Giá chung cư leo thang bất chấp nguồn cung đã hết khan hiếm

Diễn biến leo thang của căn hộ Hà Nội cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. Hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết 2024 là năm ghi nhận đà tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội ở hai loại hình sơ cấp (giá bán chủ đầu tư) và thứ cấp (chuyển nhượng).

Đến hết quý 4/2024, chung cư sơ cấp ở Thủ đô đạt trung bình 72 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 12% theo quý và 36% theo năm. CBRE đánh giá đây là đà tăng mạnh nhất kể từ 2016 tại thị trường chung cư Hà Nội.

Hà Nội chỉ có một dự án có giá tầm trung mở bán ở huyện Thạch Thất, với tỷ lệ hấp thụ tích cực. Còn lại chủ yếu là phân khúc cao cấp đến từ các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm. Chung cư đắt tiền cũng có xu hướng mở rộng tại vùng ven như huyện Đông Anh và Văn Giang (Hưng Yên).

Ngay cả những huyện ven, nguồn cung chung cư liên tục bổ sung nhưng giá bán lên đến 70-90 triệu đồng mỗi m2, cạnh tranh với dự án mới trong nội thành. Một số dự án chào bán hơn trăm triệu đồng một m2 ở huyện Đông Anh. Với ngân sách 2-3 tỷ đồng, người mua nhà ngày càng ít sự lựa chọn ở quận trung tâm.

Liên tiếp dự án mới đắt tiền ra mắt kéo mặt bằng giá chuyển nhượng leo thang. CBRE cho biết mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang đuổi kịp TP HCM, lần lượt 48 và 49 triệu đồng một m2. Tương tự dự án mới, giá chung cư cũ của Thủ đô duy trì đà tăng so với hồi đầu năm, ở mức 5% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái, đà tăng đạt hơn 26% - mức cao nhất ghi nhận từ trước đến nay.

Theo hãng dịch vụ bất động sản JLL, mặt bằng chung cư cao cấp ở Thủ đô bình quân 3.124 USD (khoảng 79 triệu đồng) mỗi m2, tăng hơn 12% theo năm. Trong đó, quỹ hàng ra mắt ở quận trung tâm mặc định có giá chào bán cao. Đơn cử, dự án The Nelson Private Residence (quận Ba Đình) được chào giá 5.124 USD (khoảng 128 triệu đồng) một m2, với tiến độ thanh toán 6 đợt. Trên thị trường chuyển nhượng, JLL cho biết giá chung cư cũ bình quân khoảng 2.834 USD (70 triệu đồng) một m2, tăng hơn 17% so cùng kỳ năm trước.

CBRE cho biết số lượng chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong 2024 tăng gấp ba lần so với năm trước đó, vượt 30.900 căn. Đây cũng là nguồn cung mở bán theo năm cao nhất kể từ 2020. Lý giải chung cư hết khan hiếm nhưng ngày càng đắt, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Cùng với đó, chung cư mới giá cao vẫn bán chạy do nhu cầu đầu tư lớn nên chủ đầu tư càng khó giảm giá khi tung dự án mới.

Bà An dự báo số lượng căn hộ mới tại Hà Nội ước đạt hơn 31.000 căn, cao hơn cả năm ngoái. Nguồn cung mới có xu hướng mở rộng ra khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Trong đó phân khúc cao cấp, hạng sang dự kiến vẫn áp đảo. Nguồn cung mới dồi dào khiến giá bán ổn định trở lại, dự kiến tăng trung bình 6-8% theo năm.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, đánh giá năm 2024 có những diễn biến giống với giai đoạn 2014-2015, khi các luật mới liên quan bất động sản được thông qua. Nhưng 10 năm trước, nguồn cung căn hộ không chỉ cải thiện về số lượng mà còn tăng tính đa dạng, giúp thị trường nhanh chóng lấy lại nhịp phục hồi.

Khi đó, liên tiếp các dự án nhà ở phân khúc bình dân, trung cấp ra mắt, trải đều ở các quận, huyện, do nhiều chủ đầu tư phát triển, cả tư nhân và doanh nghiệp vốn nhà nước. Thậm chí hàng chục chủ đầu tư tay ngang hoặc mới thành lập cũng vào "đường đua".

Hiện nguồn cung cải thiện về số nhưng kém đa dạng do "co cụm" ở vài dự án, chủ đầu tư dẫn đến giá bán liên tục tăng. Từ đầu năm đến nay, rổ hàng mới ra mắt thị trường Hà Nội là các phân khu tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Còn số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn "trên đầu ngón tay". Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm.