Longform: Điểm tên những sự kiện bất động sản nổi bật trong năm 2023

Năm 2023 là một năm đầy sóng gió của thị trường bất động sản. Dự án ách tắc, khó khăn pháp lý kéo dài, thanh khoản thị trường lao dốc không phanh, doanh nghiệp và môi giới bất động sản trong guồng quay của thị trường.

Có thể thấy, chưa năm nào thị trường bất động sản lại xuống dốc như năm 2023, nhiều vấn đề được bộc lộ, nhiều rủi ro nhìn thấy rõ. Nếu nhìn ở phương diện rộng hơn, thị trường 2023 đang trong tiến trình đào thải mạnh mẽ, chỉ giữ lại những nhà đầu tư uy tín, môi giới chất lượng. Từ đây cũng là bài học sâu sắc cho nhà đầu tư khi “chọn mặt gửi vàng”.

Cho đến nay, khi thị trường đã trải qua những sự kiện rúng động, tiêu biểu và đặc biệt của bất động sản cũng đã phần nào khơi dậy niềm tin từ nhà đầu tư, là động lực cho quá trình phục hồi, phát triển trong năm 2024.

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Trong đó, nổi bật là Nghị định 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ được khó khăn, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Nghị định số 08 quy định doanh nghiệp có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; đơn vị phát hành sẽ được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm. Đồng thời, nghị định mới sẽ tạm ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, xếp hạng tín nhiệm tới hết năm 2023.

Sau khi Nghị định số 08 được ban hành, đã có 179.500 tỷ đồng trái phiếu được phát hành. Kể từ quý 2/2023 tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu cải thiện và tâm lý nhà đầu tư đã dần ổn định trở lại. Các doanh nghiệp đã phát hành được trái phiếu mới, huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và tạo ra dòng tiền trả nợ; khối lượng phát hành tăng dần qua từng tháng.

Hay Nghị quyết số 33/NQ-CP tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Cùng với đó là có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…

Nghị quyết cũng nhấn mạnh nguồn vốn tín dụng sẽ tập trung cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn. Cơ quan hữu quan sẽ ưu tiên các dự án bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch… Ngoài ra là có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Quy định mới này được doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ đón nhận, xem là tín hiệu tích cực.

Đến giai đoạn cuối năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi được ban hành, chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025. Cùng với đó, Luật Đất Đai đang tiếp tục được nghiên cứu và sẽ trình Quốc hội trong thời gian tới.

Nhận định về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nêu ý kiến, yếu tố đầu tiên liên quan sự hồi phục của thị trường là việc sửa đổi luật, mà điển hình nhất là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… Nếu việc này được làm quyết liệt và được thông qua như dự kiến cũng như có văn bản hướng dẫn sau đó thì có thể vào thời điểm quý IV/2023, thị trường sẽ có chuyển biến. Bà Hằng nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản.

Thực hiện nhiệm vụ Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022, tính đến tháng 12/2023, Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ là Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã làm việc với 8 tỉnh, thành phố là Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Định nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án BĐS trên địa bàn.

Bộ Xây dựng đã có các báo cáo về tình hình triển khai thực hiện gửi Thủ tướng Chính phủ và báo cáo trực tiếp tại các cuộc họp Tổ công tác do Thủ tướng và Phó Thủ tướng Chính phủ chủ trì.

Tính đến nay, Tổ công tác đã nhận được 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 191 dự án BĐS.

Tổ công tác đã xem xét, xử lý 126 văn bản; gửi Bộ KH&ĐT và Bộ TN&MT đề nghị xem xét, xử lý theo thẩm quyền 12 văn bản và ban hành 37 văn bản hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về quy hoạch, NƠXH, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án,...cho các địa phương. 

Tổ công tác đã khẩn trương triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao. Theo đánh giá, các địa phương đều đang tích cực rà soát, tổng hợp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS trên địa bàn.

Ngày 3/4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước có công văn chỉ đạo, hướng dẫn các ngân hàng thương mại và Ngân hàng Nhà nước chi nhánh các tỉnh, thành phố khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP.

Theo đó, đối tượng vay vốn là pháp nhân, cá nhân đầu tư dự án và mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố theo quy định, lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với mức cho vay thông thường.

Tính đến thời điểm hiện tại, một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương đã được giải ngân với số vốn khoảng 143,3 tỷ đồng.

Việc phát triển nhà ở xã hội và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được giới chuyên gia, doanh nghiệp và người dân đồng tình. Nhưng cho đến nay, việc phát triển nhà ở xã hội và giải ngân vốn tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa đạt được như kỳ vọng.

Trong một hội thảo mới đây, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận chương trình xây dựng nhà ở xã hội mặc dù đã đạt được những kết quả rất đáng ghi nhận nhưng vẫn chưa như kỳ vọng. Nguyên nhân chính là do thiếu quỹ đất, vướng mắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thiếu nguồn vốn ưu đãi, cơ chế khuyến khích chưa thực chất, chưa đủ mạnh; thủ tục đầu tư phát triển nhà ở xã hội còn phức tạp, kéo dài. Ngoài ra, một số tổ chức, cá nhân chưa tuân thủ quy định pháp luật về nhà ở xã hội do các chế tài xử lý còn thiếu hoặc chưa đủ mạnh.

Một trong những khó khăn dai dẳng đeo bám các doanh nghiệp bất động sản trong suốt năm qua là vấn đề về dòng vốn tín dụng. Không ít doanh nghiệp bất động sản đã phải cắt bớt nhân sự, dừng nhiều hoạt động, thậm chí là bán tháo tài sản để có tiền trang trải.

