[Longform] Nhìn thẳng vào những cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản 2024

Ngay từ thời điểm những tháng cuối năm 2023, các chuyên gia bất động sản đã có cùng một quan điểm rằng thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn.

Nhìn lại kể từ quá trình hình thành của thị trường bất động sản Việt Nam từ  năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai và pháp lệnh về nhà ở, tạo cơ sở pháp lý ban đầu về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Từ đó đến nay, thị trường BĐS đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển thăng trầm gắn liền với quá trình đô thị hóa, cùng những tác động mang tính vĩ mô của nền kinh tế thế giới.

Nhưng trong suốt 30 năm qua, chưa khi nào thị trường rơi vào tình cảnh niềm tin của người dân, nhà đầu tư bị “xói mòn” và Nhà nước buộc phải mạnh tay khởi tố, bắt giam hàng loạt “chóp bu” của những tập đoàn kinh doanh BĐS hàng đầu như thời gian gần đây.

Không thể phủ nhận đại dịch Covid-19 kéo dài hơn 2 năm đã làm cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của thị trường BĐS bị đình trệ, thậm chí phải “đóng băng”; hay những quy định pháp lý không theo kịp với thực tế phát triển, khiến cho hàng nghìn dự án BĐS rơi vào tình trạng “đắp chiếu”.

Song khách quan mà nói, đây chỉ là khó khăn bề nổi và nếu nhìn nhận một cách sâu xa thì đây là hệ quả của một tư duy kinh tế chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, thiếu trách nhiệm với cộng đồng, xã hội của những người làm chủ “cuộc chơi”. Đó là chính các chủ đầu tư – nhà phát triển BĐS, cùng với một bộ phận không nhỏ trong bộ máy chính quyền đã làm cho thị trường trở nên hỗn loạn, khó kiểm soát. Dẫn đến những tác động tiêu cực ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế nói chung là thị trường bất động sản nói riêng.

Sau hai năm phải “chống đỡ” thì những khó khăn đang có từng bước giảm dần và hứa hẹn sẽ là một thị trường bất động sản tươi sáng hơn với năm 2024 là năm bản lề cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm 2023 đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt, các Bộ, ngành đã làm việc với quyết tâm cao nhằm xây dựng, hoàn thiện hệ thống khung pháp lý, chính sách đối với các hoạt động kiểm soát, điều chỉnh, hỗ trợ thị trường BĐS để đảm bảo tính đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, tín dụng và giảm thời gian giải quyết thủ tục hành chính.

 “Để các chính sách, giải pháp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thu được hiệu quả như mong đợi cũng cần có thời gian, sự vào cuộc, phối hợp đồng bộ, của các cấp, các ngành, sự đồng tình, ủng hộ của cộng đồng doanh nghiệp và người dân. Coi đây là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng cần tập trung giải quyết”, ông Hải khẳng định.

Cụ thể, chính sách được ban hành như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bắt động sản đã được thông qua. Hiện nay chính phủ đang trình Quốc hội xem xét để thông qua tại kỳ họp Quốc hội thời gian tới dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Tổ chức tín dụng (sửa đổi).

Với 5 Luật này khi có hiệu lực sẽ thực sự là bước thay đổi lớn tác động mạnh làm tăng nguồn cung cũng như điều tiết giá thị trường bất động sản phù hợp với người dân hơn.

Bên cạnh đó, còn có sự ra đời của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 tháo gỡ cho việc cấp sổ hồng cho các loại hình bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp nghỉ dưỡng...; Thông tư số 02/2023/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.

Liên quan đến trái phiếu, tín dụng, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; Thông tư số 02/2023/TT- cho NHNN Ngân hàng NN ngày 23/4/2023 về việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn.

Thông tư số 03/2023/TT-NHNN Ngân hàng NN về tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp; Thông tư số 10/2023/TT-NHNN Ngân hàng NN tạo điều kiện khách hàng tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Ngoài ra, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP tháo gỡ khó khăn vướng mắc từ thực tiễn trong hoạt động xây dựng trong lúc chờ các Luật mới có hiệu lực.

Nhiều ý khác cũng cùng quan điểm rằng thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất.

Số liệu khảo sát từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, 2023 là năm ghi dấu nhiều “cuộc chia ly” của nhiều doanh nghiệp BĐS. Cụ thể, 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 và 3.705 doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới chỉ đạt 4.725, giảm 45%. Chịu sự tác động trực tiếp của việc rời thị trường BĐS của hàng loạt doanh nghiệp, hàng nghìn môi giới cũng mất việc, bỏ nghề. Thị trường hiện chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.

