Thị trường bất động sản: Giá chung cư vượt xa giá trị thật, đâu là phân khúc tiềm năng trong năm 2025?

Giá nhà ở tăng “khó kiểm soát”

Theo số liệu báo cáo tuần cuối tháng 12/2024 vừa được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố, giá bán nhà ở đã phục hồi và tăng liên tục từ đầu năm do nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn thiếu và yếu so với cầu nhà ở thực tế của thị trường

Theo VARS, nhu cầu nhà ở ước tính tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm ở khu vực đô thị. Tuy nhiên, nguồn cung hiện không đủ nhu cầu, mà chỉ tập trung phần lớn vào phân khúc căn hộ cao cấp tại các thành phố lớn.

Về giá căn hộ cao cấp, VARS nhận định giá nhà ở trong năm qua đã tăng "khó kiểm soát. Trong 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, tính đến thời điểm cuối năm 2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý 2/2019.

Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng so với kỳ gốc đạt 49,9%. Trong khi TPHCM chứng kiến mức tăng chậm hơn, khoảng 34,3% so với kỳ gốc khi thị trường mới bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán từ quý 3.

Giá bán sơ cấp liên tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại, tạo động lực dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp ở mức cao, vượt xa giá trị thực.

Cùng với đó, giá đất nền, đã tách thửa, pháp lý đầy đủ cũng phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh nguồn cung đất nền giảm do quy định siết phân lô bán nền. Đặc biệt, các lô đất giá trị thấp, khoảng dưới 30 triệu đồng/m2 tại các thành phố có hạ tầng đã phát triển hoặc đã có kế hoạch phát triển, được săn đón với mức giá tăng từ 15% so với cuối năm trước.

Báo cáo của VARS cũng chỉ ra rằng, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm nhà đất thổ cư ở các tỉnh, thành vùng ven với giá hợp lý và nhiều dư địa tăng trưởng nhờ hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng, quy hoạch đô thị… trong khi giá nhà đất thổ cư tại hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TPHCM đã liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, vượt quá khả năng tiếp cận của phần lớn khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận xét, thị trường BĐS vẫn đang chuyển động tích cực. Thanh khoản trên thị trường có xu hướng giảm nhẹ ở phân khúc cao cấp nhưng vẫn duy trì ổn định với các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực, giá trị hợp lý.

VARS cho rằng, để thị trường phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, các chủ đầu tư cần đảm bảo mức giá phù hợp với sức mua của thị trường, thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn.

Nhận diện phân khúc tiềm năng

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, từ những thay đổi về chính sách vĩ mô, kế hoạch phát triển dự án và ra hàng của các chủ đầu tư, thị trường BĐS trong năm 2025 có 2 phân khúc sẽ được nhà đầu tư quan tâm.

Thứ nhất là sản phẩm chung cư, đây sẽ là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá. Căn hộ là phân khúc có tổng giá tiền vừa phải, nhiều người có thể tham gia đầu tư được, bên cạnh đó, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất nhiều. Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội hơn so với các sản phẩm nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá.

Phân khúc thứ hai, nhiều nhà đầu tư hướng đến là sản phẩm thấp tầng trong các dự án, đại dự án, hay sản phẩm đất nền đã có hạ tầng đầu tư tốt, có thể hình thành đơn vị ở. Thị trường năm 2025 cũng sẽ “chia miếng bánh” to hơn cho phân khúc này.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, căn hộ trung tâm Hà Nội là một lựa chọn mà nhà đầu tư có thể xem xét. Dòng sản phẩm này hội tụ nhiều đặc điểm quyết định lớn đến khả năng sinh lời trong đầu tư.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giai đoạn những năm 2018-2023, nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội liên tục duy trì ở mức thấp cùng đà sụt giảm nguồn cung chung của cả Hà Nội. Đến năm 2024, nguồn cung căn hộ Hà Nội bắt đầu tăng trưởng trở lại nhưng tập trung chính ở các khu vực vùng ven, xa trung tâm, chiếm đến hơn 90%.

Nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn rất khan hiếm. Sơ bộ năm 2024, khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 400 sản phẩm mở bán, với 3 dự án mở bán mới, chỉ bằng khoảng 30% năm 2023.

Nguồn cung căn hộ tại các quận lõi trung tâm Hà Nội luôn duy trì ở mức thấp và ngày càng khan hiếm, do quỹ đất để phát triển các dự án ngày càng cạn kiệt và các quy định kiểm soát nghiêm ngặt về chiều cao, mật độ xây dựng khiến số lượng nguồn cung được tung ra thị trường ngày càng ít ỏi. Đặc biệt, giá BĐS khu vực trung tâm đang trong xu hướng tăng với lực cầu lớn từ quá trình phát triển kinh tế và đô thị. Giá căn hộ trung bình tại 4 quận trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn Hà Nội. Trong đó, Hai Bà Trưng và Đống Đa là 2 quận có tốc độ tăng giá tốt nhất trong 5 năm qua.