Đất nền tại nhiều điểm nóng phía Nam hạ nhiệt, cơ hội mở cho dòng tiền dài hạn

Nếu khu đông TP.HCM cũ tiếp tục lập mặt bằng giá mới, thì khu nam và các đô thị vệ tinh lại đi theo nhịp khác: giá chững, giao dịch ổn định, nhưng sức hút vẫn bền nhờ hạ tầng và nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo 8 tháng đầu năm 2025 của Batdongsan.com.vn, lượng tin rao bán đất nền tăng 10% so với cùng kỳ 2024. Sau khi tăng 30–40% trong quý II, giá đất nền phía Nam điều chỉnh giảm 10–15%, song vẫn cao hơn rõ rệt so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, thị trường ghi nhận sự phân hóa mạnh giữa hai khu vực. Tại khu đông TP.HCM cũ, giá đất nền tiếp tục tăng, phổ biến 75–140 triệu đồng/m² do nguồn cung ngày càng khan hiếm. Ngược lại, khu nam và các huyện giáp ranh như Cần Giuộc, Hậu Nghĩa, Nhơn Trạch duy trì mặt bằng 30–40 triệu đồng/m² cho đất có sổ đỏ, mặt tiền đường lớn — chỉ bằng một nửa khu đông.

Dù không còn ồn ào như thời đỉnh cao, đất nền vùng ven TP.HCM vẫn âm thầm tăng giá. Các chuyên gia cho rằng khu nam, từng là “điểm nóng” giai đoạn 2017–2019, nay đã bước vào quỹ đạo ổn định hơn nhưng vẫn giữ sức hút nhờ quỹ đất sạch, giá hợp lý và hạ tầng đồng bộ. Cao tốc Bến Lức – Long Thành, Vành đai 3 cùng loạt tuyến kết nối liên vùng được đẩy nhanh tiến độ đang tạo kỳ vọng bứt phá mới cho khu vực này.

Thực tế, nhiều dự án tại Cần Giuộc vẫn duy trì sức bán tích cực. Chẳng hạn, The 826 EC (xã Long Hậu) đang chào giá 30–35 triệu đồng/m²; Five Star Eco City (xã Phước Lý) dao động 25–38 triệu đồng/m². Tại Nhơn Trạch, các dự án ven trục chính tiếp tục thu hút sự quan tâm nhờ vị trí cận TP.HCM và gần các khu công nghiệp lớn.

Theo DKRA Consulting, từ nay đến cuối năm, giá đất nền tại Long An, Bình Dương và Đồng Nai (cũ) sẽ tiếp tục xu hướng tăng, nhưng biên độ không lớn, chủ yếu tập trung ở dự án hiện hữu và các đợt mở bán mới.

Trong khi Cần Giuộc và Nhơn Trạch được hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng, thì Dĩ An lại nổi lên nhờ phát triển đô thị vệ tinh. Chỉ trong 7 năm, giá đất nền tại đây đã tăng mạnh, từ mức trung bình 24 triệu đồng/m² (2018) lên 35–45 triệu đồng/m² giai đoạn 2024–2025. Phân khúc căn hộ cũng tăng theo, dao động 35–45 triệu đồng/m², còn dòng sản phẩm trung – cao cấp đạt 50–55 triệu đồng/m².

So với các khu vực giáp ranh TP.HCM, giá bất động sản Dĩ An vẫn được xem là “mềm”, trong khi lợi thế về công nghiệp và hạ tầng ngày càng rõ nét. Đây là yếu tố khiến dòng vốn đầu tư và nhu cầu an cư dịch chuyển mạnh từ TP.HCM sang Dĩ An, Thuận An và Biên Hòa.

Ông Kiệt Nguyễn, Giám đốc Kinh doanh Dự án tại DKRA, nhận định: “Sức nóng của đất nền sẽ tập trung tại các khu vực gắn với hạ tầng trọng điểm và siêu dự án, thay vì lan rộng toàn thị trường. Giá chắc chắn sẽ tiếp tục tăng, nhưng biên độ biến động không mạnh như trước. Nhà đầu tư nên hướng đến chiến lược trung và dài hạn.”

Bên cạnh đó, chính sách nới tín dụng, giảm thuế phí cùng tốc độ giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh cũng đang tạo lực đẩy mới, củng cố sức cầu cho thị trường.

Dù triển vọng tích cực, giới chuyên môn vẫn khuyến nghị nhà đầu tư thận trọng: nên ưu tiên dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, hạ tầng rõ ràng và giá hợp lý để giảm thiểu rủi ro.

Sau “sốt sáp nhập”, thị trường đất nền tại Cần Giuộc, Nhơn Trạch và Dĩ An đang chuyển mình theo hướng bền vững hơn – không còn ồn ào, nhưng lặng lẽ trở thành những “điểm sáng” mới của bất động sản phía Nam, nhờ giá hợp lý, hạ tầng bứt phá và nhu cầu ở thực ngày càng tăng.