Bất động sản sau ‘tháng Ngâu’: Thị trường bật nhịp tăng tốc

Thị trường bật nhịp tăng tốc

Năm 2025 chứng kiến sự hồi phục rõ nét của thị trường bất động sản Việt Nam, khi chỉ sau 8 tháng, nhiều chỉ số giao dịch và nguồn cung mới đã tiệm cận cả năm 2024. Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), BHS Group và các tổ chức nghiên cứu đều nhận định: thị trường đã thoát khỏi giai đoạn trầm lắng, bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại.

Theo VARS, khoảng 25.000 sản phẩm mới sẽ được tung ra trong những tháng cuối năm, chủ yếu là căn hộ chung cư. Giá bất động sản toàn quốc dự kiến tăng 7–10%, trong đó chung cư tại các đô thị lớn tăng 5–7%, còn biệt thự, liền kề tăng 10–15%. Đáng chú ý, đất nền vùng ven có hạ tầng hoàn thiện và pháp lý minh bạch được dự báo sẽ dẫn dắt đà tăng cuối năm.

Thực tế, các đợt mở bán mới đang làm nóng thị trường. Tại Hà Nội, The Nelson Private Residences (Láng Hạ) gây chú ý khi chào giá khoảng 135 triệu đồng/m², cho thấy sức bật của phân khúc hạng sang. Trong khi đó, Akari City (Bình Tân, TP.HCM) với mức giá 50–55 triệu đồng/m² lại thu hút người mua ở thực và gia đình trẻ.

Các khu vực ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức (cũ) tiếp tục là điểm nóng, còn ở TP.HCM, quỹ đất nội đô hạn chế khiến dòng vốn dịch chuyển mạnh về Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Những dự án pháp lý rõ ràng, giá hợp lý, hạ tầng hoàn chỉnh được tiêu thụ nhanh, trong khi các dự án vướng thủ tục hoặc đặt giá quá cao vẫn khó thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “9 tháng đầu năm 2025, thị trường đã thoát khỏi sự trầm lắng, hoạt động tốt hơn và có nhiều dấu hiệu khởi sắc. So với đầu năm, giai đoạn cuối năm chắc chắn sôi động hơn, dù chưa thể đạt mức bùng nổ như 2018–2019.”

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho biết: “Tâm lý thị trường đã thay đổi rõ rệt. Chính sách bán hàng linh hoạt cùng xu hướng tích lũy tài sản cuối năm đang tạo động lực cho một mùa tăng tốc mới.”

Ba động lực chính cho “mùa chạy nước rút”

Theo các chuyên gia, ba yếu tố đang tiếp sức cho thị trường sau “tháng Ngâu”:

Thứ nhất, tín dụng được nới lỏng. Các ngân hàng đang đẩy mạnh cho vay để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng, giúp cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Ông Nguyễn Văn Đính nhận định: “Dòng tiền hiện nay khá dồi dào, tín dụng được mở hơn, nên cuối năm vốn chảy vào thị trường chắc chắn mạnh hơn.”

Thứ hai, đầu tư công và hạ tầng là đòn bẩy. Từ cao tốc liên vùng, vành đai, cảng biển đến sân bay, loạt dự án hạ tầng lớn đang gia tăng giá trị cho bất động sản ven đô. Ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh: “Những địa phương có định hướng phát triển mạnh như Hải Phòng, Khánh Hòa, TP.HCM đang thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư.”

Thứ ba, yếu tố mùa vụ. Quý IV thường là thời điểm các doanh nghiệp, cá nhân tái cơ cấu dòng vốn, chuyển tiền sang bất động sản để tích lũy tài sản. Văn hóa tích lũy này giúp giai đoạn cuối năm trở thành “thời điểm vàng” của giao dịch.

Bên cạnh đó, GDP nửa đầu năm tăng 7,52%, tốc độ đô thị hóa cao tiếp tục củng cố cầu nhà ở tại các thành phố lớn.

Sức bật mới và những “nốt trầm” tiềm ẩn

Dù triển vọng tích cực, các chuyên gia đều cho rằng thị trường cần thận trọng với rủi ro tăng nóng. VARS đưa ra ba kịch bản: Phục hồi ổn định nếu chính sách giữ nguyên; Tăng trưởng mạnh nếu tín dụng tiếp tục được nới; Tăng nóng nhưng rủi ro cao nếu xuất hiện ưu đãi lớn và dòng tiền đầu cơ.

Thực tế, giá bất động sản tăng nhanh khiến giao dịch ở phân khúc trung cấp và bình dân chững lại. Ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo: “Giá tăng quá mạnh thì sức tiêu thụ lại giảm. Chỉ khu vực điều chỉnh giá hợp lý mới có thanh khoản tốt.”

Ông Nguyễn Anh Quê cũng nhìn nhận: “Dòng tiền cuối năm nay tích cực hơn quý II, nhưng khó sôi động như các năm trước.” Theo ông, ba yếu tố kìm hãm chính gồm: thủ tục pháp lý còn vướng, một phần vốn chuyển sang chứng khoán và vàng thu hút nhà đầu tư.

Đáng chú ý, hơn 70% giao dịch hiện nay đến từ giới đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực – đặc biệt ở nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ – vẫn chưa được đáp ứng. Sự lệch pha cung – cầu này có thể dẫn đến bong bóng cục bộ nếu giá tiếp tục leo thang mà không gắn với nhu cầu thật.

Cần tỉnh táo trong giai đoạn tăng tốc

Để tận dụng “mùa chạy nước rút” mà vẫn đảm bảo phát triển bền vững, các chuyên gia khuyến nghị: Nhà nước cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, minh bạch hóa quy hoạch và điều tiết tín dụng hợp lý, tránh dòng vốn đổ quá mạnh vào đất nền đầu cơ.

Doanh nghiệp nên tập trung phát triển sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo phân khúc cao cấp.

Nhà đầu tư cá nhân cần chọn dự án pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, giá hợp lý, phù hợp khả năng tài chính để tránh rủi ro.

Ông Nguyễn Anh Quê kết luận: “Bất động sản cuối năm nay chỉ nên coi là bước khởi động. Đây là giai đoạn chọn lọc và chuẩn bị để đón chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ hơn vào năm 2026.”