[Longform] Đâu là “chìa khóa” để doanh nghiệp bất động sản mở ra một cánh cửa tươi sáng hơn?

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù lãi suất đã giảm nhưng hiện tại khách hàng, nhà đầu tư vẫn khó tiếp cận dòng tiền nên thanh khoản thị trường giảm sút. Nhiều hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch trên thị trường cũng đều bị ngưng trệ.

Dự đoán của các chuyên gia cho đến hết nửa đầu năm 2024, thị trường vẫn chưa thể khởi sắc do tình hình kinh tế thế giới và trong nước vẫn còn nhiều khó khăn, giá cả thị trường đang bị giảm sâu do làn sóng “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư.

Nhiều người cho rằng, tâm lý của người mua giữa bối cảnh kinh tế khó khăn đang là nguyên nhân chủ yếu tạo sức “ì” cho thị trường. Và để tâm lý người mua hồi phục hẳn phải mất nhiều thời gian hơn thế.

Đà phục hồi cũng được dự đoán là sẽ không theo mẫu hình “chữ V” như người dân kỳ vọng mà khả năng sẽ là mẫu hình “chữ U”.

Ghi nhận trên thị trường thời gian qua, hầu hết các chủ đầu tư đều đang phải rất nỗ lực để tìm cách vượt qua giai đoạn hiện nay. Nhìn chung, các doanh nghiệp cố gắng lựa chọn cho mình một chiến lược kinh doanh phù hợp trong trung – dài hạn với các biện pháp linh hoạt.

Trong năm 2023, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã có sự sụt giảm khi không thể trụ lại trước những khó khăn, áp lực, đặc biệt là với những doanh nghiệp có quy mô nhỏ, dòng tiền không được dồi dào.

Số liệu từ Bộ Xây dựng đã cho thấy, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới năm vừa qua chỉ có 4.725 doanh nghiệp, giảm 45,01% so với năm 2022.

Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 1.286 doanh nghiệp (tăng 7,7%) và 3.705 doanh nghiệp (tăng 47,4%) so với năm trước.

Mặt khác, tình trạng cắt giảm nhân sự tại các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang diễn ra không chỉ đối với các doanh nghiệp nhỏ mà cả các doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường.

Nêu một số khó khăn các doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải, Bộ Xây dựng cho biết, việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên...

Đồng thời, cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ cũng đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản, cụ thể như: trong công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; công tác xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án; …

Bên cạnh đó, khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án (phải giãn tiến độ, dừng triển khai). Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào các tháng cuối năm 2023…

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong năm 2024, nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất với hơn 123.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn.

Trong khi đó, theo dữ liệu từ Công ty Chứng khoán VnDirect, diễn biến áp lực trả nợ sẽ giảm trong hai tháng đầu năm, sau đó nhanh chóng dâng lên. Đến tháng 4/2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn được dự báo lên đến gần 34.500 tỷ đồng.

Trong khi đó, hoạt động mua lại trước hạn đang giảm. VNDirect thống kê trong tháng 11/2023 chỉ có gần 5.000 tỷ đồng, giảm 72% so với tháng trước. Mức này cũng nằm trong nhóm thấp nhất hai năm qua.

Điều này có thể được lý giải khi tình hình kinh doanh và dòng tiền của nhiều doanh nghiệp đang gặp khó. Trong đó bất động sản - nhóm huy động vốn qua kênh trái phiếu nhiều nhất, vẫn chưa được “rã băng”.

Trong khi đó, tại một báo cáo công bố mới đây, FiinRatings nhận định, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn, tạo ra dòng tiền mới để thực hiện các nghĩa vụ nợ.

Việc phát hành trái phiếu với lãi suất cao phần nào cho thấy sự “khát vốn” của các doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, sau nhiều bê bối của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát… niềm tin của các nhà đầu tư vẫn chưa thể quay trở lại thị trường như trước.

Trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2024 thì Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã hết hiệu lực.

Bước sang năm 2024, 3 nội dung quy định tại Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (Nghị định 65) sẽ có hiệu lực trở lại.

Theo đó, nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được quy định là cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, xếp hạng tín nhiệm bắt buộc và giảm thời gian phân phối trái phiếu. Điều này khiến các chuyên gia e ngại “phao cứu sinh” tạm thời của doanh nghiệp sắp không còn nữa.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS TS Đinh Trọng Thịnh trong lúc thị trường chưa vượt qua được khó khăn việc tiếp tục có hiệu lực trở lại của Nghị định 65 trong năm 2024 sẽ khó lòng đem lại kết quả tốt do chưa thực sự phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam.

Còn theo PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, việc doanh nghiệp muốn hoãn, giãn nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu rất cần sự cảm thông, thấu hiểu của trái chủ, nhưng muốn họ tin và đồng ý hoãn, giãn cho doanh nghiệp phát hành, cần vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giám sát quá trình đàm phán trả nợ của doanh nghiệp, tránh việc chây ỳ, không thực hiện nghĩa vụ đối với trái chủ.

PGS.TS Nguyễn Thị Mùi cũng cho rằng vẫn còn khoảng trống thông tin lớn giữa thị trường và nhà đầu tư, Việt Nam mới chỉ có rất ít tổ chức đánh giá hạn mức tín nhiệm với doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong khi đó, không phải nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nào cũng có khả năng, thời gian đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp, đánh giá rủi ro trái phiếu khi quyết định đầu tư.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những chuyển biến đáng chú ý sau mỗi cuộc khủng hoảng. Sự chuyển biến đến từ nội tại thị trường với các thay đổi lớn của các doanh nghiệp bất động sản.

