Giá căn hộ tại TP HCM “bỏ xa” các tỉnh lân cận

Giá căn hộ cao ngất ngưởng

Theo báo cáo báo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận phía Nam trong tháng 10/2024 của DKRA Consulting, mặt bằng giá căn hộ mở bán mới tiếp tục neo cao trước áp lực các chi phí đầu vào. Một số dự án tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM ghi nhận mức tăng 3-8% so với giỏ hàng mở bán trước đó cách nhau 3-6 tháng.

Đáng chú ý, giá căn hộ mở bán mới trong tháng 10/2024 tại TP.HCM thấp nhất khoảng 30 triệu đồng/m2, giá căn hộ mở bán giá cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ mở bán mới tại Bình Dương từ 26 – 59 triệu đồng/m2; giá căn hộ Bà Rịa – Vũng Tàu từ 35 – 61 triệu đồng/m2; Đồng Nai 33 – 41 triệu đồng/m2; Long An 21 – 29 triệu đồng/m2.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán cũng như thanh khoản tiếp đà phục hồi, các giao dịch tập trung ở những dự án đã có sổ hoặc đang trong giai đoạn chuẩn bị bàn giao nhà.

Nguồn cung căn hộ sơ cấp trong tháng 10/2024 có tới 110 dự án với 12.599 căn hộ mở bán, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2023. TP.HCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu về nguồn cung căn hộ chào bán trong tháng, lần lượt chiếm 52% và khoảng 41% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Với việc nhiều chủ đầu tư hiện đang lên lịch dự kiến mở bán sản phẩm ra thị trường, nguồn cung mới phân khúc căn hộ được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến rõ nét trong thời gian tới, điểm rơi vào cuối tháng 11/2024.

Bên cạnh đó, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất Động Sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cũng chỉ ra giá bán dự án mới tại TPHCM duy trì biên độ tăng 5-10% và tăng ở hầu hết phân khúc. Riêng căn hộ cao cấp có mức tăng giá mạnh nhất, tăng 15-20% so với cùng kỳ năm trước. Nhà đầu tư, người mua nhà ở thực đã đến lúc cân nhắc cơ hội đầu tư vào thị trường căn hộ TPHCM và các đô thị vệ tinh.

Giá căn hộ tăng cao cũng làm thay đổi sự chấp nhận của khách hàng với thị trường. Khảo sát cho thấy 33% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn bất động sản có giá 3,5-5 tỷ đồng. Tỷ lệ này cao hơn khách lựa chọn sản phẩm dưới 2,5 tỷ đồng (24%), khách lựa chọn căn hộ 2,5-3,5 tỷ đồng (18%).

Đơn vị này cho rằng đã có sự dịch chuyển trong sự quan tâm của khách hàng về khoảng giá từ mức trung bình thấp lên mức trung bình cao theo mặt bằng giá mới trên thị trường.

Hiện nay, TP.HCM đang đối mặt với tình trạng khan hiếm căn hộ trầm trọng, nhu cầu nhà ở tự nhiên hàng năm tại đây ước tính vào khoảng 50.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở trong tương lai của TP.HCM dường như không thể đáp ứng được nhu cầu này.

TP.HCM hiện đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nhà ở ngày càng trầm trọng, khi nhu cầu nhà ở tự nhiên hàng năm ước tính lên đến 50.000 căn, trong khi nguồn cung trên thị trường lại không đáp ứng được nhu cầu này. Theo nghiên cứu từ Savills Việt Nam, trong quý I/2024, nguồn cung nhà ở sơ cấp tại TP.HCM giảm mạnh 35% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ còn khoảng 4.922 căn.

Áp lực lớn dành cho người mua nhà

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy người mua nhà hiện nay có tâm lý e ngại khi giá bất động sản tăng cao và thanh khoản thị trường chưa cải thiện rõ rệt. Áp lực từ lãi suất vay ngân hàng cũng là một yếu tố đáng lo ngại. Nhiều hộ gia đình phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính khi chi phí lãi vay liên tục tăng cao, dẫn đến tình trạng do dự trong quyết định mua nhà.

Việc giá nhà leo thang cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều bạn trẻ phải “cày ngày cày đêm” để ổn định tài chính, đồng thời phải trì hoãn việc kết hôn và xây dựng gia đình. Theo số liệu công bố của Tổng cục Thống kê, trong khoảng hơn 30 năm qua, xu hướng hôn nhân và mức sinh ở Việt Nam thay đổi rất lớn. Tuổi kết hôn tăng mạnh, tỉ lệ kết hôn giảm làm mức sinh giảm tới một nửa trong hơn 30 năm qua.

Giai đoạn 1989-2023, trung bình độ tuổi kết hôn lần đầu của nam từ 24,4 và nữ là 23,2 đã tăng lên 29,3 tuổi với nam và 25,1 đối với nữ vào năm 2023. Tỉ lệ người độc thân cũng đang có xu hướng tăng nhanh, từ 6,23% năm 2004 lên 10,1% năm 2019.

Bên cạnh đó, mức sinh cũng giảm rõ rệt, từ 3,8 con vào năm 1989 xuống dưới 2 con vào năm 2023. Trong giai đoạn 2013-2023, trung bình mỗi năm dân số Việt Nam chỉ tăng khoảng 1 triệu người.

Trước bối cảnh đó, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, để có thể thực hiện bình ổn giá bất động sản, việc tăng lượng cung để đáp ứng nhu cầu của thị trường là điều tiên quyết. Đặc biệt, thị trường cần tăng lượng cung các dự án bất động sản có mức giá hợp lý và bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

"Chính sách nhà ở xã hội đang có nhiều sự đổi mới có tính đột phá, đặc biệt là các cơ chế chính sách ưu đãi hỗ trợ để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội.

Từ trợ lực mạnh mẽ này, kỳ vọng các dự án nhà ở xã hội sẽ có những bứt phá, là cơ sở làm cho cung - cầu về nhà ở trên thị trường gần nhau hơn, giúp điều tiết giá nhà trên thị trường" - chuyên gia Đinh Trọng Thịnh nhận định.