Giá chung cư cũ leo thang “ăn theo” dự án mới

Dữ liệu từ CBRE cho thấy, trong quý II/2025, giá bán chung cư cũ tại Hà Nội tiếp tục neo cao, trung bình khoảng 50 triệu đồng/m² – tăng nhẹ theo quý và tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá chung cư sơ cấp tiếp tục tăng mạnh, đạt trung bình 79 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), tăng tới 33% theo năm. Nhiều dự án mới tại các quận từng phổ biến với mức giá 40–50 triệu đồng/m² như Hà Đông hay Hoàng Mai, nay đã có giá khởi điểm trên 70 triệu đồng/m².

Theo các môi giới, sau giai đoạn giá chững lại vào cuối năm 2024, từ đầu năm nay, nhiều chủ nhà bất ngờ nâng giá bán thêm vài trăm triệu đồng mỗi căn. Điểm chung của những căn hộ này là vị trí gần các dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m². Đáng chú ý, phần lớn chủ nhà không chịu áp lực tài chính nên có xu hướng "găm hàng", khiến quá trình giao dịch gặp khó khăn. Ngay cả các căn hộ chưa có sổ đỏ cũng được đẩy giá, trong khi người mua không chấp nhận mức giá quá cao.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – cảnh báo, đà tăng giá liên tục đã khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm với, ngay cả với những người có thu nhập trung bình – cao tại đô thị. "Nhiều môi giới phản ánh, khách hàng có thu nhập tốt, khoảng 40–50 triệu đồng/tháng, cũng không dám mua nhà nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình", ông cho biết. Theo ông Đính, áp lực vay mua nhà, nhất là khi bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, đang trở thành rào cản lớn đối với người trẻ.

Hệ quả là, khả năng hấp thụ sản phẩm trên thị trường suy giảm rõ rệt. Theo Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội đã giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch trên thị trường chuyển nhượng cũng giảm gần 8%.

Báo cáo từ CBRE cho thấy, trong quý II/2025, tổng lượng giao dịch chung cư tại Hà Nội đạt khoảng 5.200 căn, giảm 27% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 60%, trong khi cùng kỳ năm ngoái, nhiều dự án từng ghi nhận thanh khoản vượt 90% ngay sau khi mở bán.

Các chuyên gia cho rằng, xu hướng tăng giá quá nhanh, không đi kèm với tăng thu nhập, đang tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường. Ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo, giá nhà quá cao đang góp phần gia tăng khoảng cách giàu nghèo, làm trầm trọng thêm bất bình đẳng xã hội và ảnh hưởng đến các quyết định cá nhân quan trọng của người trẻ. "Việc khó tiếp cận nhà ở khiến nhiều người chùn bước trong việc kết hôn, sinh con – xu hướng tương tự như tại Trung Quốc hay Hàn Quốc", ông nói.

Cũng theo ông Đính, nếu không có giải pháp kiểm soát phù hợp, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ bong bóng bất động sản, dẫn đến đổ vỡ dây chuyền và ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế vĩ mô.