[Longform] Thực trạng NƠXH: Nhiều trên kế hoạch, ít trên thị trường

Dù được kỳ vọng là phao cứu sinh giúp các doanh nghiệp giải bài toán thanh khoản khi thị trường gặp khó, nhưng số lượng dự án nhà ở xã hội được triển khai những năm gần đây vẫn ở mức thấp.

Theo đề án được Thủ tướng phê duyệt, trong giai đoạn 2021-2030 cả nước sẽ xây dựng khoảng 1.062.200 nhà ở xã hội, trong đó giai đoạn 2021-2025 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 428.000 căn hộ, và trong giai đoạn 2026-2030 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 634.200 căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, năm 2023, cả nước có 44 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, với quy mô 36.262 căn đã hoàn thành và được cấp phép, khởi công xây dựng. Trong đó, có 28 dự án với quy mô 13.864 căn đã hoàn thành; 16 dự án với quy mô 22.398 căn đã được cấp phép, khởi công xây dựng. Đến hết năm 2023, cả nước có 419 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai đầu tư xây dựng với quy mô khoảng 432.500 căn, tổng diện tích sàn khoảng 22,6 triệu m2.

Như vậy, so với kế hoạch thì con số đã thực hiện được còn rất nhỏ.

Chưa bao giờ trên thị trường bất động sản chứng kiến phân khúc căn hộ bình dân thiếu trầm trọng như vậy. Nhiều người dân có nhu cầu mua nhà để ở cho biết, họ mong muốn giá nhà chung cư về dưới 2,5 tỷ đồng/căn. Nhưng ở thời điểm này tìm căn hộ chung cư cao cấp thì dễ, tìm căn hộ chung cư bình dân thì rất khó. Với các dự án mới được mở bán, giá chung cư chỉ dành cho người giàu.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Đơn cử như ở TP. Hồ Chí Minh mất dần và mất hẳn căn hộ bình dân. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, thị trường TP HCM vẫn vắng bóng nhà ở bình dân (dưới 20 triệu mỗi m2) khi không ghi nhận nguồn cung mới. Đặc biệt, kể từ năm 2021 đến nay, TP HCM không có căn hộ bình dân nào được chào bán ra thị trường.

Các căn hộ đủ điều kiện để bán chủ yếu là phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng mỗi m2) với hơn 9.200 căn, chiếm tỷ trọng hơn 64%. Còn lại là hơn 5.000 căn hộ trung cấp (20-40 triệu đồng mỗi m2). Theo Sở Xây dựng TP HCM, tổng số vốn các dự án cần huy động trên 146.600 tỷ đồng. Mức này tương đương bình quân trên 10 tỷ đồng mỗi căn.

Trong khi đó, ở thị trường Hà Nội, trong năm 2023, chung cư NHS Trung Văn được mở bán và trở thành dự án nhà ở xã hội có giá cao nhất tại Hà Nội. Tuy nhiên, con số 19,5 triệu đồng/m2 không phải là vấn đề đối với người dân Thủ đô. Dù chủ đầu tư chỉ nhận 149 đơn đăng ký nhưng thực tế đã có hơn 1.300 hồ sơ ứng nộp. Cơ hội để người dân an cư tại NHS Trung Văn chỉ là 1/9. Tỷ lệ "chọi" của dự án trên cho thấy nguồn cung đang trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng.

Năm 2023, Tổ nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), đã thực hiện một báo cáo cho biết nguồn cung nhà ở thương mại "rất khan hiếm". Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023.

Cũng theo VARs, lượng dự án hiện tại mới chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu thực tế của công nhân lao động. Việc giải quyết nguồn cung phân khúc này sẽ là lời giải cho vấn đề lệch pha cung cầu, đồng thời còn là “cứu cánh" cho doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh dòng tiền tắc nghẽn, thị trường ảm đạm.