Hiểu được điều này, ngay từ đầu năm, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt; nới lỏng chính sách có trọng tâm, trọng điểm; tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất, nhất là lãi suất cho vay.

Cụ thể, trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã điều hành giảm lãi suất để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế thông qua việc liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành, với mức giảm 0,5-2,0%/năm, trong bối cảnh lãi suất thế giới tiếp tục tăng và neo ở mức cao.

Đồng thời, phía Ngân hàng Nhà nước cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo, trực tiếp làm việc với các tổ chức tín dụng đề nghị tiết giảm chi phí, giảm lãi suất huy động để giảm mặt bằng lãi suất cho vay.

Đến nay, mặt bằng lãi suất đã giảm đáng kể, lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới bằng VND giảm 2-3% so với cuối năm 2022.

Đối với lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước khuyến khích các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Đến 30-9, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Điều này cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, ngành ngân hàng và các Bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS đang dần phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về nhà ở.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch mua bán bất động sản phục hồi từ quý 3/2023, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý trước và đang có xu hướng tăng trong những tháng cuối năm.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản.

Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc... Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Lực lượng môi giới bất động sản cũng tương tự. Số lượng môi giới phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng gia tăng.

Tính đến thời điểm 6 tháng đầu năm 2023, có đến 30-40% môi giới phải nghỉ việc (cả chủ động và thụ động). Đến thời điểm cuối năm, tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có tới 15%-25% môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.

Quý 4/2023, thị trường ghi nhận sự quay trở lại của một lượng doanh nghiệp và môi giới bất động sản. Tuy nhiên, con số này cũng chỉ bằng khoảng 10% so với số lượng môi giới đã rời thị trường trước đó.

Trong đó, 80-85% môi giới bỏ nghề đều thuộc nhóm đối tượng mới hoặc tay ngang, chưa có nhiều tích lũy. Các môi giới lâu năm, đã có tích lũy tài chính trước đó đều xác định tinh thần gắn bó “chờ thời lên”. Họ chấp nhận tìm thêm việc mới để chạy song song, chứ chắc chắn không bỏ nghề.

VARS cho rằng 2023 là một năm tương đối “khắc nghiệt” với nhân sự ngành bất động sản nhưng cũng là khoảng thời gian thanh lọc giúp thị trường loại bỏ các nhân tố “chưa phù hợp”.

Với nhiều doanh nghiệp bất động sản, 2023 là một năm đầy sóng gió và cũng là năm vận hạn với một số lãnh đạo doanh nghiệp làm ăn trái pháp luật. Nhiều vụ án được phanh phui, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bị khởi tố trong vi phạm liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Một trong số các vụ án phải kể đến như: Hồi tháng 4, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam chủ tịch Tập đoàn Tân Hiệp Phát Trần Quí Thanh và con gái Trần Uyên Phương để điều tra hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Con gái khác của ông Thanh là Trần Ngọc Bích cũng bị khởi tố với cùng tội danh

Hay như vụ bà Vũ Thị Thúy, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Nhật Nam, bị tạm giữ hình sự với cáo buộc cung cấp thông tin đầu tư sai sự thật về bất động sản để lừa đảo. Quyết định tạm giữ trong trường hợp khẩn cấp với bà Thúy được Phòng Cảnh sát kinh tế Công an Hà Nội thực thi ngày 31/8.

Chiều 5/8, tại họp báo Chính phủ thường kỳ, trung tướng Tô Ân Xô, người phát ngôn Bộ Công an, thông báo ông Nguyễn Cao Trí (53 tuổi, thành viên hội đồng Đại học Văn Lang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh) bị Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an bắt tạm giam ngày 15/1 về tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, theo điều 175 Bộ luật Hình sự.

Hay gần đây nhất, Công an tỉnh Đồng Nai ra quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt bị can để tạm giam đối với ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật của Công ty Cổ phần đầu tư LDG.

Ông Hưng về bị khởi tố về hành vi “Lừa dối khách hàng” xảy ra tại dự án khu dân cư Tân Thịnh thuộc xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Được biết, sau khi được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đến nay, LDG không báo cáo tình hình triển khai dự án theo quy định.

Trước đó vào cuối tháng 10/2023, Công an TP.HCM vừa có quyết định khởi tố bị can Huỳnh Thế Năng (nguyên Tổng giám đốc Tổng công ty Lương thực miền Nam) và Đinh Trường Chinh (nguyên Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân).

Căn cứ kết quả điều tra và tài liệu, chứng cứ thu thập được, xác định ông Huỳnh Thế Năng và ông Đinh Trường Chinh đã có hành vi vi phạm pháp luật trong việc quản lý, sử dụng khu đất khu đất số 33 Nguyễn Du và 34, 36, 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM, gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho Nhà nước.

Những vụ án lớn được phanh phui từ năm ngoái tới nay đã phần nào tác động tới tâm lý của nhà đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, yếu tố hoang mang của nhà đầu tư chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Về dài hạn đây là cuộc thanh lọc và sắp xếp lại thị trường địa ốc, nhất là sau thời gian tăng trưởng nóng.

“Cú ngã ngựa của các đại gia bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư hoang mang nhưng chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Về lâu dài, đâu là sự thanh lọc của thị trường giúp bất động sản phát triển bền vững”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định.