Giá nhà vẫn neo cao giữa làn sóng bung hàng mới, khó tiếp cận với người mua thực

Theo VARS, thị trường nhà ở trong quý II/2025 ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới được tung ra, gấp 2,5 lần so với quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Cộng dồn 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 64.000 sản phẩm, trong đó hơn 51.000 là nguồn cung sơ cấp, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục được chào bán.

Đà tăng nguồn cung chủ yếu đến từ việc các dự án quy mô lớn được đẩy nhanh tiến độ, cùng với đó là sự tháo gỡ về pháp lý giúp nhiều dự án mới đủ điều kiện triển khai. Khu vực phía Nam ghi nhận sự trở lại rõ nét, góp phần gia tăng tổng nguồn cung toàn thị trường.

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối

Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng cơ cấu vẫn cho thấy sự lệch pha đáng kể với nhu cầu thực. Cụ thể, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn nhất trong giỏ hàng mở bán, đạt tới 60% trong phân khúc căn hộ chung cư – tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước. Phân khúc này dẫn đầu thị phần với 56% tổng nguồn cung.

Ở chiều ngược lại, căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện ở một số dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, căn hộ trung cấp cải thiện nhẹ, chiếm 35% nhờ các dự án mới ở khu vực ven đô. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tỷ trọng tăng lên trên 40%, tương đương 15.000 sản phẩm, chủ yếu là biệt thự và nhà liền kề tại các khu đô thị vùng ven.

Giá nhà khó giảm, người thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận

Dù nguồn cung cải thiện rõ rệt, giá nhà vẫn giữ ở mức cao. VARS lý giải hiện tượng này bắt nguồn từ 4 nguyên nhân chính. Thứ nhất, nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thực, đặc biệt thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền. Hơn 72% nguồn cung quý II đến từ các chủ đầu tư lớn, tập trung vào phân khúc cao cấp. Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cao, nhất là chi phí đất, đóng vai trò then chốt trong việc hình thành giá bán. Thứ ba, tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá vẫn phổ biến, đặc biệt tại các khu vực có thông tin quy hoạch hoặc liên quan tới các đại dự án. Thứ tư,tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh tiếp tục đẩy nhu cầu lên cao, gián tiếp đẩy giá bất động sản đi lên.

VARS cảnh báo, thực trạng giá nhà cao đang khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Về lâu dài, điều này có thể gây mất cân đối trong thị trường và tạo áp lực cho công tác quản lý nhà nước.

Đáng lưu ý, việc sử dụng dữ liệu giao dịch trong thời kỳ "sốt" làm cơ sở xác định giá đất có thể gây sai lệch trong định giá, ảnh hưởng đến thu ngân sách, đền bù, tính thuế và tạo nguy cơ bong bóng bất động sản nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

Nguồn cung sẽ cải thiện nhưng giá vẫn khó hạ nhiệt?

Nhìn về nửa cuối năm 2025, VARS cho rằng nguồn cung có thể tiếp tục được cải thiện khi nhiều dự án nhà ở thương mại triển khai theo hướng thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Khu vực miền Nam được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách nguồn cung với miền Bắc nếu tiến độ các dự án hiện tại được đảm bảo. Thị trường cũng sẽ ghi nhận sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn, dù xu hướng phân hóa giữa các chủ đầu tư vẫn tiếp diễn.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu dự báo chưa thể cải thiện rõ rệt. Chi phí phát triển dự án – đặc biệt là tiền sử dụng đất và đầu tư hạ tầng – tiếp tục ở mức cao khiến giá bán khó giảm. Điều này có thể khiến tốc độ hấp thụ chậm lại tại các đô thị lớn, nơi người mua ngày càng "kén chọn" hơn với các sản phẩm hạng sang chiếm ưu thế.