Đất nền ven đô: Nhà đầu tư “sốt sắng” đi săn, cơ hội hay rủi ro đang chờ?

Nhà đầu tư săn đất nền ven đô

Theo Batdongsan.com, trong 11 tháng vừa qua, nhu cầu mua đất nền trên cả nước ghi nhận đà hồi phục mạnh. Riêng trong tháng 10, lượt tìm kiếm đất nền tăng 14% so với tháng trước và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2023.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng, giá đất nền tại Hà Nội thời gian qua đang dần ổn định. Đáng chú ý, các sản phẩm đất nền dưới 2 tỉ đồng/lô ở vùng ven Hà Nội có pháp lý đảm bảo, hoàn thiện hạ tầng đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, cho rằng dòng tiền cuối năm sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới và đất nền ven đô sẽ là lựa chọn của nhiều người.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian gần đây, ông Chung khẳng định xu hướng dịch chuyển này đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5-10 tỷ đồng đã bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm vùng đất mới do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.

Từ tháng 5 trở đi, các tỉnh thành vệ tinh, ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Phú Thọ, Hòa Bình…đã là “tầm ngắm” của giới đầu tư. Với những sản phẩm đất nền ven đô ở các tỉnh trên, thị trường đang ghi nhận phân khúc dưới 10 tỷ đồng/sản phẩm có dấu hiệu hồi phục.

Cũng theo ông Chung, thời gian gần đây, khu vực vùng ven Hà Nội đang xuất hiện tình trạng “sốt” đất cục bộ, mức giá tăng 10 - 20% so với thời điểm đầu năm. Thị trường đã và đang hình thành một thế hệ nhà đầu tư chuyên nghiệp và bài bản. Khẩu vị của họ là hướng tới các sản phẩm có nhà trên đất, đi kèm các tiện ích, dịch vụ thiết yếu, tức là họ đề cao tính bền vững của sản phẩm.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, nhu cầu về bất động sản, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư, tiếp tục tăng lên và có xu hướng dịch chuyển sang khu vực vùng ven, các tỉnh/thành xung quanh hai đô thị đặc biệt và thị trường thứ cấp, với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, trào lưu chơi pickleball cũng bất ngờ trở thành một yếu tố giúp thị trường đất nền trở nên náo nhiệt. Nhiều nhà đầu tư đã ráo riết gom đất để mở sân bóng tại Hà Nội và TP. HCM, giúp các mảnh đất bỏ hoang có cơ hội được sử dụng.

Cơ hội hay rủi ro?

Có thể nói, trong bối cảnh bất động sản tại trung tâm Hà Nội đang dần bão hòa sau thời gian tăng phi mã, xu hướng săn đất nền ở khu vực ngoại thành đang trở thành lựa chọn của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt với hy vọng "đón sóng" khi giá đất tăng mạnh.

Tuy nhiên, việc đầu tư đất nền ở ngoại thành không phải lúc nào cũng mang lại cơ hội sinh lời, mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Sóc Sơn, Hoài Đức, Thanh Trì và Thạch Thất thời gian qua đã trở thành điểm nóng của cơn sốt đất nền. Thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông, hoặc các dự án lớn thường được tung ra để kích thích nhu cầu mua bán. Tuy nhiên, không phải thông tin nào cũng chính xác và minh bạch.

Nhiều môi giới bất động sản cố tình thổi phồng hoặc đưa thông tin sai lệch về các dự án quy hoạch lớn để thu hút nhà đầu tư. Khi dự án không thực sự diễn ra, giá đất có thể "lao dốc không phanh". Giá đất thường bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực, khiến người mua "ôm đất" nhưng không thể thanh khoản hoặc bán ra với giá kỳ vọng.

Bên cạnh đó, một trong những rủi ro lớn khi mua đất nền ngoại thành là vấn đề pháp lý. Nhiều mảnh đất nền ngoại thành chỉ có giấy viết tay, hoặc nằm trong diện tích đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi sang đất ở. Điều này khiến việc sở hữu đất trở nên không chắc chắn. Một số khu vực đất nền nằm trong vùng quy hoạch treo hoặc thuộc diện giải tỏa, làm tăng nguy cơ mất trắng tài sản.

Đánh giá về xu hướng đầu tư vào đất nền ngoại thành Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết: Thời gian qua, phân khúc đất nền ghi nhận đang được người dân quan tâm một cách tích cực.

Ông Đính cho rằng, các nhà đầu tư thường "săn" đất tại những khu vực phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Nhưng giá đất những khu vực này có thật sự mang giá trị ngang với giá rao bán không thì cần phải có vai trò cơ quan chức năng, chính quyền...

Ông Đính cho rằng, nếu đây là giá ảo, bị "thổi giá" do nhiều hiệu ứng gây nhiễu loạn thì chắc chắn "bong bóng bất động sản" mới sẽ được hình thành. Điều cần làm bây giờ là yêu cầu các đơn vị cấp cao ban hành bảng giá đất theo từng khu vực để tránh tình trạng trạng này.