Thị trường bất động sản ở giai đoạn 2022-2023 từng sôi động khi một loạt ông lớn trong ngành bất động sản tuyên bố chắc nịch sẽ triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giá rẻ cho người lao động có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, cho tới thời điểm hiện tại, các dự án NƠXH được chào sân trên thị trường rất hiếm, chỉ có một số ít đã thực hiện như loạt dự án Happy Home của Vinhomes được triển khai ở nhiều tỉnh thành trên cả nước. Có thể kể đến một số dự án như dự án Happy Home Tràng Cát – Hải Phòng, dự án Happy Home Cam Ranh – Khánh Hòa, Nhà Ở Xã Hội Happy Home Thanh Hóa, Nhà ở xã hội Vinhomes Quảng Trị, …

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư khác cũng có kế hoạch triển khai các dự án NƠXH, nhưng phần nhiều lại đang nằm trên kế hoạch còn ít xuất hiện trên thị trường.

Ở khu vực miền Bắc, dự án NƠXH Thượng Thanh (Long Biên, Hà Nội) được công bố nằm trong kế hoạch triển khai và là một trong những dự án trọng điểm của Hà Nội cách đây nhiều năm. Từ năm 2016, UBND thành phố Hà Nội có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu NƠXH Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng kỹ thuật khu vực – tỷ lệ 1/500 tại quận Long Biên, Hà Nội với diện tích nghiên cứu quy hoạch chi tiết khoảng 60.355 m2.

Tới tháng 5/2018, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 2110 về việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, chấp nhận cho nhà đầu tư Liên danh Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty cổ phần BIC Việt Nam thực hiện dự án này.

Liên danh Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty cổ phần BIC Việt Nam từng có thông báo tới toàn thể khách hàng về việc giao dịch, mua hồ sơ trực tiếp căn hộ tại dự án vào đầu năm 2021. Nhưng hiện dự án vẫn chưa có dấu hiệu triển khai.

Ngoài ra, một dự án nằm gần trung tâm thành phố Hà Nội là NƠXH Hạ Đình thuộc huyện Thanh Trì, cũng được cấp chủ trương đầu tư từ năm 2021. Dự án được nhiều người dân săn đón và “nóng” đến mức không ít lần môi giới chấp nhận mức chênh hàng trăm triệu đồng để có suất mua nhà tại đây. Nhưng đến nay dự án vẫn chưa thành hình hài.

Với dự án Golden City, việc chậm tiến độ – theo lý giải của Công ty Thành phố Vàng tại công văn gửi khách hàng hồi tháng 4-2023 là do dịch bệnh kéo dài, cách ly xã hội nhiều lần để phòng tránh dịch; kinh tế toàn cầu và trong nước trải qua giai đoạn đầy khó khăn biến động; giá cả vật tư và nhân công tăng nhiều và ngân hàng siết tín dụng…

Còn ở phía Nam, Công ty cổ phần tư vấn – thương mại – dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (Hoàng Quân Group) từng lên kế hoạch chào bán riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu, để có nguồn lực nhận chuyển nhượng 40 triệu cổ phần tại Công ty cổ phần đầu tư Thành phố Vàng – chủ đầu tư Chung cư Nhà ở xã hội Thành phố Vàng (tên thương mại là Golden City Tây Ninh). Đáng lưu ý, chính Hoàng Quân đã chuyển nhượng dự án này cho Thành phố Vàng với giá 120 tỉ đồng vào năm 2020, khi dự án đã xong phần móng.

Bên cạnh những dự án trên, một báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy thực trạng nguồn cung NƠXH hiện còn hạn chế. Thậm chí, một số địa phương trọng điểm có nhu cầu về NƠXH rất lớn, nhưng việc đầu tư còn khiêm tốn so với mục tiêu của Đề án đến năm 2025.

Cụ thể, Hà Nội có 3 dự án, với 1.700 căn đáp ứng 9%; TP.HCM có 7 dự án, với 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng có 5 dự án, với 2.750 căn đáp ứng 43%. Đáng lưu ý, một số địa phương không có dự án NƠXH khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi…

Theo giới chuyên gia, rất khó để đạt được mục tiêu 1 triệu căn NƠXH đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vì nhiều yếu tố.