Thời kì thịnh vượng những năm 2007 – 2008, các doanh nghiệp bất động sản nhà nước đóng vai trò lớn, trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản tư nhân, gồm cả doanh nghiệp ở mảng đầu tư và doanh nghiệp mảng phân phối chưa có nhiều. Giai đoạn này, chỉ cần có hàng, các đơn vị đều bán được. Đây cũng là giai đoạn mà giá bất động sản tăng mạnh, leo thang liên tục, từ đất nền, chung cư đến biệt thự thấp tầng.

Tuy nhiên, giai đoạn 2009-2013, Chính phủ thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường từ những cơn sốt nóng ảo đã giảm giá mạnh, nhiều khu vực nặng tính đầu cơ rơi cảnh hoang hóa khi cơn sốt qua đi. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã giải thể, phá sản. 

Sau cuộc khủng hoảng này, giai đoạn hồi sinh bắt đầu từ 2014 ghi nhận sự xuất hiện và gia nhập thị trường của khối doanh nghiệp tư nhân là chủ đầu tư dự án và các đơn vị phân phối bất động sản. Khối doanh nghiệp bất động sản tư nhân phát triển mạnh thời kì này và mang đến những xu hướng mới của thị trường với sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới, cơ cấu diện tích sản phẩm linh hoạt, đa dạng hơn. Từ 2018-2021, thị trường bước vào thời kì hưng thịnh, phát triển quá nóng và cũng để lại hệ lụy là sự trầm lắng thời điểm hiện tại.

Đồng thời, phát triển sản phẩm ở giai đoạn khó khăn, chủ đầu tư phải chọn sản phẩm, chọn thị trường, không thể chạy theo xu hướng. Doanh nghiệp bất động sản cần chọn sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường và phát triển các giá trị thiết thực đi cùng sản phẩm. Đơn cử, xây nhà ở phải đi kèm tiện ích. Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là tiện ích, mà còn phải là đơn vị vận hành để thu hút được khách du lịch, đảm bảo tính khả thi cho các phương án khai thác cho thuê của khách hàng và nhà đầu tư. Về tài chính, trước đó nhiều doanh nghiệp dùng đòn bẩy thì ở thời điểm hiện tại, khi thị trường khó khăn, cần phải bán bớt dự án. Các hoạt động M&A bất động sản cần được đẩy mạnh trong giai đoạn này.

Theo nhận định của các chuyên gia, cái hiện hữu ngay trước mắt với doanh nghiệp bất động sản đó là lượng trái phiếu phiếu đáo hạn trong năm 2024 này. Do đó, điều cần làm lúc này đó là đàm phán gia hạn trái phiếu. Đây được dự báo sẽ vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Do đó, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, DN cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ; nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường.

Bên cạnh đó, giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Về lâu dài, TPDN vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả, thể hiện sự năng động của một nền kinh tế, phù hợp với xu hướng phân bổ tài sản vào trái phiếu của nhà đầu tư. Để tiếp thêm dư địa cho thị trường TPDN, các DN cần tăng niềm tin cho khách hàng. Đây cũng là mắt xích quan trọng nhất để DN tái cơ cấu nợ.

Bên cạnh vấn đề trái phiếu, cũng sự hỗ trợ của Chính phủ và các bộ, ngành thì việc cơ cấu lại sản phẩm, giá thành là một trong nhiều giải pháp đang được các doanh nghiệp bất động sản tập trung triển khai trong quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ thời gian qua.

Trước những khó khăn về thanh khoản, các doanh nghiệp đã tính toán nhiều giải pháp để cơ cấu lại giá bán sản phẩm, kích cầu thị trường.

Ở một chia sẻ mới đây, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhìn nhận, doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).

Ông lực cũng nhận định, thị trường bất động sản năm 2023 chịu 6 yếu tố tác động. Đó là kinh tế vĩ mô, pháp lý và quản lý giám sát, quy hoạch cơ sở hạ tầng, cung cầu và giá, thông tin dữ liệu minh bạch, tài chính. Riêng đối với vấn đề tài chính, sự tác động vào thị trường bất động sản theo 2 hướng tích cực và chặt chẽ hơn.

Các nghị quyết, nghị định, liên quan đến quy hoạch và tháo gỡ khó khăn cho thị trường theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn. Một số giải pháp được đưa ra đã tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu cung. Để thị trường bất động sản vượt khó và phát triển trong năm 2024, ông Lực cho rằng, cần có cách tiếp cận sao cho phát triển cân bằng, hài hòa hơn về tài chính.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, ở giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được cả nhu cầu và khả năng tài chính của người dân để có được dòng tiền, duy trì các hoạt động.

Các doanh nghiệp bất động sản cần hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Để thúc đẩy việc bán hàng, doanh nghiệp bất động sản cần nghiên cứu thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn, thiết thực dành cho cả khách hàng và nhà đầu tư cũng như các đơn vị phân phối, môi giới bất động sản.

Với các doanh nghiệp bất động sản là sàn giao dịch, ông Đính nhấn mạnh cần tiếp tục tái cơ cấu, tinh gọn bộ máy, áp dụng các công nghệ mới phục vụ công tác bán hàng. Sàn giao dịch cần nghiên cứu, lựa chọn kỹ các chủ đầu tư, dự án trước khi quyết định hợp tác phân phối và cần kiên quyết không tham gia phân phối các sản phẩm không đảm bảo yêu cầu pháp luật. Bên cạnh đó, các sàn giao dịch chỉ nên tập trung vào các dự án trọng tâm, tránh dàn trải nguồn lực trong giai đoạn thiếu hụt nhân lực. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp này để trụ vững và từng bước vượt qua được các khó khăn của thị trường thời điểm hiện tại.