Cũng theo VARS, trong năm 2023, rất nhiều vấn đề mang tính nghịch lý trên thị trường vẫn còn tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý. Phân khúc BĐS cần thiết thì không có cung, phân khúc BĐS vượt quá khả năng tài chính của người dân thi lại dư thừa, tồn kho. Với phân khúc nhà ở xã hội, nơi cháy hàng, nơi lại ế chỏng chơ. Chưa kể thị trường còn xảy ra thực tế, ngân hàng thừa tiền, doanh nghiệp thiếu vốn...

Tuy khó khăn vẫn còn đó, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, nếu so với đầu năm năm 2023 thì thị trường BĐS hiện tại đã có chuyển biến tích cực rất rõ nét. Và năm 2024 được đánh giá là năm bản lề mở ra chu kỳ mới cho thị trường bất động sản.

Các chuyên gia đánh giá năm 2024 thị trường địa ốc sẽ chưa thể khởi sắc ngay nhưng sẽ là giai đoạn bản lề cho sự chuyển mình từ năm 2025, thời điểm các luật sửa đổi có hiệu lực.

Về thanh khoản, các chuyên gia và các nhà đầu tư cũng kỳ vọng thanh khoản 2024 khởi sắc hơn ở phân khúc chung cư trung cấp và bình dân, nhà ở xã hội ở trung tâm và các tỉnh ven trung tâm do nguồn cung mới chưa cải thiện nhưng nhu cầu mua nhà ở thực gia tăng; các nhà đầu tư bắt đầu giao dịch trở lại khi lãi suất cho vay giảm.

Một số doanh nghiệp bất động sản nhận định nếu như giai đoạn 2022 - 2023 ghi nhận sự lao dốc mạnh về thanh khoản, thì sang năm 2024 sẽ là thời điểm thị trường tích lũy. Đó là sự tích lũy của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, trong đó sẽ có nhiều người chọn bất động sản để tích lũy tài sản. Trong đó, dòng vốn đầu tư bắt đầu quay trở lại với bất động sản, nhưng chủ yếu tập trung vào loại hình có thể sinh lời nhanh. Những nhà đầu tư trước đây có thói quen đầu cơ thì nay cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm những sản phẩm có khả năng đem lại dòng tiền ngay.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc của batdongsan.com.vn đánh giá nửa cuối năm 2024 là giai đoạn thị trường ở trạng thái thăm dò với thanh khoản nhỏ lẻ tập trung ở sản phẩm chung cư bởi đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nhìn nhận dưới góc nhìn vĩ mô và chính sách, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường ách tắc qua nhiều năm, đặc biệt 2023 được xem là năm "ngấm đòn" khi số dự án mới ra mắt thị trường giảm kỷ lục.

“Giá nhà ở vẫn neo cao và lệch pha tập trung vào phân khúc cao cấp. Nếu Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng có thể hoàn thiện và thông qua trong năm 2024, thời điểm địa ốc chuyển mình có thể bắt đầu từ 1-2 năm sau đó bởi thị trường cần thời gian để thẩm thấu luật mới”, GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Theo một chia sẻ mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, cơ hội mở ra đầu tiên cho thị trường Bất động sản 2024 chính là tin vui về hoàn thiện thể chế, pháp lý cho thị trường bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật về các tổ chức tín dụng.

Cơ hội thứ hai cho thị trường bất động sản 2024 là việc tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ luôn quan tâm, chỉ đạo hết sức quyết liệt các Bộ, ngành, địa phương triển khai Nghị quyết số 01, phấn đấu 2024 hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội, thúc đẩy các phân khúc của thị trường bất động sản tốt lên.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, cơ hội thứ ba không kém phần quan trọng là Chính phủ đã tăng cường khả năng tiếp cận nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước linh hoạt hơn trong chính sách tiền tệ, xem xét thực hiện chính sách hoãn nợ, giãn nợ, giảm lãi suất để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; chỉ đạo triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp.

Cơ hội thứ 4 là các vướng mắc pháp lý ở các dự án đã và đang có những chuyển biến tích cực sau những chỉ đạo trực tiếp từ Chính phủ thông qua các văn bản: Nghị quyết số 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu; Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, mở ra cửa sáng cho việc cấp sổ Condotel; Thông tư 10/2023/TT-NHNN về việc ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư 06/2023/TT-NHNN, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Song Song với cơ hội chính là những thách thức được đặt ra trong năm 2024 này. Trong đó, có hai thách thức đối với thị trường bất động sản 2024 là sự bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm và giá thành sản phẩm. 

“Từ đầu năm 2024 Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp. Động thái này là minh chứng cho nỗ lực quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh bền vững”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định.