Dưới góc độ là doanh nghiệp đang triển khai nhiều dự án NƠXH mang thương hiệu Happy Home, CTCP  Vinhomes cũng gặp không ít khó khăn. Người đứng đầu Vinhomes – ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch HĐQT cho biết, doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, nhưng vẫn phải xác định tiền thuê đất. Ngoài ra, việc xác nhận đối tượng mua cũng mất nhiều thời gian. Do đó, cần có giải pháp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Duất đầu tư làm NƠXH hiện thấp hơn 25% so với nhà ở thương mại, trong khi sản phầm này cũng cần đầu tư chất lượng và kiểu mẫu, nên Bộ Xây dựng cần xem xét suất đầu tư này.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Toàn, Chủ tịch Tập đoàn bất động sản An Hưng, cũng cho rằng thời gian thực hiện thủ tục pháp lý với NƠXH quá lâu, nhất là phần duyệt giá bán. Theo quy định thì thời gian thực hiện thủ tục này là một tháng, nhưng có trường hợp kéo dài tới năm tháng mới xong.

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhấn mạnh việc thủ tục để làm NƠXH hiện nay vẫn cực kỳ chậm, khó hơn cả nhà ở thương mại. Cụ thể, một quy trình pháp lý để thực hiện NƠXH mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công.

Cũng theo chuyên gia này, phần lớn dự án NƠXH hiện nay có nhiều nhà đầu tư đăng ký nên buộc phải tổ chức đấu thầu. Tuy nhiên việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH cũng rất khó khăn, cần giải pháp tháo gỡ.

Thậm chí, sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 09/2021 với nội dung hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NƠXH thì các địa phương vẫn lúng túng, hầu như không thực hiện được vì không có tiêu chí rõ ràng để lập hồ sơ mời thầu.

Chưa kể đến việc, mỗi địa phương lại làm một kiểu, sẽ rất khó đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Rõ là cùng một quy định nhưng mỗi tỉnh đang làm cách khác nhau, thậm chí có tỉnh hỗ trợ tiền, có nơi quyết nói không.

Lý giải nguyên nhân, Bộ Xây dựng cho rằng cơ chế, chính sách phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân  chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn do một số yếu tố, gồm: thiếu quỹ đất; nguồn vốn tín dụng từ ngân sách nhà nước còn hạn hẹp; trình tự thủ tục đầu tư xây dựng còn chưa đồng bộ, thời gian thực hiện kéo dài.

Nhiều địa phương  chưa quan tâm phát triển NƠXH. Thậm chí, có địa phương chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NƠXH trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Cụ thể, ngoài quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội độc lập.

Ngay cả gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với mục đích cho vay đối với chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đến nay mới giải ngân được hơn 500 tỷ đồng - con số quá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, mới có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng trị giá 120.000 tỉ đồng theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ. Nhu cầu vay vốn của các dự án này là hơn 30.000 tỷ đồng.

Hiện các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án, với số tiền cam kết là khoảng 7.000 tỉ đồng. Trong đó, có 7 dự án có nhu cầu giải ngân, số tiền cấp cam kết cấp tín dụng hơn 1.800 tỷ đồng. Tổng số tiền giải ngân đến nay đạt hơn 500 tỉ đồng.

Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng mới giải ngân cho người mua nhà tại hai dự án với số tiền giải ngân là 542 triệu đồng.

Đáng chú ý, chưa có báo cáo nào cho thấy người dân vay được tiền từ gói 120.000 tỷ đồng này. Trong khi đó, theo chương trình của Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM, người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố có thể vay mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất 4,7-4,8%/năm.

