Bất động sản đang trên đà phục hồi mạnh mẽ

Thị trường khởi sắc: Doanh nghiệp mạnh mở rộng, kẻ yếu rút lui

Tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường BĐS quý III và 9 tháng đầu năm 2025 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định thị trường đang phục hồi tích cực trên nhiều mặt: nguồn cung mới gia tăng, thanh khoản cải thiện, giá bán tiếp tục đi lên.

Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý tốt đang tận dụng giai đoạn “hồi xuân” này để mở rộng thị phần. Trong khi đó, không ít doanh nghiệp nhỏ, thiếu vốn hoặc gặp vướng mắc pháp lý đã phải rời cuộc chơi.

Giá nhà “leo thang” vẫn cháy hàng: Tín hiệu tốt hay cơn sốt ngầm?

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, giá căn hộ sơ cấp tại các thành phố lớn đang neo ở mức cao nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, thậm chí cháy hàng ngay trong ngày đầu mở bán. Lý do đến từ nhu cầu ở thực tăng cao, cùng với đó là dòng tiền tìm nơi trú ẩn trước áp lực lạm phát.

Dữ liệu cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Trong đó, 86.000 sản phẩm là hàng mở bán mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục tái phân phối nhờ sự hồi phục của thị trường và chính sách tín dụng ưu đãi.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, khiến giá toàn thị trường đội lên đáng kể. Nhiều dự án tăng giá vài trăm triệu đến cả tỷ đồng trong thời gian ngắn, đặc biệt ở những khu đô thị có hạ tầng đồng bộ.

TP.HCM cũng ghi nhận làn sóng tăng giá lan rộng tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, nằm gần các dự án hạ tầng lớn. Đáng chú ý, sự đổ bộ mạnh mẽ của nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt từ Hà Nội, đã khiến một số dự án tăng tới 5% chỉ trong một tuần cuối quý III.

Vẫn còn nhiều điểm nghẽn và rủi ro tiềm ẩn

Mặc dù thị trường đang có dấu hiệu hồi phục mạnh, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, chỉ ra 5 bất cập lớn vẫn tồn tại.

Thứ nhất, giá bất động sản tăng nhanh, vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Thứ hai, cung – cầu lệch pha, đặc biệt thiếu nhà ở xã hội và sản phẩm vừa túi tiền.

Thứ ba, tín dụng BĐS tăng cao, 9 tháng qua đã tăng tới 19%, vượt xa tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn ngành.

Thứ tư, thông tin thị trường phân mảnh, thiếu minh bạch và hệ thống quản lý tập trung.

Thứ năm, khung pháp lý chưa hoàn thiện, đặc biệt trong việc hướng dẫn thi hành các luật và nghị quyết mới.

TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, đưa ra góc nhìn cảnh báo: Giá nhà tại Việt Nam đã tăng quá nhanh, vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo khoảng cách lớn với thu nhập trung bình của người dân.

“Nếu tính theo lạm phát, sau 10 năm giá nhà chỉ nên tăng gấp đôi, nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Trước kia, một chiếc xe máy có thể đổi được căn nhà nhỏ, nay chỉ mua được... khung cửa sổ”, ông Thành ví von.

Chuyên gia này lo ngại việc dòng vốn tiếp tục đổ dồn vào bất động sản sẽ khiến nền kinh tế bị lệch pha, gây thiếu hụt nguồn lực cho các ngành sản xuất. Điều này từng dẫn đến khủng hoảng tài chính năm 2008–2009 tại Mỹ, bắt nguồn từ tín dụng dưới chuẩn trong BĐS.

Một hệ lụy khác được ông Thành chỉ ra là sự lệch chuẩn trong định hướng nghề nghiệp của giới trẻ. Ngày càng nhiều người trẻ chỉ tập trung vào các ngành “hào nhoáng” hoặc tài chính – dịch vụ vì cơ hội kiếm tiền nhanh, trong khi các ngành sản xuất, kỹ thuật, công nghiệp lại thiếu hụt nhân lực trầm trọng.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang vào chu kỳ tăng trưởng mới sau giai đoạn dài trầm lắng. Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng sự tăng trưởng cần đi kèm với kiểm soát rủi ro, tránh tạo ra “bong bóng” khiến thị trường mất ổn định.

“Chúng ta cần tăng trưởng nhưng phải là tăng trưởng lành mạnh. Chính sách điều hành cần được tính toán kỹ về liều lượng và thời điểm, đảm bảo cân bằng giữa mục tiêu phát triển thị trường với ổn định vĩ mô” – TS. Võ Trí Thành khuyến nghị.