Giá căn hộ Hà Nội lập đỉnh 91 triệu đồng/m², chuyên gia dự báo khó giảm trước 2026

Đánh giá về xu hướng giá căn hộ hiện nay, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội – cho rằng, khả năng điều chỉnh mặt bằng giá trong năm 2025 là rất thấp. Xu hướng hạ nhiệt, nếu có, sẽ phải chờ đến năm 2026 trở đi, khi thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới.

Giá căn hộ sơ cấp tăng 16% theo quý, 40% theo năm

Cụ thể, theo báo cáo, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt khoảng 91 triệu đồng/m², tăng 16% so với quý trước và cao hơn 40% so với cùng kỳ năm 2024.

Giải thích nguyên nhân giá tăng cao, bà Hằng cho biết phần lớn các dự án mở bán thời gian gần đây thuộc phân khúc cao cấp, có vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ, chất lượng xây dựng tốt, và đến từ các chủ đầu tư lớn.

Một số dự án tại khu vực Tây Hồ Tây như Celestine hay K8H1 ghi nhận mức giá khởi điểm trên 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại các đại đô thị như Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park, nguồn hàng dần cạn kiệt cũng góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao.

Nguồn cung tăng nhẹ nhưng chưa tạo sức ép giảm giá

Trong quý II/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 7.000 căn hộ mới được tung ra, nâng tổng nguồn cung trong 6 tháng đầu năm lên gần 14.900 căn, tăng so với cùng kỳ năm 2024.

Về lực cầu, quý II có khoảng 5.200 căn hộ được tiêu thụ, giảm nhẹ so với quý I. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 13.100 căn hộ được bán, tăng so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Hằng cho rằng, dù nguồn cung đã cải thiện, song hiện tại chưa đủ lớn để gây áp lực khiến giá giảm trong năm 2025. “Câu chuyện hạ nhiệt giá nhiều khả năng sẽ đến từ năm 2026, còn trong quý III và cuối năm nay, các dự án ra hàng vẫn ở mức giá cao”, chuyên gia của Savills nhận định.

Từ 2026, kỳ vọng nguồn cung mới sẽ điều tiết giá

Theo dự báo từ Savills, từ nửa cuối 2025 đến năm 2027, thị trường sẽ đón thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án mới. Lượng cung này được kỳ vọng sẽ giải tỏa phần nào áp lực thiếu hụt giai đoạn 2021–2025, khi Hà Nội chỉ cung cấp khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng trong khi nhu cầu thực tế là 151.000 hộ gia đình mới hình thành, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Savills nhận định, các khu vực vệ tinh với quỹ đất dồi dào và chi phí đầu vào thấp hơn có thể là nguồn lực chủ đạo điều tiết thị trường trong các năm tới, nếu các vướng mắc về pháp lý và quy hoạch sớm được tháo gỡ.