Một bất cập khác được ông Châu chỉ ra với gói vay này, đó là người vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được vay ưu đãi một lần với lãi suất 7,5-8%/năm, tức là khi đã được giải quyết vay gói này thì sẽ mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất thấp hơn đáng kể từ 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

“Dễ thấy người mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ lựa chọn gói vay lãi suất thấp hơn nếu có. Tâm lý người thu nhập thấp đô thị là chờ đợi đến khi có chính sách ưu đãi tín dụng về nhà ở xã hội cũng như có nguồn cung nhà ở xã hội mới để vay được ưu đãi. Chính vì vậy, khả năng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khó giải ngân là hiện hữu”, ông Châu cảnh báo.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhìn nhận, việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa đạt kỳ vọng không nằm ở vấn đề lãi suất cao hay thấp, mà sự bất hợp lý vốn xuất phát từ chính chương trình phát triển nhà ở xã hội, trong đó điểm mấu chốt là xác định mục tiêu và đối tượng thật sự của chương trình này.

Trong khi đó, người dân đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội hiện có mức thu nhập chỉ đủ sống, thậm chí trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhiều người còn không đủ sống, không có tích lũy. Vì vậy, họ khó có thể mua nhà bởi không có khả năng trả tiền gốc, chứ chưa nói đến tiền lãi.

“Cần nhìn nhận rằng, người thu nhập thấp chỉ có thể thuê nhà, chứ chưa có đủ khả năng mua nhà ở xã hội. Vì vậy, cần đẩy mạnh phát triển thị trường cho thuê nhà ở xã hội, thay vì hối thúc thị trường bán nhà giá rẻ hiện nay. Chính vì vậy, Nhà nước cần có những hỗ trợ cho doanh nghiệp về quỹ đất, nguồn vốn, có nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp như miễn tiền thuê đất… để doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội cho người dân thuê với giá hợp lý”, ông Ánh nêu quan điểm.

Theo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội,” đến năm 2030 tổng số căn hộ các địa phương sẽ hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Riêng trong năm 2024, cả nước phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn. Tuy vậy quá trình triển khai tại các địa phương hiện vẫn đang gặp phải không ít khó khăn, nhất là các "trở lực" về quỹ đất, tiếp cận vốn ưu đãi...

Đối với các dự án đã có chủ trương đầu tư thì địa phương cần tiến hành lựa chọn chủ đầu tư để triển khai ngay hoạt động xây dựng. Đặc biệt với các dự án đã tiến hành khởi công xây dựng thì địa phương cần phải đôn đốc chủ đầu tư hoàn thành sớm để đưa vào nghiệm thu, bàn giao.

Với quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, trường hợp đã có chủ đầu tư thì yêu cầu phải làm nhà ở xã hội; còn trong trường hợp bàn giao lại cho địa phương làm nhà ở xã hội thì địa phương cũng phải sớm tiến hành thu hồi để sớm có phương án triển khai, đảm bảo hoàn thành mục tiêu đề ra.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, theo ông Hải, những dự án đã được vay vốn, đã triển khai thì phải gấp rút hoàn thành sớm và áp dụng kỹ thuật, công nghệ mới để cố gắng rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí giá thành. Những dự án đã hoàn thành thì cần phải công bố danh mục, danh sách để người dân tiếp cận sớm và có thể đăng ký mua nhà ở xã hội.

Cùng góc nhìn, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành, đơn vị chuyên phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM cho rằng, Chính phủ nên có nhiều chính sách thông thoáng hơn, cải cách thủ tục hành chính… để các dự án nhà ở xã hội được xét duyệt một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.

“Hiện nay, thủ tục xây dựng dự án nhà ở xã hội rất nhiêu khê, lợi nhuận lại thấp… nên doanh nghiệp không mặn mà tham gia. Đây là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt nghiêm trọng như hiện nay. Ngoài ra, cần có gói tín dụng như gói 30.000 tỷ đồng trước đây để người dân, doanh nghiệp có thể vay được vốn ưu đãi với lãi suất thấp, từ đó gia tăng nguồn cung sản phẩm ra thị trường cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của mọi người”, ông Nghĩa nói.