Bất động sản ven đô trở thành đích đến của dòng tiền, nhà đầu tư cần phải tỉnh táo?

Dòng tiền dịch chuyển về vùng ven

Trong bối cảnh bất động sản trung tâm ngày càng đắt đỏ, rủi ro pháp lý chồng chất và biên lợi nhuận thu hẹp, giới đầu tư đang chuyển hướng sang những thị trường vùng ven – nơi hạ tầng đang bứt tốc, giá vẫn còn “dễ thở” và dư địa phát triển dài hạn còn lớn. Tuy nhiên, xu hướng này không đơn thuần là cuộc di cư của dòng tiền, mà là sự chuyển dịch trong tư duy: từ “đánh nhanh thắng nhanh” sang chiến lược tích lũy bền vững, truy cầu giá trị thực.

Theo giới phân tích, các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đang rút khỏi những “tọa độ vàng” nội đô để săn lùng quỹ đất sạch tại vùng ven các đô thị lớn và các tỉnh lân cận. Đây là những khu vực vừa có tiềm năng tăng giá, vừa bám sát các dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai, cao tốc, metro – yếu tố được coi là đòn bẩy tăng trưởng mạnh nhất cho bất động sản trong thập kỷ tới.

Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch tại các khu vực ven đô tăng mạnh, chiếm khoảng 60% tổng số giao dịch toàn thị trường. Nhiều địa phương như Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội); Bình Chánh, Củ Chi (TP.HCM); Hòa Vang (Đà Nẵng) hay Thới Lai (Cần Thơ) ghi nhận sự gia tăng rõ rệt về lượt tìm kiếm và mức giá.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho biết: “Dòng tiền đang chảy mạnh về vùng ven do nhà đầu tư nhận thấy rõ tiềm năng sinh lời dài hạn, nhất là khi hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ. Bên cạnh đó, giá bất động sản khu vực trung tâm đã quá cao và không còn dư địa tăng trưởng mạnh như trước.”

Yếu tố then chốt khiến BĐS vùng ven hút vốn là sự đầu tư ồ ạt vào hạ tầng giao thông. Một lý do nữa khiến vùng ven “ghi điểm” là giá bất động sản còn thấp hơn nhiều so với trung tâm.

Nhà đầu tư phải tỉnh táo lựa chọn chiến lược?

Mặc dù có nhiều tiềm năng thu hút nhà đầu tư, song mặt trái của xu hướng này là làn sóng đầu cơ bám theo tin đồn quy hoạch hay “thổi giá” từ truyền thông thiếu kiểm chứng. Trường hợp Nhơn Trạch là minh chứng điển hình: sau khi xuất hiện đồn đoán về việc sáp nhập vào TP.HCM, giá bất động sản tại đây tăng vọt 30–40% chỉ trong vài tháng, trước khi rơi tự do khi thông tin chính thức bác bỏ sáp nhập được công bố. Hệ quả là nhiều nhà đầu tư “đu đỉnh” phải chịu khoản lỗ nặng nề khi thanh khoản chững lại và giá quay đầu.

Các chuyên gia cảnh báo, đầu tư theo sóng thông tin có thể mang lại lợi nhuận tức thì, nhưng cũng khiến nhà đầu tư mua vào ở mức giá vượt xa giá trị thực. Và khi kỳ vọng không trở thành hiện thực, phần “chênh lệch niềm tin” đó chính là rủi ro họ phải trả giá.

Mặc dù có sức hút lớn, các chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư không nên “chạy theo đám đông” hay mua theo tin đồn. Ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam – nhận định:

“Không ít nhà đầu tư bị cuốn vào những thông tin ‘bơm thổi’ giá đất vùng ven khi có quy hoạch hoặc dự án hạ tầng chưa rõ ràng. Mua vào ở thời điểm giá đã bị đẩy cao mà không có kế hoạch giữ lâu dài rất dễ rơi vào trạng thái mắc kẹt.”

Ngoài ra, không ít dự án ở vùng ven thiếu pháp lý rõ ràng, hạ tầng chưa đồng bộ, tiện ích chưa đầy đủ. Nếu thị trường gặp biến động hoặc thanh khoản sụt giảm, nhà đầu tư rất khó thoát hàng hoặc phải bán cắt lỗ.

Theo các chuyên gia, muốn đầu tư hiệu quả ở vùng ven, cần tập trung vào những khu vực có quy hoạch rõ ràng, đã hoặc sắp triển khai hạ tầng, pháp lý minh bạch và thanh khoản tốt. Hạn chế chạy theo các "cơn sốt đất ảo" hoặc mua đất nền chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam – nhấn mạnh: “Thị trường đang bước vào chu kỳ mới, nhưng nhà đầu tư cần có tư duy dài hạn, lựa chọn đúng vị trí và sản phẩm, tránh tâm lý lướt sóng theo phong trào như những năm trước.”

Có thể nói, bất động sản ven đô đang mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải tỉnh táo, tránh “sóng ảo” và tin đồn chưa được xác thực. Sự cẩn trọng trong phân tích thị trường, pháp lý và tiềm năng phát triển thực tế sẽ là yếu tố quyết định sự thành – bại của mỗi thương vụ đầu tư trong giai đoạn hiện nay.