Dòng tiền đang rời bỏ đất nền, đổ mạnh vào chung cư

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, quý III/2025 tiếp tục là giai đoạn thuận lợi cho phân khúc chung cư Hà Nội. So với tháng 4/2025, nhu cầu tìm kiếm tăng 18%, mặt bằng giá trung bình đạt 81 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 3 lần so với trước đây. Một số dự án chào bán mới đều ở mức trên 100 triệu đồng/m2, đặc biệt tại khu vực phía Đông Hà Nội, nơi các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 1 đang ghi nhận giá bán 120–130 triệu đồng/m2.

Tâm lý “sợ lỡ nhịp” khiến nhiều người mua chấp nhận giá cao, trong khi nguồn cung hạn chế. Hiện khu vực ngoài trung tâm chiếm khoảng 63–64% tổng nguồn cung, còn trung tâm chỉ chiếm 27% với giá quá cao. Ông Quốc Anh cho biết, giá chung cư tăng mạnh do 5 yếu tố: bất động sản là kênh trú ẩn an toàn; dòng tiền chuyển hướng sang nhà ở thực; chính sách thuế siết tài sản bỏ trống; nhu cầu sống tiện nghi của giới trẻ tăng; và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Đáng chú ý, lượng giao dịch chung cư có dấu hiệu chững lại khi nhiều chủ nhà ngừng bán, chờ giá tiếp tục tăng. Ông đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ – bán trong 1 năm đầu chịu thuế khoảng 30%, sau đó giảm dần còn 10% – để hạn chế đầu cơ ngắn hạn mà vẫn giữ ổn định thị trường.

Trái ngược với chung cư, đất nền đang “giảm nhiệt” rõ rệt. Mức độ quan tâm toàn quốc trong quý III giảm 11% so với các loại hình khác. Thanh khoản yếu, giá ít biến động. Nhà riêng tăng 13%, nhà phố tăng 11%, trong khi đất nền gần như đi ngang. Tại miền Bắc, Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh và Quảng Ninh chiếm 84% lượng tìm kiếm. Hải Phòng nổi lên nhờ công nghiệp và hạ tầng; Hưng Yên được xem là đô thị vệ tinh mới của Hà Nội; trong khi Quảng Ninh chững lại do giá cao và dân số ổn định.

Ông Quốc Anh dự báo, nếu các nút thắt vĩ mô và chính sách được tháo gỡ, từ cuối 2026 đến đầu 2027, đất nền có thể hồi phục. Trước mắt, quý IV/2025 và đầu 2026 sẽ vẫn là giai đoạn giằng co, phụ thuộc vào lãi suất, chính sách thuế và xu hướng quốc tế.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh: chung cư và nhà ở thực dẫn dắt dòng tiền, trong khi đất nền và nghỉ dưỡng cần thêm thời gian để trở lại quỹ đạo tăng trưởng.