gồm thị trường khách nội địa và khách quốc tế, qua đó giúp củng cố niềm tin vào ngành nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang trong quá trình tái khởi động trong một vài tháng qua.

Ngoài ra, Giám đốc Savills Hotels cũng nhận thấy thị trường mua bán và sáp nhập đang khá sôi động. Bên cạnh các dự án đang hoạt động với dòng tiền ổn định, một số dự án vốn bị trì hoãn hoặc đang phát triển dở dang trước đây cũng đang trong quá trình chuyển giao cho chủ đầu tư mới tiếp tục phát triển, hoàn thành dự án.

Đồng quan điểm, ông Tuấn Nguyễn – Phó Chủ tịch Cấp cao JLL Hotels & Hospitality Group Asia cho rằng, năm 2023 đã là thời điểm “đáy” của thị trường. Các nhà đầu tư phát triển BĐS, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng gần như chỉ cố gắng duy trì hoạt động và không có thương vụ nào lớn được xảy ra năm vừa rồi. Chỉ có một vài dự án có những giao dịch nhỏ tại phía Nam như Hồ Tràm, Phan Thiết… Còn lại thị trường ở Cam Ranh, Phú Quốc đều “đứng im”.

“Mục tiêu của các nhà đầu tư phát triển phân khúc này hiện nay chỉ là cố gắng “cầm cự”, tức là làm sao để khách hàng không huỷ hợp đồng mua bán. Bước sang năm 2024, tình hình thị trường cũng vẫn tiếp tục như vậy. Tôi kỳ vọng trong quý 2 và 3 tới, thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ khởi sắc trở lại, còn hiện nay mọi thứ vẫn còn trong tình thế rất khó khăn”, ông Tuấn Nguyễn dự báo.