Hà Nội: Thị trường bất động sản phục hồi ở nhiều phân khúc, “điểm sáng” vẫn là chung cư

“Điểm sáng” vẫn là chung cư

Theo báo cáo quý III/2025 của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt ở hầu hết các phân khúc. Động lực chính đến từ hạ tầng đô thị được đẩy mạnh, quy hoạch đồng bộ và niềm tin của người mua ngày càng được củng cố sau thời gian dài thị trường điều chỉnh.

Trong đó, thị trường căn hộ Hà Nội vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định với hơn 6.300 căn hộ mở bán mới và 7.300 căn được giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ đạt trên 80%, cho thấy sức cầu thực vẫn rất lớn, đặc biệt ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật.

Savills Việt Nam nhận định, xu hướng tập trung vào phân khúc trung và cao cấp đang chiếm ưu thế. Trong khi đó, phân khúc dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường, khiến cơ hội sở hữu nhà ở của người thu nhập trung bình thấp ngày càng thu hẹp. Ngược lại, nhóm căn hộ từ 4 tỷ đồng trở lên ghi nhận lượng giao dịch tốt, phản ánh nhu cầu của người mua có tiềm lực tài chính vẫn duy trì ổn định.

Để đáp ứng nhu cầu thực, các chuyên gia cho rằng, việc phát triển các thành phố vệ tinh và dự án nhà ở xã hội là hướng đi cần thiết nhằm giãn áp lực dân số cho khu vực trung tâm, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho người mua nhà lần đầu.

Dự kiến quý IV/2025, thị trường Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 8.900 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng B, tập trung ở các quận/huyện phía Tây và phía Đông, nơi có hạ tầng giao thông được cải thiện mạnh mẽ nhờ tuyến metro, đường vành đai và cầu vượt sông Hồng.

Ông Nguyễn Minh Quân, chuyên gia nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam nhận định: “Thị trường Hà Nội đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Trong khi bất động sản thổ cư chịu áp lực giá tăng cao, khiến giao dịch chững lại, thì các phân khúc căn hộ, nhà ở xã hội và cho thuê lại có biên độ tăng trưởng tích cực nhờ dòng vốn linh hoạt và nhu cầu ở thực cao. Đây là giai đoạn tái cấu trúc quan trọng, định hình diện mạo thị trường giai đoạn 2026-2030”.

Theo ông Quân, sự phân hóa này phản ánh chuyển dịch trong hành vi người mua: từ tâm lý “sở hữu đất” sang “tối ưu không gian sống và khả năng chi trả”. Cùng với đó, chính sách tín dụng nới lỏng, hạ tầng đô thị phát triển và tốc độ đô thị hóa cao tiếp tục là những yếu tố giữ cho thị trường Hà Nội “ấm” trong trung hạn.

Các phân khúc khác cũng tích cực

Song song đó, phân khúc đất nền vùng ven cũng cho thấy tín hiệu hồi phục, nhưng diễn biến khá phân hóa. Các khu vực có hạ tầng kết nối tốt như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức hay Thạch Thất ghi nhận lượng quan tâm tăng 15–20% so với quý trước. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu tập trung ở mức giá hợp lý, từ 25–40 triệu đồng/m², phục vụ nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn. Những khu vực từng bị đẩy giá quá cao trong giai đoạn 2021–2022 vẫn còn trầm lắng, phản ánh xu hướng “lọc cung” của nhà đầu tư.

Phân khúc nhà phố và nhà liền kề tại các khu vực phát triển thương mại như Cầu Giấy, Tây Hồ và Nam Từ Liêm cũng bắt đầu phục hồi nhờ nhu cầu kinh doanh và cho thuê tăng trở lại. Theo CBRE Việt Nam, giá nhà phố trung tâm tăng trung bình 6–10%/năm, trong khi khu vực vành đai 3 – vành đai 4 ghi nhận nhiều dự án mới, hướng tới mô hình đô thị khép kín, tiện ích đầy đủ, phục vụ giới trung lưu và chuyên gia trẻ.

Đáng chú ý, thị trường cho thuê – vốn trầm lắng suốt thời gian dài – cũng đang bật dậy mạnh mẽ. Giá thuê căn hộ tăng 10–15% so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt tại các khu vực có nhiều chuyên gia nước ngoài như Tây Hồ, Cầu Giấy, Mỹ Đình. Theo nhận định của chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, đây là dấu hiệu cho thấy sức cầu thực đang quay trở lại, nhờ phục hồi của khu vực sản xuất – dịch vụ và dòng vốn FDI đổ vào Thủ đô.

Phân khúc bán lẻ tiếp tục cho thấy sức sống mới sau giai đoạn trầm lắng của những năm trước. Công suất cho thuê trung bình đạt 85%, tăng 1 điểm phần trăm theo năm, trong khi giá thuê tầng trệt bình quân tăng 3%, đạt khoảng 1,3 triệu đồng/m²/tháng.

Các khu vực như Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hà Đông đang nổi lên là điểm đến năng động của giới trẻ nhờ hệ thống giao thông hoàn thiện và sự mở rộng của các tuyến metro. Nhu cầu thuê tập trung ở các thương hiệu ẩm thực, thời trang, phong cách sống, phản ánh xu hướng tiêu dùng mới hướng đến trải nghiệm và tiện ích.

Theo dự báo, từ nay đến cuối năm, Hà Nội sẽ có thêm 84.000 m² sàn bán lẻ mới và giai đoạn 2026-2028 có thể bổ sung thêm 330.000 m². Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng, nguồn cung tăng nhanh trong 2 năm tới có thể tạo ra áp lực cạnh tranh nếu các dự án không có sự khác biệt về mô hình vận hành, thiết kế hoặc thương hiệu thuê.