Thị trường bất động sản đang “đứng vững bằng hai chân”, chưa tới lúc “hạ cơn sốt”?

Nguồn cung và thanh khoản đều tăng

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2025 và 6 tháng đầu năm, trong đó phân khúc bất động sản nhà ở vẫn là điểm sáng.

VARS nhận định, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả rõ nét về nguồn cung.

Trong quý 2/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024 (YoY).

Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Trong quý 2/2025, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm 56% nguồn cung mở bán mới trong quý 2. Trong đó, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm 60%, tăng 2% so với quý trước, tương đương cùng kỳ 2024. Sự gia tăng này đến từ việc các chủ đầu tư đẩy mạnh ra hàng để tối đa hóa lợi nhuận, trong khi chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tăng cao.

Căn hộ trung cấp chiếm 35%, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ nhờ nguồn cung mới từ các tỉnh ven đô với giá từ 40 triệu đồng/m2. Ngược lại, căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm, chỉ đến từ một số dự án nhà ở xã hội.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản nhà ở trong quý 2/2025 và 6 tháng đầu năm, bà Phạm Thị Miền, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết Hà Nội tiếp tục dẫn đầu tốc độ tăng giá căn hộ chung cư với giá bán trung bình đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng tới 87,7% YoY. Nhiều dự án mới mở bán đều có mức giá trên 75 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án dự kiến vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 dù thanh khoản không tăng tương ứng.

Dù mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy cao, VARS ghi nhận lực cầu vẫn duy trì tốt. Quý II ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên 54%, tăng 9% so với quý trước. Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61% – tương đương hơn 22.000 sản phẩm được tiêu thụ. Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ 63%. Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch đạt 40.000, gấp đôi cùng kỳ 2024 và cao gấp hơn 5 lần so với 2023 – phản ánh niềm tin dần quay lại thị trường, nhất là từ nhóm người mua có nhu cầu thực và nhà đầu tư trung – dài hạn. Trong đó, nhóm khách hàng không chịu áp lực vay vốn và nhóm mua để đầu tư thứ cấp đang đóng vai trò chủ lực, đặc biệt tại các đại đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân.

Giá chưa thể “hẹ nhiệt”?

Dù thị trường bất động sản Việt Nam đã có những dấu hiệu phục hồi tích cực trong 6 tháng đầu năm 2025, song mặt bằng giá vẫn chưa cho thấy xu hướng hạ nhiệt. Ngay cả khi chính sách tiền tệ được nới lỏng, các gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà được tung ra và loạt chính sách pháp lý mới có hiệu lực, giá bất động sản ở nhiều khu vực vẫn neo ở mức cao, thậm chí tiếp tục tăng.

Dự báo thị trường những tháng tiếp theo, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận đà phục hồi tốt trong nửa cuối năm nay, tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu dự báo khó có cơ hội được cải thiện do các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn.

Cùng với đó, dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp.

"Giá bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn cao. Phần lớn nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt từ chi phí vốn vay nên chưa có động lực giảm giá bán," ông Trung nói.

Các chuyên gia dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2025, giá bất động sản tại một số khu vực như ven đô Hà Nội (Đông Anh, Gia Lâm), phía Tây TP.HCM (Bình Chánh, Củ Chi) hoặc những nơi có hạ tầng đột phá như Long Thành, Thủ Đức… sẽ tiếp tục xu hướng tăng nhẹ, trung bình từ 5 – 10%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam – nhận định: “Đây là thời điểm ‘đáy giá’ nếu xét theo chu kỳ. Từ năm 2026, khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thành và kinh tế vĩ mô ổn định hơn, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mới.”