Lý do “mấu chốt” làm giá nhà cứ tăng mãi

Lý do “mấu chốt” làm giá nhà cứ tăng mãi

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM lập đỉnh một thập kỷ. Tại Hà Nội, mỗi m2 căn hộ đạt trung bình 80 triệu đồng, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, còn nhà liền thổ ở mức 100-200 triệu đồng. Ở TP HCM, giá chung cư tăng 36% lên 89 triệu đồng mỗi m2, nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu.

Tương tự, nghiên cứu của các hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, Savills và CBRE cho thấy quý II, giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM dao động 80-120 triệu đồng, Hà Nội 75-85 triệu mỗi m2, tăng 10-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau sáp nhập (1/7) đến nay, TP HCM tiếp tục ghi nhận giá nhà trung bình tăng 8-18%.

Lý giải về giá nhà tăng, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing - cho biết, vì tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

Theo ông Trung, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy sẽ khó có thể có giá rẻ.

Hay việc áp lực từ nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào gia tăng đã khiến các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển các dự án cao cấp và hạng sang, đồng thời kéo theo sự dịch chuyển phân khúc căn hộ tại Hà Nội.

Còn theo TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra, đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới

Cũng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới. Theo các đơn vị nghiên cứu, mức tăng này hoàn toàn có cơ sở bởi chi phí đất đai chiếm rất lớn trong cơ cấu giá bất động sản.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho biết, giá nhà neo cao xuất phát từ nhiều tầng chi phí, trong đó lớn nhất là tiền đất. Giá đền bù tăng vọt buộc doanh nghiệp phải ứng trước khoản lớn để giải phóng mặt bằng, có dự án kéo dài cả chục năm mới xong, nên chi phí đội lên nhiều lần.

Ngoài ra, thủ tục pháp lý chậm trễ, nghĩa vụ tài chính đất đai ngày càng khó đoán, nhiều dự án vài năm trước chỉ nộp 20-30 tỷ đồng tiền sử dụng đất nay đã phải chi tới 100-200 tỷ.

Nói về “nút thắt” lớn nhất hiện nay, TS Cấn Văn Lực cho rằng đó là thủ tục pháp lý. Ông cho rằng nhiều dự án ách tắc không phải vì thiếu vốn mà do phê duyệt kéo dài, khiến nguồn cung bị co hẹp và giá bị đẩy lên cao. Nếu khâu này được cải cách, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần làm tăng cung và kéo giá xuống.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nói muốn giảm giá nhà cần hạ tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng. Hiện khoản này chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư dự án chung cư cao tầng, 30% với nhà liền kề, nhà phố và hơn 50% biệt thự. "Chính phủ cần áp dụng nhiều công cụ như điều chỉnh chính sách tiền sử dụng đất, thuê đất theo hướng linh hoạt - cho phép nộp một lần hoặc trả hàng năm", ông nói.

Một số chuyên gia kinh tế cho rằng bài toán giá nhà chỉ có thể giải quyết nếu Nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp cùng phối hợp chặt chẽ. Kiểm soát giá đất, giảm lãi suất vay, nới điều kiện tín dụng và tăng trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ góp phần đưa giá nhà về mức hợp lý hơn. Những điều chỉnh chính sách về tín dụng nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng, nếu sớm được thông qua, sẽ tạo thêm động lực quan trọng để thị trường bất động sản đáp ứng đúng nhu cầu an cư của số đông người dân.

Ở góc độ người kinh doanh, lãnh đạo một công ty môi giới bất động sản chuyên phân phối dự án cao cấp tại TP HCM nói thẳng chủ đầu tư nào cũng muốn tối ưu lợi nhuận, đặc biệt ở khu vực trung tâm vốn khan hiếm quỹ đất.